Hiába a sok új zöld lakás, a klímaátmenethez a régieket is fel kell újítani. A piac hatása korlátozott, ezért sok jó szabályozásra és a lakosságra is szükség lenne.
Az épületállomány hűtése és fűtése az egyik legnagyobb károsanyag-kibocsátó emberi tevékenység, főleg a mérsékelt égövi országokban. Magyarországon a lakossági épületállomány kibocsátása a teljes széndioxid-kibocsátás 17 százalékát teszi ki, csak a közlekedés és áramtermelés kibocsátása előzi meg, és meghaladja az ipari széndioxid-kibocsátást. Mégis, sokan csak akkor foglalkoznak ezzel a területtel, ha épp nagyon meleg vagy nagyon hideg az időjárás, vagy éppen valamelyik nagyhatalom el akarja zárni a gázcsapot.
Szinte mindenki döntéshozó
A klímaváltozással kapcsolatos kérdésekben sokszor a döntéshozókat, ipari szennyezőket okoljuk a rossz vagy az elmaradt döntések miatt. Ha azonban az épületekről van szó, akkor már az egyéni felelősségnek is jelentős szerepe van:
a döntéshozók mellett mi magunk is sokat tehetünk azért, hogy fenntarthatóbban éljünk, hiszen a lakossági épületállomány jelentős kibocsátó.
A jelenlegi tendenciák alapján egyre jobban megéri az épületek fűtését és hűtését megújuló, fenntartható rendszerekre átállítani. Ezt nem csak a klímaaktivisták gondolják így, hanem a pénztárcáját óvni igyekvő lakástulajdonosok, és a témával foglalkozó közgazdászok is.Közgazdaságilag azt mondhatjuk, hogy akkor éri meg egy meglévő hagyományos – fosszilis tüzelőanyagot használó – fűtési rendszert „tiszta”, azaz üvegházhatású gázt (ÜHG) közvetlenül nem kibocsátó rendszerre átállítani, ha a tiszta fűtési rendszer legalább annyival hatékonyabb, mint amennyivel olcsóbb a fosszilis tüzelőanyag a tiszta energiához képest. Ez legtöbb esetben a gáz- és áramár összehasonlítását jelenti, hiszen Magyarországon a központi gázfűtés a legelterjedtebb fűtési mód, míg a könnyen elérhető tiszta fűtési megoldást nyújtó hőszivattyús rendszerek áramot használnak. Ezt mutatja a 3. ábra, mely a lakosság teljes energiafelhasználását hasonlítja össze energiahordozók szerint és nem csak a fűtést, hanem a háztartások teljes energiaigényét figyelembe veszi. Emellett a távhő is viszonylag elterjedt tiszta fűtési rendszernek számít, bár ez jellemzően csak sűrűn lakott településrészeken elérhető és „tisztasága” nagyban függ az alkalmazott fűtőanyagtól.
Összehasonlításképp: míg egy modern gázkazán 90 százalék feletti hatékonyságot tud elérni (tehát 1 egység energiavál 0,9 egység hőt termel), addig egy modern hőszivattyú háromszor, vagy akár ötször hatékonyabb, tehát 1 egység energiával átlagosan 3,5 egység hőt állít elő. Ez alapján ha az áramár kevesebb mint három és félszerese a gázárnak (kWh-ként számolva), akkor egy hőszivattyús rendszer üzemeltetése lényegesen olcsóbb, mint a gázkazános megoldás. Európai összehasonlításban az Egyesült Királyságban közel négyszerese az áram egységnyi ára a gázénak, így ott nehezen térül meg egy hőszivattyús befektetés. Franciaországban már valamivel a megtérülési határ alatt van, míg Svédországban – ahol a gáz- és áramárak hasonlóak – jelentős megtakarítást jelenthet a fűtési rendszer modernizációja.
Magyarországon az Eurostat adatai alapján 2024-ben nagyjából 11 Ft/kWh volt a gáz, és 42 Ft/kWh volt az áram átlagos ára a közepes lakossági fogyasztási kategóriában. Az alábbi táblázat jól mutatja, hogy ilyen árak mellett a hőszivattyús rendszerek nem feltétlenül térülnének meg.
