Tibor tudtán kívül közparkot vásárolt a Kis-Sváb-hegyen, majd jött a meglepetés

A Pethényi út egy lépcsőben végződő kis zsákutca a Kis-Sváb-hegy oldalában, ahol öt nagyobb lakóház sorakozik egymás mellett. Az egyik telek azonban üres, a kerítése elhanyagolt, és kapuja tárva nyitva áll a dombra tartó kirándulók előtt. Ha bemegyünk, a telken belül néhány lépés, és elkezdődik a madárdalos erdő. De akkor most illegális behatolók vagyunk, vagy joggal baktatunk át az ingatlanon? Egy másik szemszögből nézve pont erről szól Tibor kálváriája.

„Egy budapesti ingatlan tulajdonosa vagyok, ami kivett beépítetlen belterületi telekként szerepelt a tulajdoni lapon, amikor megvettem, és most is így van nyilvántartva” – írta lapunknak olvasónk, Tibor. Ennek ellenére a kerületi építési osztály nem engedi meg a háromgyerekes családnak, hogy házat építsenek ide, mert szerintük ez a terület közpark besorolásban van, ahol nem lehet családi otthont teremteni. Ugyanakkor közpark nem is lehetne magántulajdonban, érvel Tibor. A helyzet fonákságát mutatja, hogy a tulajdonos kerítést sem építhet az utcafrontra, így aztán folyamatosan neki kell takarítania a telekre bejárók piszkát és szemetét.

Tibor szerint semmi nem utalt arra, hogy a megvásárolt telek közpark státuszú lenne. A környéken, a közvetlen szomszédságban lakóövezeti családi ingatlanok állnak, a telek teljesen összközműves. A vásárlás előtt kikérte az ingatlan tulajdoni lapját, ami szerint a telek nem volt állami vagy önkormányzati tulajdonban. Mint később kiderült, régebben ugyan 10-15 évig építési telekként is funkcionált, aztán átminősítették. A tulajdoni lap szerint a telek „kivett beépítetlen terület” besorolást kapott, amire legfeljebb vendéglátó épület és illemhely, illetve épületnek nem minősülő, testedzésre, pihenésre, ismeretterjesztésre alkalmas elemek helyezhetők el.

Tibor egy kompromisszummal szerette volna feloldani a helyzetet: „A 3355 négyzetméteres telek fele természeti táj, ezt az 1600 négyzetmétert ingyen átadtam volna a fővárosi önkormányzatnak, ha építhetek egy házat az ingatlan utca felőli oldalára, mint a szomszédaim. De nekik ez nem volt megfelelő.”

Tibor a kormányhivatalt is megkereste, ahol viszont mellé álltak. Megállapították: jogsértő, hogy a közpark besorolású ingatlan magánkézben van, mert közpark csak közterületen lehet. Ezért azt javasolták, hogy a telekhatárt húzzák meg a természetvédelmi terület határáig, a Pethényi utcai telekdarabot pedig minősítsék át kisvárosias lakóterületté. Erről az ingatlanról van szó:

A kormányhivatali javaslat 2024-ben eljutott a Fővárosi Közgyűlés elé, amit az megtárgyalt és elutasított. Az ülésen felszólaló Kovács Gergely XII. kerületi polgármester furcsának tartotta a kormányhivatali határozatot, mert ahogy fogalmazott a jegyzőkönyv szerint: „az nem tűnik teljes mértékben törvényesnek, ugyanis a hatályos jogszabályok szerint, hogy ha zöldterületet vagy nem beépíthető területeket beépíthetővé minősítenénk át, akkor egyrészt meg kéne maradnia a településen belül a biológiai aktivitás mutatónak, tehát egy másik telket ellenkező előjellel kéne módosítanunk, amiről itt nincsen szó; illetve, hogy ha nem beépíthető területet beépíthetőbe vonnánk, akkor ennek a területnek a 125 százalékát végül is máshol kéne átminősítenünk zöldfelületté, amiről itt szintén nincsen szó”.

Egy ilyen átsorolás elég veszélyes precedenst is teremtene Kovács szerint, mert a kormányhivatal már tovább is menne, és a mellette lévő két másik ingatlannál is javasolná az átminősítés átgondolását. A polgármester szerint a XII. kerületben elég sok magántulajdonban levő közpark van, amelyek egyébként a gyakorlatban erdők, azaz ez elég furcsa és veszélyes irány lenne.

Külön is megkerestük az ügyben a kerületi önkormányzatot. Itt a következőket tartották szükségesnek kiemelni: a hatályos építési szabályzat szerint közparkot nem lehet bekeríteni, ennek értelmében nem engedhető meg a kerítés építése a szóban forgó ingatlanon. Az ingatlan emellett helyi jelentőségű – fővárosi – természetvédelmi terület, 1988 óta közpark.

