Az Otthon Start hitellel, és úgy általában a lakáshitelekkel kapcsolatban is számos félreértés kering a köztudatban, amelyekkel sokan csak akkor szembesülnek, amikor ténylegesen banki kölcsönre van szükségük. A BiztosDöntés.hu szakértői szerint sok esetben ezek miatt hiúsul meg végül az igénylés.
Nem is 3 százalék az Otthon Start kamata
A BiztosDöntés.hu szakértőit meglepően gyakran keresik meg azzal olvasók, hogy a bankok által megadott hitelkamatok nem valósak. Például a 3 százalékosnak hirdetett Otthon Start hitel kamata sem 3 százalék, hiszen 10 millió forintot felvéve több mint 14 millió forintot kell visszafizetni két és fél évtized alatt, ami 40 százalékkal több.
Pedig a kamat valóban legfeljebb 3 százalék, ráadásul a Gránit Bank, az UniCredit, a CIB Bank és bizonyos ügyfélkör számára az MBH Bank még ennél is alacsonyabb kamattal kínálja a konstrukciót. A félreértés abból adódik, hogy éves kamatról beszélünk, vagyis a kamat értéke azt mutatja meg, hogy az aktuális tőketartozás meghitelezése milyen költséget jelent egy év alatt.
Bonyolítja a helyzetet, hogy a lakáshitelek úgynevezett annuitásos termékek, ami azt jelenti, hogy a havi törlesztők a kamatperiódus alatt, vagy ha végig fix konstrukcióról van szó, akkor a futamidő végéig azonosak. Ez azonban azzal jár együtt, hogy folyamatosan változik, hogy a törlesztőrészleteken belül mekkora összeg megy a kamatra és mennyi a tőketartozás csökkentésére. A hitelszerződés kezdeti időszakában a kamat dominál, míg a futamidő vége felé haladva az aránya csökken, és mind nagyobb léptékekben apad a fennálló tartozás.
Emiatt érzi azt sok adós, hogy hiába törleszti évek óta a hitelét, a tartozása alig csökken. Például egy 10 millió forintos, 25 évre felvett Otthon Start hitelre az első 5 évben 2,8 millió forintot kell törleszteni, eközben az adósság csak kevesebb mint 1,5 millió forinttal csökken.
Elég lesz 10 százalék önerő is a lakáshitelhez
Nem mindenkinek lesz elég 10 százalékos önerő egy lakáshitelhez, erre kizárólag az első lakásvásárlóknak és a zöld hitelt felvevőknek van lehetőségük. A többiek esetében legalább 20 százalék önerőt vár el a bank.
Első lakásvásárlóknak azok számítanak, akik a hitelkérelem benyújtásának napjáig nem rendelkeztek lakásban 50 százalékot elérő tulajdoni hányaddal, vagy kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkeznek, amely – a tulajdoni hányad mértékétől függetlenül – jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt. Ez a szabály adósra és adóstársra egyaránt vonatkozik. Tehát házaspárok közös igénylésekor mindkét félnek meg kell felelnie ennek, ugyanígy a szülőnek is, ha adóstársként szerepel az Otthon Start hitelben.
Energiahatékony, úgynevezett zöld lakás megvásárlásakor, építésekor is működhet a 10 százalékos önerő. Az ilyen lakás összesített energetikai értéke legfeljebb 68 kWh/m²/év, az energetikai besorolása pedig „A+” vagy annál magasabb.
Itt érdemes megemlíteni azt is, hogy a bankok a közvélekedéssel szemben nem a vételár, hanem az úgynevezett hitelbiztosítéki érték alapján határozzák meg a szükséges önerőt. Ez pedig a legjobb esetben is a kirendelt értékbecslő által meghatározott forgalmi érték, ami esetenként alacsonyabb a vételárnál. Előfordulhat például, hogy egy lakást 80 millió forintért venne meg valaki, az értékbecslést végző szakember azonban csak 75 millió forintra értékeli. Emiatt a hitel maximális összege (90 százalékos hitelezhetőség esetén) 72 millió forint helyett 67,5 millió forint lesz, így a 10 százalékos önerő máris nem 5 millió, hanem 7,5 millió forint lesz.
Mindegy, hogy melyik banktól veszem fel az Otthon Start hitelt
Bár az Otthon Start hitel egy államilag támogatott konstrukció, amelynek a jogosultsági feltételeit, maximális kamatát és induló költségeit kormányrendelet szabályozza, számít, hogy melyik banktól igénylik.