Az új építésű ingatlanok esetében már nagyon erősek az energetikai elvárások, ezek már abszolút a tiszta, „közel nulla energiaigényű”, fenntartható megoldások felé terelik az építtetőket és a tulajdonosokat, azonban ez még mindig csak a lakásállomány 13 százalékát teszi ki. Figyelembe véve, hogy évente jellemzően 7 ezer és 44 ezer között mozog az újonnan átadott lakások száma – ami kevesebb mint 1 százaléka a teljes lakásállománynak – ebben az ütemben sosem fogjuk elérni a klímaváltozást mérséklő, nulla kibocsátású állapotot. Így tehát meglévő lakásállomány energetikai felújítása és korszerűsítése nélkül a várt fordulat nem fog megtörténni.
Egyéni döntések: megéri-e?
Mi fogja a többmillió hazai lakástulajdonost (és bérlőt) rávenni arra, hogy korszerűsítsenek, és az energiapazarló otthonok elinduljanak a nulla kibocsátás felé?
Kezdjük a jó hírekkel. Egyrészt már kezdenek érvényesülni – még ha egyelőre tompított hatással is – olyan piaci tendenciák, amelyek már maguktól is a környezetbarát megoldások felé terelik a lakástulajdonosokat. A lakásárak tükrözik az ún. „zöld prémiumot”, illetve „barna diszkontot”, ami azt jelenti, hogy két hasonló ingatlan (pl. azonos alapterület, környék, felszereltség) közül a környezetbarátabb (és egyben alacsonyabb költségekkel működő) lakások ára magasabb a hosszú távú előnyök miatt, míg a korszerűtlen, energiapazarló ingatlanok árát csökkenti a magasabb üzemeltetési költség és a sokszor alacsonyabb komfort.
Másrészről az ingatlanok energiahatékonysági technológiáival kapcsolatban kevesebb a bizonytalanság. Míg a repülésben, tengeri szállításban, építőiparban és sok más területen még technológiai kihívások lassítják a zöld átmenetet, az ingatlanok esetében technológiailag már minden rendelkezésre áll a nulla kibocsátás eléréséhez. Ráadásul az energiahatékonysági beruházások jelentős része, mint például a szigetelés, árnyékolás, vagy az égők és háztartási nagygépek cseréje, nem is igényelnek komolyabb műszaki felkészültséget, mégis akár több mint 50 százalékkal csökkenthetik az energiafogyasztást. Egy átlagos energiaigényű, FF besorolású ingatlan fajlagos energiafogyasztása több mint duplája az AA-BB besorolású zöld ingatlanoknak. A fűtés és hűtés terén a tiszta megoldások közé tartozik a „direkt” elektromos fűtés (pl. infrapanelek), a hőszivattyú és a távhő.
Ezek elsődleges beszerelése vagy utólagos kiépítése sem bonyolult technológiai szempontból, és a megtérülés is már kiszámítható, sok tapasztalat áll rendelkezésre, egyszerű a matek. Mitöbb, az épületek energiahatékonysági és fűtési modernizációja segíti egyrészről a klímaváltozás elleni küzdelmet, hiszen csökkenti a kibocsátást, másrészről a változó klímához történő adaptációt. Például a jobb hőszigetelés télen és nyáron is hatékony, a hőszivattyú hűtésre is használható, így tompítja az egyre gyakoribb hőhullámok hatását.
Külső tényezők
A megtérülést azonban több olyan külső tényező is befolyásolja, amelyekre a lakástulajdonosoknak már nincs ráhatása. Közülük van, ami felerősíti az átalakítások iránti igényt, de a legtöbb sajnos inkább visszaveti.
A klímaváltozás az egyre melegebb nyarakkal és a kontinentális területek átlagos felmelegedésével egyre inkább felkelti az igényt az épületek hűtése iránt, melyeket gyakran hőszivattyús rendszerekkel oldanak meg. Ezek a hőszívattyúk gyakran fűtésre is használhatók, ezzel csökkentve az épületek energiaigényét, és javítva a beruházás megtérülését. A jó minőségű szigetelés előnyei már nyáron is jelentkeznek.
Azonban az előnyös külső hatások sora itt gyorsan véget is ér, és többségben maradnak a megtérülést rontó hatások, melyekre a tulajdonosoknak nincs befolyásuk.
