Sokkal olcsóbbak a romániai ingatlanok, miért akarnak mégis magyar házakat venni?

Felrázta a kelet-magyarországi ingatlanpiacot Románia schengeni csatlakozása, a szabad átjárás lehetősége nyomán még az olyan kisebb határmenti településeken fekvő házak iránt is megnőtt az érdeklődés, amelyek korábban kimaradtak a magyar lakásárrobbanásból.

Mindez jól mutatja azokat a területi egyenlőtlenségeket, amelyek mindkét országban jellemzők, ugyanis általában véve a magyarországi ingatlanok még mindig jóval drágábbak a romániaiaknál. Sőt, összességében a lakásárak Romániában jóval megfizethetőbbek az ott élők jövedelmi szintjéhez képest, mint Magyarországon (e tekintetben Románia helyzete a legkedvezőbb az Európai Unióban), mégis előfordulnak olyan magyar falvak, amelyek ingatlanjai vonzók lehetnek a határ túloldaláról nézve.

Néhány romániai város közelíti a magyar drágulást

A két ország ingatlanpiacának eltérő fejlődése csak az árakat nézve is szembetűnő. Magyarországon 2015 és 2024 között megháromszorozódtak a lakásárak az Eurostat adatai szerint, ami Európa-szerte kiugró mértékű drágulás. Ugyanezen időszak alatt a romániai ingatlanárak országszerte másfélszeres növekedést produkáltak, ami nagyjából az uniós átlaggal egyenlő.

Ez az adat azonban elfedi a területi különbségeket, amelyek számos társadalmi-gazdasági mutatót nézve meglehetősen élesek Romániában. Kolozsváron például rendkívüli áremelkedés zajlott le a közelmúltban, aminek révén a városban mostanra közel 60 százalékkal magasabb ingatlanárak tapasztalhatók, mint Bukarestben. Kolozsvár esete azért is érdekes, mert az ottani lakásárak emelkedése 2015 óta éppen hasonló ütemű, mint a magyarországi átlag: az 1000 eurós szintről 3000 euró fölé növekedett a négyzetméterár az egyik legnagyobb romániai ingatlanügynökség, az Imobiliare által rögzített kínálati árak tükrében.

Hasonló változás történt a magyar-román határtól mindössze néhány kilométerre fekvő Nagyváradon is, ahol az elmúlt tíz évben 600 euróról – nagyjából 2,8-szoros emelkedést követően – 1700 euró fölé nőtt az átlagos négyzetméterár. A szintén a határ viszonylagos közelében lévő Temesváron 850 euró környékéről futottak fel a lakásárak 1700 euró fölé négyzetméterenként. Összehasonlításképp, Bukarestben 2015 és 2025 között nagyságrendileg 1000 euróról 2000 euróra nőtt az átlagos négyzetméterár,

a Románia nyugati részén tapasztalt ingatlanpiaci fellendülés tehát figyelemre méltó országos viszonylatban.

Pár tízezres négyzetméterárak a határ magyar oldalán

Érdekesség, hogy a határ magyarországi oldalán sem éppen a legolcsóbb megyék találhatók, Hajdú-Biharban például az egyik legmagasabb átlagos négyzetméterárat rögzítette 2023-ban a Központi Statisztikai Hivatal (KSH). Csongrád-Csanád és Szabolcs-Szatmár-Bereg a középmezőnybe tartozik, ugyanakkor Békés megye ingatlanpiaca a második legolcsóbb volt Nógrádé után. (A romániai adatokhoz képest fontos módszertani különbség, hogy a magyar településekről az adásvételekben rögzített árak állnak rendelkezésre a KSH Ingatlanadattárában.)

Ám még a megyei adatok is jókora különbségeket fednek el: a viszonylag drága Hajdú-Biharban is van olyan település, ahol 2023-ban mindössze 27 ezer forintos négyzetméterár adódott, a határtól párperces és Nagyváradtól is csak alig félórás autóútra lévő nagykereki ingatlanok átlagosan tehát mintegy 70 eurós négyzetméterenkénti ár mellett cseréltek gazdát két éve. Bár a nagykereki házak árai a legalacsonyabbak között voltak 2023-ban Magyarországon, a település esete nem egyedi, például a szintén a román határ közelében fekvő csongrád-csanádi Magyarcsanádon is mindössze 37 ezer forintos négyzetméterárat regisztrált a KSH a két évvel ezelőtti tranzakciók során. És ezeken kívül is bőven akadnak még hasonló árakkal jellemezhető falvak a környéken. A 2015 és 2023 közötti árváltozások alapján is jól látszik, hogy bizonyos települések ingatlanjai szinte kimaradtak az árak felfutásából, miközben akadnak olyan falvak és városok, ahol ezen időszak alatt négy-ötszörös drágulás történt. (Igaz, a kisebb falvak ingatlanpiacain csak jóval kevesebb tranzakció alapján lehet következtetni az árakra a városokhoz képest, így az árváltozások esetlegesebbek.)

Az autó- és akkumulátoripar is mozgatja a piacot

Hajdú-Bihar és azon belül leginkább Debrecen átlagos ingatlanárai is jókora, nagyjából 3,3-szoros dráguláson mentek keresztül 2015 és 2023 között (összehasonlításképp, Budapesten éppen megháromszorozódtak az árak ezen időszak alatt). Noha a BMW és a CATL évekkel ezelőtt bejelentett, hamarosan termelni kezdő óriásberuházásainak otthont adó Debrecenben az év elején mért kínálati árak átlaga 890 ezer forint, vagyis körülbelül 2200 euró volt, a megyeszékhelyen is megjelentek a romániai vásárlók.

Egyelőre úgy tűnik tehát, hogy az akkumulátorgyárak létesítését övező félelmek helyett inkább a gazdasági fellendülés lehetősége befolyásolja az ingatlanárakat a városban, ám mint az a fenti ábrákon látszik, ebből a hatásból sok település kimaradt a viszonylag kis földrajzi távolság ellenére is.

A szlovák határon már történt hasonló

Érdemes felidézni, hogy sok, korábban eladhatatlannak hitt ingatlant tudtak értékesíteni Borsod-Abaúj-Zemplén megyében a járvány időszakában, amikor a Kassáról kiköltözők fedezték fel az ottani árak töredékéért kínált ingatlanokat a térségnek az országhatártól távolabb fekvő részein is. Noha eleinte az árakat és a települések hangulatát sem befolyásolták a gyakran csak pihenni vagy vadászni átjárók, újabban az ingatlanvásárlásaiknak köszönhetően számos elnéptelenedő településen megnőtt a külföldiek aránya, és a házak is valamivel drágábbak lettek.

A kisebb településekre történő betelepedés jelenségére kormányzati reakció is születik: a „helyi önazonosság védelméről” szóló törvényjavaslat a nem helyben élők (ebbe a csoportba nemcsak külföldiek, hanem például a városokból kiköltözők is beletartozhatnak) ingatlanvásárlásával kapcsolatos intézkedésekre jogosítja fel az önkormányzatokat. Az adás-vételek tiltása végül nem szerepel majd a lehetőségek között, de például elővásárlási jogokkal és adók kivetésével beavatkozhatnak az ingatlanpiacba, és mindez várhatóan Debrecen és Szeged környékén is formálhatja a lakásárakat.