A nagy dilemma: honnan lehet önerőd az Otthon Start hitelhez?

Így számolnak önerőt a bankok

Normál esetben a bankok az ingatlan forgalmi értékének 80 százalékát hitelezik meg, vagyis rendszerint legalább 20 százalék önerőre van szükség az igényléshez. Az Otthon Start hitel esetén ugyanakkor akár 90 százalékig is elmehetnek a bankok, ami azt jelenti, hogy elméletileg 10 százalék saját megtakarítással is kivitelezhető a vásárlás.

Sokan már itt elkövetik azt a hibát, hogy úgy kalkulálnak, a vételár 10 százaléka biztosan elegendő lesz a vásárláshoz, ám a vételár és a forgalmi érték nem feltétlenül azonos. Ha ugyanis a bank által kirendelt független értékbecslő a szerződésben szereplő vételárnál kisebb értéket állapít meg, akkor az utóbbi 90 százalékáig hitelezhet csak a bank.

Például ha egy 100 millióért meghirdetett ingatlant az értékbecslő 90 millió forintra értékel, akkor a maximális hitelösszeg nem 90 millió, hanem 81 millió forint lesz (a 90 millió forint 90 százaléka). Emiatt pedig 10 helyett máris 19 millió forint önerő szükséges majd.

Előfordulhat azonban, hogy a bank nem hitelez a becsült forgalmi értékig, és akár 30-40 százalékos saját forrást kér. Ez főleg vidéken, a kisebb településeken fordulhat elő, ahol kevésbé élénk a piac, így nehezebben határozható meg a pontos érték, valamint az értékesítési idő is hosszabb.

Fel lehet venni önerő nélkül az Otthon Start hitelt?

A bankok a fedezetként bevont ingatlan értékének maximum 90 százalékát hitelezhetik meg, ám ha egy vagy több további ingatlant is sikerül fedezetként elfogadtatni, akkor elméletileg ezek együttes értékének akár 90 százaléka is lehet az Otthon Start összege.

Például ha megvásárolnál egy 50 millió forint értékű ingatlant, és be tudsz vonni mellé fedezetként egy másikat (ezt hívják pótfedezetnek), ami 30 millió forintot ér, akkor elméletileg akár 72 millió forint hitelt kaphatsz. Így elvileg önerőre sem lesz szükséged az Otthon Starttal történő vásárláshoz.

Éppen a lakáshitel önerejével kapcsolatos bizonytalanságok miatt célszerű még a foglaló kifizetése előtt előzetes értékbecslést kérni a kiválasztott banktól. Így megtudhatod, hogy mennyi hitelt kaphatsz az adott ingatlanra, illetve mekkora önerőre lesz szükséged. Máskülönben előfordulhat, hogy a vártnál nagyobb önerő kell majd, amit ha nem tudsz előteremteni, nem tudod megvenni végül az ingatlant, legrosszabb esetben pedig a kifizetett foglalót is elbukhatod.

Hogyan lehet önerő a Babaváró és a munkáshitel?

Önerő lehet akár egy másik támogatott hitel, így például a babaváró és a munkáshitel is segíthet a szükséges pénz előteremtésében. Bár mindkettő kamatmentes, az előbbi csak akkor marad véglegesen az, ha öt éven belül legalább egy gyerek születik. Ha ez nem teljesül, akkor az addig igénybe vett támogatást büntetőkamattal növelten, egy összegben vissza kell fizetni, a kamatmentes babaváró hitel pedig piaci kamatozású lesz a hátralévő időszakra.

A maximum 11 millió forint összegű babaváró hitel, illetve a legfeljebb 4 millió forint összegű munkáshitel akár egy 110, illetve egy 40 milliós ingatlan megvásárlásához is elegendő önerővel szolgálhat. A két hitel összege azonban akkor számít biztosan teljes egészében önerőnek, ha a babaváró és/vagy munkáshitel, valamint az Otthon Start igénylése között legalább 90 nap eltelt. Ennél rövidebb időnél a bank valószínűleg az előbbiek összegének 25 százalékát hitelként veszi majd figyelembe. Ezért érdemes lehet kivárni a 90 napot, ha ezen múlik a hiteligénylés sikere.

Falusi csok mint önerő?

Az úgynevezett preferált kistelepüléseken felhasználható falusi csok jelenleg az egyetlen vissza nem térítendő otthonteremtési támogatás, így adja magát, hogy az Otthon Starttal kombinálva önerőként használja fel valaki. Erre azonban a legtöbb banknál csak akkor van mód, ha meglévő gyerekekre igénylik a falusi csokot, vállalt gyerekeknél a többség nem fogadja el.

