A nagy fővárosi lakásfejlesztőket nem érdekli az Otthon Start, más kivitelezők viszont kihasználhatják

Főleg a használt lakások piacán lehet jelentős hatása a július elején bejelentett Otthon Start Programnak, amelynek a részletszabályait tartalmazó kormányrendeletet kedden tették közzé, de a kormány az újlakás-piac fellendülését is beharangozta a 3 százalékos otthonteremtési hitel részleteiről szóló nyilatkozatokban.

Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető miniszter egy hétvégén Facebookon közzétett videóban arról beszélt például, hogy „a program az újlakás-piacot is meg fogja lökni, ha hozzájárul ahhoz, hogy több ezer, adott esetben tízezer lakással több épüljön évente”. A lakásépítések felpörgetése persze nem újszerű kormányzati szándék. Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter tavaly októberben például arról beszélt, hogy a következő évek célja, hogy a lakásépítések száma évi 25 ezerre nőjön.

A tavaly ősszel bejelentett lakáspiaci intézkedések hatásait elemző cikkünkben azt írtuk, akkor nem látszott egyértelműnek, hogy az intézkedések közül melyek tudnák elősegíteni a lakáskínálat növekedését. Az Otthon Start kínálati oldali hatásai ezért is lehetnek érdekesek, amellett, hogy ha áttekintjük az elmúlt évek lakásépítési trendjeit, azt láthatjuk, hogy a kormány eddigi programjai ilyen szempontból nem voltak túlzottan sikeresek.

Mivel a kormány a lakáspiacot elsődlegesen keresleti oldalról érintő Otthon Start Programtól is vár valamekkora kínálati hatást is, érdemes áttekinteni, hogy a kormány korábbi nagyobb lakáspolitikai intézkedéseinek, a csok (támogatás és hitel), a Babaváró hitel, illetve a csok plusz és a Zöld Otthon Programoknak eddig mi a mérlege lakásépítések szempontjából.

Az alábbi ábrán látszik, hogy az elmúlt években a lakásépítések száma évi 18–19 ezer volt (2020 kivételt jelent 28 ezer átadott lakással).

Ez valamivel magasabb ugyan, mint a 2010 és 2024 közti 15 ezres átlag, de nem éri el a rendszerváltás óta eltelt időszak 22 ezres átlagát, és főleg nem a 2010 előtti másfél évtized átlagát, ami 30 ezer körül volt. Annak a fellendülésnek persze a devizahitelezés miatt nem voltak szilárdak az alapjai, de például a Fidesz legelső kormányzása (1998–2002) idején, a devizahitelezés felfutása előtt is 19–31 ezer között alakult az évente megépített lakások száma. Az átlag akkor 24 ezer volt, amitől szintén jelentősen elmarad az elmúlt 15 év teljesítménye.

Hogy hol és milyen jellegű fejlesztések várhatóak a programtól, az jelentősen függ az adott környék ingatlanáraitól, ugyanis a kedvezményes hitelt csak 100 millió forintnál olcsóbb lakásokra, 150 milliónál olcsóbb házakra és általánosan 1,5 millió forintos négyzetméterenkénti árat meg nem haladó árú ingatlanokra lehet felvenni.

Mindez azt jelenti például, hogy a fővárosi kerületek jelentős része nem is jön majd szóba: az Ingatlan.com adatai szerint májusban a fővárosi új lakások átlagos ára közel 1,6 millió forintnál járt, az OTP július eleji adatai szerint pedig a kínálat döntő részét adó 2026–2027-es átadású lakások esetében csaknem 1,7 millió forintos átlagárral lehetett számolni Budapesten (de más becslések alapján 1,8 millió volt az átlag).

Az OTP adatai szerint Pest külső kerületeiben volt jellemző az 1,1–1,3 millió közötti árszint, aminél már új lakásokat is lehet venni kedvezményes hitellel. Ugyanez látszik az Ingatlan.com májusra vonatkozó adatai alapján, amelyek szerint a 23 fővárosi kerületből 11-ben nem érte el az új lakások négyzetméterenkénti ára a 1,5 milliós árszintet (bár azóta már vélhetően kevesebb lett ezekből az elmúlt hónapok drágulása miatt).

A fővároson kívül ugyanakkor már lehetnek olyan nagyvárosok, amelyekben nagyrészt beleférhetnek az új építésű projektek az ársapka alá. Májusban a szegedi árak már közelítették az 1,5 milliós átlagot, de még vélhetően itt is maradnak az árszint alatti környékek, a többi nagyvárosban viszont még messze volt ettől a szinttől az új építésű lakások átlagára.

A G7 által megkeresett nagyobb ingatlanfejlesztő cégek kínálatában nincs, vagy csak nagyon korlátozottan van olyan lakás, amely megfelel a program feltételeinek, és rövid távon a cégek fejlesztési terveit sem befolyásolja az Otthon Start szeptemberi indulása.

Legfeljebb arra számítanak, hogy a program hosszabb távú közvetett hatásai teremtenek majd keresletet az ingatlanjaik iránt.

