A jövőbeni ígéretekre spekuláló befektetők felhajtják az árakat, miközben nem épül elég új lakás a városban.
Az egymilliós négyzetméterárak nemcsak Budapesten és a Balaton környékén jellemzők, hanem az ország keleti részén, Debrecenben is, ami az Északkelet-Magyarországra általában jellemző hátrányosabb gazdasági és társadalmi körülményeket tekintve elég nagy meglepetés. Az ország második legnépesebb városának még a közvetlen környezete sem rendelkezik kiemelkedő gazdasági erővel, hiszen a megyeszékhelyeket magukban foglaló járások közül csak a győri, a székesfehérvári, a tatabányai és a veszprémi áll az országos átlag fölött egy idei kormányzati elemzés szerint.
Ennek ellenére a lakások átlagos négyzetméterára a 19 magyarországi megyeszékhely közül mégis Debrecenben volt a legmagasabb 2023-ban, és kissé már el is szakadt a győri, a székesfehérvári és a veszprémi áraktól.
A befektetők hajtják a piacot
A gazdaság mai fejlettsége és az ingatlanpiac közötti táguló szakadékra utal az is, hogy a megyei átlagkereseteket és a debreceni lakásárakat figyelembe véve 2025-ben már 10,4 évet kellett dolgozni ahhoz, hogy egy 50 négyzetméteres használt lakást meg lehessen venni, míg ugyanez az érték 2019-ben még csak 9,5, 2015-ben pedig mindössze 6,3 év volt a KSH és az Ingatlan.com elemzése szerint.
Viszonyításképp érdemes Győr esetét megnézni, ahol ez az érték 2015 és 2025 között stabilan nagyjából hét év volt, vagyis a környékbeli fizetések lépést tartottak az ingatlanárakkal.
A jelenség leginkább a befektetési célú lakásvásárlások magas arányával magyarázható, azaz Debrecen az ingatlanpiaci spekuláció színtere lett, ami nem feltétlenül jó hír az ott ténylegesen lakni szándékozóknak. Az ígéretesnek látszó gazdasági kilátások miatt
a városban tavaly gazdát cserélő ingatlanok 36 százalékát befektetési célból vásárolták meg
a Duna House adatai szerint.
Ez a tendencia természetesen az albérletek piacára is kihat, mivel a drágán vásárolt ingatlanok fontos hasznosítási módja a kiadás, és ennek következtében a kiadó lakások bérleti díjai is felzárkóztak a budapestiekhez. A megyeszékhelyek és egyetemvárosok között Debrecenben nőttek leginkább az albérletárak, idén tavasszal átlagosan havi 230 ezer forintot kértük értük a hirdetők, míg például Győrben 190 ezer forint volt ez az érték, Budapesten pedig 250 ezer forint.
A befektetői érdeklődés nyomán bekövetkező ingatlanpiaci felfordulás egyáltalán nem rendkívüli. Budapesten például a turizmus felfutását próbálták meg sokan ingatlanok megvásárlásával és rövid távú kiadásával meglovagolni az elmúlt évtized második felében, és a belváros azóta is jórészt a befektetők terepe maradt. Győrben is felrázta az ingatlanpiacot az Audi gyárépítése, ott a 2010-es évek elején sokan vásároltak lakást kiadásra, noha még javában kitartottak a 2008-as gazdasági válság hatásai. A befektetők jelenléte azonban a közelmúltban már nem volt jellemző, Győrben ez a hullám lecsendesült.
Az egész várost és még a megyét is érinti a drágulás
Ha közelebb megyünk, az is látszik, hogy az ingatlanárak emelkedése jócskán eltér a debreceni utcák között. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) Ingatlanadattárában 2015-ben és 2023-ban rögzített adásvételi árak alapján (ebben az adatbázisban csak azok az utcák szerepelnek, amelyekben legalább három tranzakció történt az egyes években), mindenesetre szerte
a városban vannak olyan helyek, ahol kiemelkedő, akár hétszeres (vagyis több, mint 600 százalékos) volt a drágulás.
Az mindenesetre jól látszik az alábbi térképen is, hogy jellemzően a belvárosi utcák drágultak a leginkább, míg legkevésbé a forgalmasabb főutak, például a 4-es és a 47-es bizonyos szakaszai.
A legdrágább, 2023-ban az egymillió forintos négyzetméterárat is meghaladó árszínvonalú utcák jellemzően a városközpontban, illetve a kertvárosias, északnyugati Nyulas városrészben (ebben az irányban, az érintett utcáktól légvonalban mintegy három kilométerre épül a BMW autó- és az EVE Power akkumulátorgyára) találhatók, míg a panelházakból álló lakótelepeken fele ekkora árak voltak jellemzők.
A debreceni árak felfutása azonban egész Hajdú-Bihar vármegyét magával húzta, a jellemző átlagár a megyében is viszonylag magas volt 2023-ban országos összehasonlításban. Néhány Debrecenhez közeli település kimondottan érintett, elsősorban Mikepércs, amelynek közvetlen közelében épül a CATL akkumulátorgyára (a helyiek aggodalmát kiváltva).
A lakásépítések elmaradása is gond
A drágulás további fontos oka, hogy az élénkülő kereslethez nem párosultak kellő számban ingatlanfejlesztések. Debrecenben az elmúlt közel másfél évtizedben egy-két év kivételével rendre kevés lakás épült még a többi megyeszékhelyhez képest is, és ez akkor sem változott meg, amikor már felfutottak az ingatlanárak. A spekulatív kereslethez így nem társul megfelelően bővülő kínálat.
A helyi vevők és bérlők számára egyre nehezebben megfizethető ingatlanárakra a debreceni önkormányzat is reagált, a kínálati oldalon próbál beavatkozni. A város magánbefektetők bevonásával szervez lakáscélú fejlesztéseket, 2040-ig 12-15 ezer új lakás építése a cél, de már a következő években megkezdődhet az ingatlanok átadása, amelyek között lesznek leginkább a fiataloknak szóló önkormányzati támogatással kivehető bérlakások is.