Egyrészt négy bank 3 százalék alatti kamattal kínálja a konstrukciót, ami 30 milliós hitelösszegnél és 25 éves futamidőnél akár havi 2 329 forint megtakarítást jelenthet, ami a futamidő végére csaknem 700 000 forintra hízhat.
A Gránit Bank például 2,85 százalék kamatot kér, ha a hitelkérelem 2025. november 30-ig befogadásra kerül, a bank pedig december 31-ig folyósít, valamint legalább 250 000 forint érkezik az adósok Gránit Banknál vezetett számlájára a futamidő alatt. Az UniCredit és a CIB Bank esetében nincs feltétele a 2,9, illetve 2,95 százalékos kamatnak, míg az MBH Bank Privát banki és Prémium ügyfelei 2,89 százalékos, a Kiemelt Partner Programra jogosultak pedig 2,75 százalékos kamattal juthatnak hozzá ehhez a finanszírozáshoz.
Az induló kedvezmények és az elérhető jóváírások terén is jelentős különbségek vannak az ajánlatok között.
A Gránit Bank 200 000 forint jóváírást ad a 2025. november 30-ig befogadott és december 31-ig folyósított hitelekre, míg a CIB-nél 250 000 forint a jóváírás, ha a kérelem 2025. december 31-ig befogadásra, a hitel pedig 2026. február 28-ig folyósításra kerül. A MagNet 100 000 forint értékű IKEA elektronikus utalványt ad, ha a hitelösszeg legalább 10 millió forint, a hitelt közvetlenül a banknál igénylik, a kérelem 2025. december 31-ig befogadásra kerül, az adósnak pedig van számlája a banknál.
Az Erste Bank ugyancsak gáláns: akár 360 000 forint jóváírás is bezsebelhető, ha az igénylők új ügyfélként párban nyitnak számlát, és ezek legalább egyikére rendszeres jóváírás érkezik, valamint Union lakásbiztosítást és Erste törlesztési biztosítást is kötnek.
A K&H Bank 200 000 forint összegű jóváírásának kicsit mások a feltételei: a törlesztőszámlának a K&H Banknál kell lennie, a K&H-nál kell megkötni a lakásbiztosítást a fedezetül szolgáló ingatlanra, valamint el kell fogadnia az ügyfélnek, hogy a bank megosztja a K&H Márkacsoport tagjaival az adatait.
Ott érdemes felvenni az Otthon Startot, ahol már egyébként is ügyfél vagyok
Igaz, hogy a bankok bizonyos esetekben kedvezményeket adnak a meglévő ügyfeleknek, ám az új számlanyitási akciókat ők például nem használhatják ki. Mivel pedig egyes bankoknál elérhető jóváírások és kedvezmények között jelentős különbségek vannak, egyáltalán nem biztos, hogy aktuális számlavezető adja majd a legkedvezőbb ajánlatot.
Éppen ezért érdemes alaposan, akár egy bankfüggetlen, online hitelkalkulátor segítségével összehasonlítani a termékeket.
Mindenképpen érdemes egy hitelt minél gyorsabban, akár idő előtt visszafizetni
Sokan a banki hitelt kényszerűségnek tekintik, ami nélkül nem tudják megoldani az ingatlanvásárlást, ezért amint lehetőség van rá, akár idő előtt visszafizetik azt. Érdemes azonban megfontolni ezt a stratégiát, az Otthon Start 3 százalékos kamata ugyanis annyira kedvező, hogy bankbetétben vagy akár állampapírban is többek fialhat a pénz, mint amennyibe a hitel kerül.
A MagNet Prizma Forint Betét például 6,45 százalékos kamatot fizet új pénz lekötésére 6 hónapra, míg 12 hónapra 4,61 százalék a kamat. A Gránit KamatMax betét kamata 6,5 százalék 6 hónapos lekötésnél, ha az ügyfél minden hónapban legalább 20 000 forintért vásárol a Gránit bankos kártyájával.
Az OTP is új pénz lekötésekor fizet jól: 6 hónapos futamidőre 6 százalék a kamat a Bázis számla tulajdonosoknak, ha Prémium Next szolgáltatásuk is van.