Az önkormányzat szerint a 3355 négyzetméter területű ingatlant – ami korábban is magántulajdonban állt – 2022. április 22-én vásárolta meg a jelenlegi tulajdonos 80 millió forintért. Mint írták, az ingatlanra vásárláskor sem lehetett építeni, erre utalhat annak a kerületi építési ingatlanárakhoz képest feltűnően alacsony vételára. Ha másnak nem, ennek fel kellett volna tűnnie szerintük a vásárlónak.

Az önkormányzat részéről idézték a Budapest Főváros Városépítési Tervező Kft. 2018-as szakmai véleményét. Eszerint „a telek 1955-től 1976-ig beépítésre nem szánt területként (zöldterület) szerepelt a tervekben. Az 1976-os Budapesti Városrendezési Szabályzat az ingatlan egy részét beépítésre szánt területbe sorolta, majd az 1986-ban visszasorolásra került közpark övezetbe. A 2005-ös településszerkezeti tervben is beépítésre nem szánt területként (zöldterület) jelölt. A telekre ráfed a helyi jelentőségű védett természeti terület, és az országos ökológiai hálózat pufferterülete érinti. A terület karsztos, az országos vízminőség-védelmi övezet – nyílt karsztos területének része. A szomszédos telkeken barlang védőövezete található.”

A fentiek alapján a 2018-as szakvéleményben nem javasolták a telek lakóterületbe sorolását. „A telek beépítésre szánt területbe való átsorolása esetén a biológiai aktivitásérték szinten tartása céljából a telket pótolni kell, a kerületi építési szabályzatban pedig a zöldterületnek csereterületet kell kijelölni a kerület területén belül.”

Mint a kerület részéről leszögezték: csereterület kijelölésére az önkormányzatnak nincs lehetősége és szándéka, és arra a tulajdonos által az elmúlt hónapokban javasolt ingatlanok sem alkalmasak.

Az önkormányzat részéről így látják a helyzetet: „a jelenlegi tulajdonos lakóépület-építési szándékkal vásárolt meg egy olyan beépítésre nem szánt területet, ahol lakóépület építése egyébként a vonatkozó településrendezési előírások alapján nem valósítható meg, és már a vétel idején sem volt az”.

Építésügyi szakértő: Jobban meg kellett volna nézni

Az egyáltalán nem gyakori, hogy a vásárlás tárgya közpark legyen, de az igen, hogy olyan korlátozás áll fenn az ingatlanon, amely a tulajdoni lapból nem derül ki – mondta kérdésünkre Jámbor Attila ügyvéd, az Építésijog.hu szerkesztője. Sajnos az eladók többsége nincs tisztában azzal, hogy a tulajdoni lap adatainak áttekintése szinte semmilyen információval nem szolgál arról, hogy mit lehet építeni az adott ingatlanra.

Jámbor szerint mindenképpen ellenőrizni kell a helyi építési szabályzatban és a mellékletét képező szabályozási terven, hogy nincs-e valamilyen tilalom, jövőbeni kötelezettség az ingatlanra vonatkozóan feltüntetve. Ilyen lehet például az útszélesítés miatti szabályozási vonal, ami miatt a vásárolt telek érdemben kisebb területű lesz, mint a tulajdoni lap szerinti méret.

A vevők általában a telek megvásárlása után bíznak meg építészt a tervek elkészítésére, és csak ekkor szokott kiderülni, hogy nem is lehet építeni a telekre, vagy – jobb esetben – akkora épület nem létesíthető, mint amit a vevő szeretett volna, tette hozzá. A beépíthetőséget számtalan olyan körülmény is befolyásolja, ami csak a helyszín felmérésével derül ki, például a rendelkezésre álló közművek, az ingatlan megközelíthetősége, vagy éppen a szomszédos ingatlanon található épületek távolsága (akár szabályosak, akár szabálytalanok).

Ha az igaz, hogy adott ügyben az eladó kifejezetten arról tájékoztatta az eladót, hogy lakóház építésére alkalmas a telek, akkor a szerződés megtámadhatósága, vagy az eladó szavatossági felelőssége is felmerülhet – mondta el Jámbor. Fontos azonban, hogy a vevőknek a beépíthetőség szempontjából nem szabad az eladóra hagyatkozniuk, hanem a vonatkozó jogszabályokban kell utánajárniuk annak, hogy mit építhetnek majd a megvásárolandó telekre.

Az ingatlanügyleteknél a leghatékonyabb és legkisebb költséggel az jár, ha nem vesszük meg a nem megfelelő telket, de sajnos a legtöbben csak a saját kárukon tanulják meg, hogy a vásárlást megelőző felmérésre nem szabad sajnálni az időt és a költséget, közölte a szakértő.

A konkrét ügyben Jámbor Attila felhívta még arra a figyelmet arra, hogy a közpark olyan rendeltetés, amelynek megvalósítása a tulajdonostól nem várható el. Mivel ez a közérdekű cél a tulajdonos építési jogait is korlátozza, ezért a hatályos építészetről szóló törvény alapján a tulajdonos követelheti az ingatlan megvételét az önkormányzattól.