• A WING Zrt. G7-nek küldött válasza alapján a meghatározott négyzetméterár-plafon „jelentősen korlátozza az új építésű budapesti lakások esetében való alkalmazhatóságot”, és „a program rövid- és közép távon elsősorban a használt lakások piacára gyakorolhat majd érdemi hatást, míg az új építésű szegmensben várhatóan csak közvetett hatása lesz”.
• A Cordia válasza szerint a vállalat kínálatában megtalálható lakások esetében nem vehető igénybe a hitel, „így a terveiket egyelőre nem érinti a hitelprogram”.
• A Biggeorge Property jelenlegi kínálatának 10 százalékát teszik ki a 1,5 milliós árkorlátot nem meghaladó négyzetméterárú lakások.
• A Metrodom fejlesztési terveit is csak korlátozott mértékben, és csak áttételes időhatással érinti a program.

Kiss Gábor, a Metrodom csoport ügyvezető igazgatója és az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) alelnöke szerint is elsősorban a használt lakások piacán fog extra keresletet teremteni az Otthon Start Program. „Arra számítunk, hogy program elsősorban a korszerűbb, alacsonyabb rezsiköltségű lakások iránti keresletet növeli meg, ezekből viszont korlátozott a kínálat a piacon, mivel a 2008 utáni időszakban a korábbi évekhez képest kevés lakás épült, így a többletkeresletnek árfelhajtó hatása lehet” – mondta.

Kiss szerint az ingatlanfejlesztők szempontjából az lesz meghatározó, hogy azok az eladók milyen lakásra váltanak, akiknek az ingatlanát az Otthon Start Program résztvevői veszik meg. „Egy részük megjelenhet az újlakás-piacon, de még az is elképzelhető, hogy ez a hatás nem is másodlagos, hanem harmadlagos lesz, és a nagyságát is nehéz felmérni” – mondta. Kiss szerint mivel kevesebb új építésű lakás várható a programtól, így annak a nemzetgazdasági hasznosulása is korlátozottabb (az építőipari hatásokon, adóbevételek növekedésén keresztül).

Mindezek ellenére az ingatlankínálat növelése szempontjából szerinte a program jó irányba tett lépés, mivel eddig hiányoztak a kifejezetten első lakást vásárlókat célzó intézkedések, és az is pozitív, hogy a program nyílt végű. „Minél inkább rövidtávúak ugyanis az intézkedések, annál nehezebb a fejlesztőknek tervezni, ezért fontosak lennének az akár 10 éven túlmutató programok” – mondta. Szerinte az Otthon Start Programhoz jól illeszkedne egy különálló lakásépítést ösztönző program is. A hosszú távú kínálat bővülését szerinte leginkább a telekkínálat növelése, az építési szabályozás egyszerűsítése és a jelenlegi piaci szintnél olcsóbb finanszírozás tudná elősegíteni.

Annak ellenére, hogy a nagy ingatlanfejlesztők nem látnak komoly potenciált a programban, mégis lehetnek olyan piaci szereplők, amelyeknek új munkákat hozhat az intézkedés.

Mindez pedig országos szinten elmozdíthatja az épített lakások számát az elmúlt évek mélypontjáról.

„A felmérésünk alapján jelenleg körülbelül 15 ezer ingatlan építése van folyamatban, és ebből idén 12 ezer készülhet el. A program hatására viszont jövő év végére megduplázódhat a készülő lakások száma, és ez alapján 2027-re el lehet érni a 25-30 ezres szintet” – mondta Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségnek (ÉVOSZ) elnöke, aki azt is megjegyezte, hogy a családi házak építése átlagosan másfél, a társasházi lakásoké három évig tart, így átlagosan kétéves átfutási idővel lehet számolni.

Koji szerint a 1,5 millió forintos árkorlát elsősorban Budapesten korlátozza a program hatásait, ahol a nagy fejlesztők prémium lakásokat fejlesztenek, de vannak olyan piaci szereplők is, amelyek a fővárosban is fejlesztenek a 1,5 milliós árszint alatt, jellemzően a külvárosi kerületekben. „A piac nagyjából 50 százalékát viszont kisebb piaci szereplők, például olyan generálkivitelezők fedik le, akik családi házakat vagy kisebb társasházakat építenek. Úgy számolunk, hogy ezek a piaci szereplők még 2027-ben is képesek lesznek a 1,5 millió forint alatti árszinten dolgozni.”

Összességében tehát az látszik, hogy még az iparág képviselői is máshogy ítélik meg, hogy mi várható a programról lakásépítés szintjén, és a várható építési növekmény egy része olyan áttételes hatásoktól függ, amelyek jelentőségét nehéz most felmérni. Idén viszont várhatóan már majdnem annyira kevés lakás épül majd, mint a 2008-as válságot követő mélypontok idején, a 2010-es évek közepén. Innen már várhatóan elmozdul majd az épített lakások száma, amihez a program is hozzátehet.