Számos országban látszik, hogy a „zöld prémium – barna diszkont” piaci logika nem érvényesül ott, ahol nagyon telített az ingatlanpiac és a kereslet meghaladja a kínálatot. Egy angliai kutatás megmutatta, hogy Londonban alacsonyabb a zöld prémium, mint vidéken, mely részben a telített ingatlanpiaccal magyarázható. Egyaránt igaz ez az ingatlanvásárlásra és -bérbeadásra. A bérlakásoknál ráadásul jellemzően a bérlő fizeti a rezsiköltséget, tehát a bérlőknél jelentkezik a korszerűbb hűtési-fűtési rendszerek olcsóbb üzemeltetéséből adódó előny. Így az ingatlantulajdonost legfeljebb az olcsóbban üzemeltethető ingatlanért elkérhető magasabb bérleti díj motiválhatná az energetikai beruházásokra, azonban ez a bérletidíj-prémium is lassú megtérülést jelent. Ráadásul ott,
ahol a bérlők kapkodnak az ingatlanok után, ott nem is alakul ki ez a bérletidíj-különbség az alacsonyabb és magasabb energiahatékonyságú bérlemények között.
Ezekre a helyzetekre a szabályozás lehet a hatékony válasz, ami változtatásokra ösztönzi az ingatlantulajdonosokat. A fenti londoni helyzet alapján például Angliában és Walesben olyan szabályozás lépett életbe, amely a bérleménycélú ingatlanok számára minimum energiahatékonysági szint elérését írja elő (és a minimumszintek további emelése is napirenden van mind Angliában és Walesben, mind Skóciában). Így tehát rákényszerítik a bérbeadott ingatlanok tulajdonosait, hogy a bérbeadás bevételéből korszerűsítsék az ingatlanokat akkor is, ha a havi működési költségek csökkenése a bérlőnél jelentkezik.
A másik olyan terület, ahol a szabályozásnak szerepe lehet, az a régi technológiák folyamatos kivezetése. Európai Uniós irányelv* 2024/1275. direktíva.
, hogy a legutóbbi energetikai beruházás életciklusának lejártával már csak újabb technológiát lehessen beépíteni. Így terjedtek el a kondenzációs gázkazánok, hiszen a régieket már nem lehetett újonnan üzembe helyezni. Számos európai országban, illetve uniós szinten is napirenden van az olaj-, szén- és gázalapú fűtési rendszerek kivezetése (a 2024 januári helyzetkép itt érhető el). Ezek azonban sokszor csak az újépítésű ingatlanokra vonatkoznak, a jóval nagyobb meglévő lakásállományra nem. Az új gázkazánok beépítésének tiltása sok helyen kifejezetten népszerűtlen, emiatt pedig számos kormány (például Németországban, Ausztriában, vagy az Egyesült Királyságban) a népszerűségvesztésétől félve visszalépett vagy jelentősen módosította erre vonatkozó terveit.
Árszabályozás – és ami még erősebb hatás
Elérkeztünk a legfontosabb szabályozási kérdéshez, az energiaárakhoz, ami leginkább befolyásolja a megtérülést – és így a szükséges fejlődést az ingatlanállomány energetikai korszerűsítésében. Hosszú távon csak akkor lehet elérni, hogy a lakásállomány túlnyomó többsége nulla kibocsátású legyen, ha az árszabályozás során nem a fosszilis fűtőanyagok felé lejt a pálya. Minden olyan rendszer, amely ártámogatást nyújt a fosszilis tüzelőanyagok használatához, a tiszta, modern, nulla kibocsátású technológiák megtérülését rontja és ellenérdekeltté teszi az ingatlanok tulajdonosait (és bérlőit) a beruházások elindításában. Természetesen ez már politikai kérdés, hiszen az energia árának alacsonyan tartásával szociális kérdéseket (is) lehet kezelni.
Van azonban egy olyan hatás, amely előbb-utóbb az árszabályozásnál is erősebb lehet és végső soron pont a szociális problémákat fogja felerősíteni, ha a politika nem talál jobb megoldást. Ez pedig a már említett barna diszkont. A rossz energiahatékonyságú épületek kevesebbet érnek az ingatlanpiacon, és minden árszabályozási erőfeszítés ellenére a lakóiknak többet kell energiára költeniük. Magyarországon is megfigyelhető egy jelentős barna diszkont a piacon: egy 2021-es tanulmány ezt a leértékelődést 20 százalékra becsüli. Emellett szociális szempontból valószínű, hogy a korszerűtlen ingatlanok lakói vagy tulajdonosai alacsonyabb jövedelemmel rendelkeznek.