A másik fontos tudnivaló, hogy a bankok új építésű családi ház megvásárlásakor vagy családi ház építésekor fogadják csak el teljes egészében önerőként a falusi csokot, míg használt ingatlan vásárlásakor mindössze 50 százalékban, mivel a támogatás felét a szabályok szerint korszerűsítésre vagy bővítésre kell költeni. Ez azt jelenti, hogy például két gyermeknél a falusi csok 4 millió forintos összegéből 2 millió forint lehet az önerő része. Új ingatlan vásárlásakor nincs ilyen megkötés.

Önerő piaci hitelből?

Sokaknak jut eszébe természetesen, hogy az Otthon Starthoz szükséges önerőt esetleg más piaci hitelből – jellemzően személyi kölcsönből vagy szabad felhasználású jelzáloghitelből – teremtsék elő. Ezt azonban a Magyar Nemzeti Bank egy korábbi közleményében kifejezetten kockázatosnak minősítette, így a bankok ezt 90 napra visszamenőleg ellenőrzik, és nem is támogatják.

Önerő lakástakarékból

Ha lejárt egy lakástakarék, akkor többek között lakáscélú felhasználásnak minősül az is, ha önerőként használják az Otthon Start hitelhez, így a befizetett összeg és a kamatbónusz/prémium egyaránt a tiéd lesz.

Más a helyzet akkor, ha a megtakarítási idő még nem járt le. Ebben az esetben számolnod kell azzal, hogy előfordulhat, a teljes kamatbónuszt/prémiumot elveszíted, ami komoly veszteséget jelenthet.

Ha 8 vagy 10 éves szerződést kötöttél, de 4 év már eltelt, akkor a rövidebb megtakarítási időre érvényes kamatbónuszt/prémiumot viszont megkapod. Éppen ezért mindenkinek egyedileg kell eldöntenie, hogy megéri-e idő előtt megszüntetni ezt a megtakarítási formát.

Önerő előteremtése befektetésekből

Az Otthon Start igényléséhez szükséges önerő előteremtése a befektetések felől is komoly forrásokat vonhat el, hiszen sokan gondolhatják úgy, hogy pénzügyi szempontból ez jó döntés lehet.

Fájdalmas lehet azonban nem optimális időben kiszállni egy tőzsdei részvényből vagy befektetési alapból, hiszen lehet, hogy az árfolyam alapján ez veszteséget jelent. Éppen ezért pontos számításokat kell végezni azt illetően, hogy a veszteségeket képesek-e kompenzálni az Otthon Start hitellel történő ingatlanvásárlás előnyei.

Az előbbiekhez képest likvid befektetésnek számítanak az állampapírok, hiszen itt az idő előtti visszaváltás gyors, és viszonylag kis veszteséggel jár. Ha a Magyar Államkincstárnál vásároltad az állampapírt, akkor a Prémium Magyar Állampapír (PMÁP), a FixMÁP és a Bónusz Magyar Állampapír (BMÁP) esetében a visszavásárlási árfolyam 99 százalék, míg a Magyar Állampapír Plusznál (MÁP+) 99,5 százalék. (Ez utóbbinál minden kamatfizetést követő 5 munkanapon 100 százalék az árfolyam!) A forgalmazóknál más a helyzet, náluk az árfolyam jellemzően alacsonyabb.

A lekötetlenül, folyószámlán heverő pénzek felhasználása kézenfekvő megoldás lehet, de ezek összege jellemzően nem elegendő önerőnek, bár jól kiegészíthet más forrásokat.

A lekötött betétek idő előtti feltörése már járhat pénzügyi veszteséggel, ám itt csak a CIB és a Gránit befektetéssel kombinált, 3–6 hónapos futamidejű betéti konstrukciója kínál 7–10 százalékos kamatokat. Rajtuk kívül a MagNet Prizma Forint Betét fizet még 6,62 százalékos kamatot 3 hónapos új és meglévő ügyfeleknek, míg az MBH Akciós 6 hónapos Prémium Betét 6,5 százalékot fizet hat hónapra, ám csak új pénzre és meghatározott számlacsomagok megléte esetén. Ezeknél döntés kérdése, hogy valaki megvárja a futamidő végét, vagy feltöri már lejárat előtt a betétet, elveszítve ezzel a 3–6 hónapra járó viszonylag magas kamatot.