Befektetési jegy vásárlásával kombinált betéti konstrukcióval még több hozható ki a pénzből: a CIB Tandem betét a Magnifica ügyfeleknek akár 10 százalékot is fialhat hónapra, míg a Gránit Hozampáros betét kamata 8 százalék 3 hónapos lekötésre.
A betéteken kívül a forint állampapírok mindegyike is több hozamot fizet jelenleg az Otthon Startnál, az ötéves futamidejű FIX Magyar Állampapír kamata például évi 7 százalék.
Annál olcsóbb egy hitel, minél hosszabb a futamidő
Azt szinte mindenki tudja, hogy ugyanannak a hitelnek a havi törlesztője annál alacsonyabb, minél hosszabb a futamidő. Egy 25 millió forint Otthon Start hitel havi költsége – 3 százalékos kamattal – például 118 553 forint 25 éves futamidőre, míg 20 évre 138 649 forintot, 15 évre pedig 172 645 forintot kell törleszteni.
Igen ám, de mivel hosszabb futamidőnél tovább használjuk a bank pénzét, tovább fizetjük a kamatot is, a hitel teljes költsége így végül mégis csak nagyobb lesz. Az előbbi példában szereplő 25 milliós Otthon Start teljes visszafizetése például 15 évre 31 millió forint, 20 évre 33,3 millió forint, míg 25 éves futamidőre 35,58 millió forintot kell végül a banknak fizetni.
Éppen ezért érdemes a futamidőt úgy beállítani, hogy a havi törlesztő stabilan fizethető legyen, ám a futamidő ne nyúljon el jobban a szükségesnél. Persze lehetőség van arra is, hogy a futamidőt időközben lerövidítse az adós egy előtörlesztéssel, ami ugyancsak csökkenti a fizetendő kamat összegét.
Ha csak a házastársam KHR-es, attól még kaphatok lakáshitelt
Egy lakáshitelnél többnyire automatikusan adóstárs a házastárs, hiszen rendszerint az ingatlanban is tulajdonosok lesznek mindketten. Az Otthon Startnál ráadásul a házastársak együtt igénylők, így a banki hitelbírálati feltételeket mindkettőjüknek teljesíteniük kell, többek között nem lehet köztartozásuk, és nem lehetnek negatív státusszal nyilvántartva a KHR adatbázisban. Elvileg megoldást jelenthet ilyenkor egy, a házastársak közötti vagyonjogi megállapodás, ami alapján a nem hitelképes fél nem szerez tulajdonjogot az ingatlanban, ám ezt nem minden bank fogadja el feltétlenül.
Nem baj, ha más banknál van hitelem, ez úgysem fog kiderülni
A bankok a hitelbírálat során a KHR adatbázisban ellenőrzik az adós és az adóstárs meglévő hiteleit, így tudni fognak a meglévő banki kölcsönökről. Ez azért lényeges, mert a meglévő hitelek havi törlesztőjével is számol a bank akkor, amikor meghatározza, mekkora összegű hitelre elég az igénylő jövedelme.
Egy nem kihasznált hitelkártya vagy folyószámla hitelkeret nem befolyásolja a hitelfelvételi esélyeimet
A bankok a hitelbírálat során a hitelkeretek összegének 5 százalékát hiteltörlesztőként veszi figyelembe akkor is, ha abból egyetlen forintot sem használt fel az igénylő. Így például egy 1,5 milliós folyószámlahitel-keret 75 000 forintos hiteltörlesztőnek felel meg. Ha ezen múlhat, hogy megkapja-e valaki a szükséges lakáshitelt, érdemes lehet akár megszüntetni ezeket.
Az ingatlan a legjobb befektetés
Az ingatlannak mint befektetési eszköznek helye van egy jól felépített befektetési portfólióban, és az Otthon Start bejelentését követő brutális drágulás is azt látszik alátámasztani, hogy jó lóra tett, aki így gondolkodott. Ugyanakkor az ingatlanbefektetésnek számos specialitása van, amivel számolni kell. Például nem likvid, az értékesítés normál esetben hónapokat vehet igénybe, az ingatlan eladásából származó jövedelem után pedig a vásárlást követő ötödik évig jövedelemadót kell fizetni. A saját lakhatását biztosító lakóingatlant azonban nem célszerű befektetésként kezelni, hiszen például a vásárlás és az eladás időpontjának meghatározása sem a hozam maximalizálása alapján történik.
A cikk a Telex és a Biztos Döntés közötti szponzorált tartalmi együttműködés része.