Ez pedig rontja az esélyüket, hogy komolyabb energiahatékonysági és fűtési korszerűsítést hajtsanak végre, így továbbra is magasabb rezsiköltségekkel és alacsonyabb ingatlanárakkal néznek szembe. Amennyiben a klímacélok elérése erős szabályozást von maga után (például a szennyező fűtési rendszerek tiltását bizonyos évtől), ez a hatás további kormányzati beavatkozás nélkül erősíti a szociális egyenlőtlenségeket, mely ellentétben áll a méltányos klímaátmenet elvével. A Cambridge Econometrics egy nemrég publikált tanulmánya éppen különböző energiahatékonysági és fűtési szabályozások lakáspiaci hatásait elemzi (elsősorban a skót lakáspiacon) és kitér a sérülékeny társadalmi csoportok helyzetére is. Ennek tanulságai magyar kontextusban is alkalmazhatóak.
Lehetséges megoldások
Ha az ártámogatási rendszerek átalakításában nem is várhatunk gyors és egyszerű megoldást, számos egyéb eszköz rendelkezésre áll, amelyekkel az épületállomány energetikai megújulását fel lehet gyorsítani.
Az első és legegyszerűbben elérhető lépés az edukáció. Ma már EU-direktíva szinten kötelező minden egyes ingatlanadás-vételnél az energiahatékonysági tájékoztatás. Itthon például energiahatékonysági tanúsítványt kell becsatolnia az eladónak, de jellemzően ezt inkább kipipálják a felek, mintsem, hogy valóban foglalkozzanak vele. Mindenesetre az ingatlan energetikai paraméterei fogják meghatározni, hogy érvényesülhet-e a „zöld prémium – barna diszkont” piaci logikája - feltéve, hogy megfelelő kínálat van.
További edukációt szolgáló lépés lehetne egyfajta pénzügyi támogatás az ingatlanok állapotfelmérésére. A tulajdonosok és a bérlők így látnák, mennyit költenek feleslegesen havonta az épület fűtésére és hűtésére és mekkora beruházással lehetne ezt jelentősen csökkenteni. Ennek köszönhetően a tulajdonosok és bérlők érdekei jobban felszínre kerülhetnek és akár egymást is ösztönözhetik a szükséges beruházások elindítására. Az állapotfelmérések pénzügyi támogatása jóval kisebb költséggel jár, mint egy általános felújítási rendszer működtetése, azonban így is jelentős lehet az igénygeneráló hatása.
Ahogy már piaci alapon is folyamatosan zajlik bizonyos mennyiségű átalakítás és korszerűsítés, ezeket még tovább erősíthetik a piaci alapú, vagy akár támogatott zöldhitel programok. Ezek olyan kedvezményes kölcsönök, amelyeket az ingatlanok tulajdonosai olyan energetikai korszerűsítésre vehetnek fel, amely a fűtésszámlát és az épület károsanyag-kibocsátását csökkenti. Ennek pénzügyi fedezete, hogy nő az érintett ingatlanok piaci értéke és az akár nullára csökkenő rezsiköltség mellett a hitelfelvevő számára több marad az elkölthető jövedelem. A Magyar Nemzeti Bank zöldhitel programja révén a hazai kereskedelmi bankoknál elérhetőek voltak már zöld hitelek, ám ez a program 2022 őszén lezárult. Ezek újraindítása, elterjesztése és a hitelfelvétel megkönnyítése újabb lehetőségeket teremtene.
További jó példa Magyarországon a már korábban említett H-tarifa, amely kedvezményes áron nyújt áramot tiszta fűtési rendszerek üzemeltetéséhez. Ez a jelentősen alacsonyabb áramár segíti, rövidíti a modern, tiszta fűtési rendszerek megtérülését. Ezzel szemben, noha rendkívül népszerű, de a rezsicsökkentett lakossági gázárak éppen az ellenkező irányba hatnak, és fosszilis támogatásnak minősülnek.
Látszik tehát, hogy a lakásállomány piaci alapokon is már halad a dekarbonizáció felé és számos eszköz támogatja az épületenergetikai korszerűsítéseket. Ahhoz azonban, hogy az átmenet időben megtörténjen, a lakástulajdonsoknak és -bérlőknek, a finanszírozóknak és a szabályozóknak is sokat kell tenniük. Lehetőség pedig van bőven.
