A nagyvárosokban és nyaralóövezetekben a lakatlan ingatlanok aránya és a lakásárak együtt mozognak, pedig a piaci logika ennek a fordítottját diktálná.
A magyar lakáspiac torzulásának egyik különös jele a lakatlan ingatlanok számának és arányának növekedése, amihez európai összehasonlításban is páratlan lakásár-emelkedés társult az utóbbi bő tíz évben. 2011 és 2022 között évente átlagosan közel 9 ezerrel nőtt az üres lakások száma országosan, így a három évvel ezelőtti népszámlálás idején már 572 ezer lakatlan ingatlant regisztrált a Központi Statisztikai Hivatal. Ez a növekedés meghaladta a teljes lakásállomány bővülését, így az üres lakások aránya 11 százalékról 12-re nőtt ebben tizenegy éves időszakban – az ingatlanárak pedig két és félszeresükre ugrottak 2015 és 2022 között.
A lakatlan ingatlanok meglehetősen egyenlőtlenül oszlanak el az országban a Választási Földrajz elemzése szerint. Például a nagyvárosok, főképp Budapest környezetében viszonylag ritkák, míg a jelentősebb városokon belül és a nyaralóövezetekben gyakoribbak, és ezek a különbségek ellentmondásos összefüggéseket mutatnak az ingatlanpiaci tendenciákkal.
A piaci logika azt diktálná, hogy ahol több az üres lakás, ott a potenciálisan jelentősebb kínálat miatt alacsonyabbak lehetnek az árak. Ez azokra a legalább ötezer fős (csak ebből a körből érhetők el viszonylag nagy arányban az ingatlanárak) településekre igaz, amelyek nem turisztikai célpontok, megyeszékhelyek vagy fővárosi kerületek. Vagyis ezeknél igaz, hogy ahol drágábbak a lakások, ott ritkábbak a lakatlan ingatlanok.
Ez a trend jórészt az ábrán kékkel jelölt, a fővárost övező agglomeráció településeinek köszönhető, amelyekben viszonylag magas árak mellett ritkák az üresen álló lakások. Ez az a térség, ahova olyan nagy számban érkeztek a fővárosi nyüzsgés vagy éppen az ott jellemző ingatlanárak elől menekülő betelepülők, hogy tavasszal már a kormány is napirendjére tűzte a népességmozgás megfékezését. (A fenti ábrán érdemes megfigyelni, hogy a Győrhöz közeli Győrújbarát, illetve a Péccsel szomszédos Kozármisleny a budapesti agglomeráció településeihez hasonló helyzetben van, továbbá némiképp kilóg Rajka és Sopron, vélhetően az erősebb befektetői jelenlét miatt.)
A jelentősebb városokat és a nyaralóövezetetek településeit nézve azonban egész más összefüggés látszik az üres lakások és az árak kapcsolatát vizsgálva.
Ezeken a településeken a befektetők, a lakásukat rövidtávon vagy illegálisan bérbeadó, illetve nyaralóként fenntartó tulajdonosok nagyobb számú jelenléte miatt éppen azt tapasztalhatjuk, hogy az üres lakások nagyobb aránya magasabb árakkal jár együtt.
A befektetők jelenléte több ok miatt is felfelé hajthatja az árakat, még akkor is, ha az általuk birtokolt lakások jelentős részben üresen, látszólag hasznosítatlanul állnak. A lakás értékének növekedése mellett kevésbé fájó, ha éppen nincs kiadva – hiszen így is növeli a vagyont –, és bizonyos mértékben szintén a halogatást erősítheti az albérletek általános drágulása – fél év múlva drágábban lehet majd kiadni, mint most. Ez a stratégia ördögi körhöz is vezethet, ha tömegével választják ezt a stratégiát a tulajdonosok, mesterségesen visszafogva a kínálatot, akkor felkapottabb környékeken maguk is hozzájárulhatnak a bérleti díjak emelkedéséhez.
Az ingatlanpiac még a kevésbé erős pillanataiban is vonzó eszköze lehet a vagyonmegőrzésnek és a haszonteremtésnek: noha a közelmúltban csökkent a kereslet a lakáspiacon, a befektetők mégis aktívak maradtak. A Duna House adatai szerint a 2025 áprilisában Budapesten zárult adásvételek csaknem felében befektetési célból vásároltak ingatlant. Mindeközben a magánvásárlók hátrányos helyzetbe kerültek, és jókora különbségek alakulnak ki a több és kevesebb érdeklődésre számot tartó térségek ingatlanpiaci tendenciái között.
A befektetőknek kedvez a gyenge lakásépítési kedv is, új lakások hiányában ugyanis felértékelődnek a használt ingatlanok. Ráadásul a többnyire hitelfelvételhez kötött állami támogatások is jellemzően a tehetősebbeket segítették ingatlant szerezni. Sőt, ezek a programok bizonyos esetekben otthonteremtés helyett inkább jövedelmező befektetésekhez juttathatják a kedvezményezetteket, és érdemes visszaidézni az ingatlanfedezet mellett felvett hitelre történő állampapír-vásárlás modelljét is közelmúltból.
