A nagyvárosokban és nyaralóövezetekben a lakatlan ingatlanok aránya és a lakásárak együtt mozognak, pedig a piaci logika ennek a fordítottját diktálná.
A magyar lakáspiac torzulásának egyik különös jele a lakatlan ingatlanok számának és arányának növekedése, amihez európai összehasonlításban is páratlan lakásár-emelkedés társult az utóbbi bő tíz évben. 2011 és 2022 között évente átlagosan közel 9 ezerrel nőtt az üres lakások száma országosan, így a három évvel ezelőtti népszámlálás idején már 572 ezer lakatlan ingatlant regisztrált a Központi Statisztikai Hivatal. Ez a növekedés meghaladta a teljes lakásállomány bővülését, így az üres lakások aránya 11 százalékról 12-re nőtt ebben tizenegy éves időszakban – az ingatlanárak pedig két és félszeresükre ugrottak 2015 és 2022 között.
A lakatlan ingatlanok meglehetősen egyenlőtlenül oszlanak el az országban a Választási Földrajz elemzése szerint. Például a nagyvárosok, főképp Budapest környezetében viszonylag ritkák, míg a jelentősebb városokon belül és a nyaralóövezetekben gyakoribbak, és ezek a különbségek ellentmondásos összefüggéseket mutatnak az ingatlanpiaci tendenciákkal.
A piaci logika azt diktálná, hogy ahol több az üres lakás, ott a potenciálisan jelentősebb kínálat miatt alacsonyabbak lehetnek az árak. Ez azokra a legalább ötezer fős (csak ebből a körből érhetők el viszonylag nagy arányban az ingatlanárak) településekre igaz, amelyek nem turisztikai célpontok, megyeszékhelyek vagy fővárosi kerületek. Vagyis ezeknél igaz, hogy ahol drágábbak a lakások, ott ritkábbak a lakatlan ingatlanok.
Ez a trend jórészt az ábrán kékkel jelölt, a fővárost övező agglomeráció településeinek köszönhető, amelyekben viszonylag magas árak mellett ritkák az üresen álló lakások. Ez az a térség, ahova olyan nagy számban érkeztek a fővárosi nyüzsgés vagy éppen az ott jellemző ingatlanárak elől menekülő betelepülők, hogy tavasszal már a kormány is napirendjére tűzte a népességmozgás megfékezését. (A fenti ábrán érdemes megfigyelni, hogy a Győrhöz közeli Győrújbarát, illetve a Péccsel szomszédos Kozármisleny a budapesti agglomeráció településeihez hasonló helyzetben van, továbbá némiképp kilóg Rajka és Sopron, vélhetően az erősebb befektetői jelenlét miatt.)
A jelentősebb városokat és a nyaralóövezetetek településeit nézve azonban egész más összefüggés látszik az üres lakások és az árak kapcsolatát vizsgálva.
Ezeken a településeken a befektetők, a lakásukat rövidtávon vagy illegálisan bérbeadó, illetve nyaralóként fenntartó tulajdonosok nagyobb számú jelenléte miatt éppen azt tapasztalhatjuk, hogy az üres lakások nagyobb aránya magasabb árakkal jár együtt.
Persze ez az összefüggés javarészt a budapesti kerületeket nézve látványos, az V. kerületben például nemcsak az átlagos négyzetméterár, hanem a lakatlan lakások aránya is kiemelkedő volt 2022-ben. A fokozott befektetői, bérbeadói jelenlétre utal a fürdés és a kikapcsolódás lehetőségeivel kecsegtető nagyobb települések elhelyezkedése is a fenti ábrán, az üres lakások és az ingatlanárak közötti pozitív kapcsolat ebben a körben is figyelemre méltó. A megyeszékhelyek esetében viszont mindez már kevésbé egyértelmű, az ország hátrányosabb helyzetű térségeiben fekvő városokban – leginkább Békéscsabán és Salgótarjánban – ugyanis a viszonylag sok üres lakáshoz alacsony árak társulnak.
A befektetők jelenléte több ok miatt is felfelé hajthatja az árakat, még akkor is, ha az általuk birtokolt lakások jelentős részben üresen, látszólag hasznosítatlanul állnak. A lakás értékének növekedése mellett kevésbé fájó, ha éppen nincs kiadva - hiszen így is növeli a vagyont -, és bizonyos mértékben szintén a halogatást erősítheti az albérletek általános drágulása - fél év múlva drágábban lehet majd kiadni, mint most. Ez a stratégia ördögi körhöz is vezethet, ha tömegével választják ezt a stratégiát a tulajdonosok, mesterségesen visszafogva a kínálatot, akkor felkapottabb környékeken maguk is hozzájárulhatnak a bérleti díjak emelkedéséhez.
Az ingatlanpiac még a kevésbé erős pillanataiban is vonzó eszköze lehet a vagyonmegőrzésnek és a haszonteremtésnek: noha a közelmúltban csökkent a kereslet a lakáspiacon, a befektetők mégis aktívak maradtak. A Duna House adatai szerint a 2025 áprilisában Budapesten zárult adásvételek csaknem felében befektetési célból vásároltak ingatlant. Mindeközben a magánvásárlók hátrányos helyzetbe kerültek, és jókora különbségek alakulnak ki a több és kevesebb érdeklődésre számot tartó térségek ingatlanpiaci tendenciái között.
A befektetőknek kedvez a gyenge lakásépítési kedv is, új lakások hiányában ugyanis felértékelődnek a használt ingatlanok. Ráadásul a többnyire hitelfelvételhez kötött állami támogatások is jellemzően a tehetősebbeket segítették ingatlant szerezni. Sőt, ezek a programok bizonyos esetekben otthonteremtés helyett inkább jövedelmező befektetésekhez juttathatják a kedvezményezetteket, és érdemes visszaidézni az ingatlanfedezet mellett felvett hitelre történő állampapír-vásárlás modelljét is közelmúltból.
