Az önerő és az értékbecslés is kellemetlen meglepetés lehet az Otthon Start-hitelnél

A 10 százalékos önerő előírása az Otthon Start egyik fontos könnyítése a szokásos ingatlankölcsönökhöz képest, ám a jelenlegi szabályok szerint ezt nem veheti mindenki igénybe. Megnő továbbá a banki értékbecslés jelentősége is, ugyanis a vételár és a becsült forgalmi érték között legfeljebb 20 százalékos eltérés lehet – ha ez a feltétel nem teljesül, akkor nincs lehetőség a kedvezményes hitel felvételére.

Miért fontos ez? A szeptemberben induló program következtében várhatóan felélénkül a lakás- és lakáshitelpiac, a K&H számítása szerint az év utolsó negyedében a lakáshitelpiac volumene akár 50 százalékkal is meghaladhatja a tavalyi év azonos időszakát. A bank várakozása szerint a frissen vásárolt lakások bebútorozása és felújítása a személyi kölcsönök piacán is lendíthet.

Igen, de: csak a 41 évesnél fiatalabb, lakásban 50 százalékot elérő tulajdoni hányaddal korábban nem rendelkező igénylők jogosultak 10 százalékos önerővel hitelt felvenni a Magyar Nemzeti Bank (MNB) jelenlegi adósságfékszabályai szerint, és még az energetikailag hatékony (legalább A+ minősítésű) ingatlanok vásárlásakor térhetnek el a bankok a legalább 20 százalékos önerő megkövetelésétől.

• Ezt a korlátozást vonatkoztatja az Otthon Startra a bevezetéséről szóló kormányrendelet: a jogszabály szerint az MNB rendelete követendő az önerő megállapításakor. Ráadásul annak mértékét „legalább” 10 százalékban határozza meg, vagyis a bankok a bírálati gyakorlatuk alapján egyedi esetekben elvárhatnak több önerőt is, figyelmeztet a Bankmonitor.
• A vételár és a forgalmi érték esetleges különbsége az önerő számításakor is lényeges tényező, annak 10 százalékos szintje mellett nagyobb eséllyel fordulna elő, hogy a banknak az ingatlan becsült értékét meghaladó kölcsönt kellene folyósítani. (Például egy 50 millió forintért vásárolt, de 44 millióra értékelt lakás esetében ötmilliós önerő mellett.)

Mit mondanak ők? Az önerő mértékével kapcsolatban a kormány gyakran csak a 10 százalékot kommunikálja, ezért érhet sokakat kellemetlen meglepetésként, hogy ez nem mindenkire vonatkozik.

• Erről a Miniszterelnökséget vezető Gulyás Gergely július végén azt mondta, a jegybank tudja megoldani, hogy 40 év felett is 10 százalék legyen az önerő 20 helyett. Hozzátette, egyeztettek erről a jegybankkal – de ennek egyelőre nincs kézzel fogható eredménye.

Tágabb kontextus: a vételár és a becsült érték közötti 20 százalékos korlát a bank kockázatának csökkentését szolgálja, de gátat szab a túlárazásnak is, írja a money.hu. Az értékbecslés sokszor a szerződéskötés után történik, így a vevő bukhatja a foglalót és az addig felmerült költségeket is, ha a kialkudott adásvételi ár túl magasnak bizonyul – ennek elkerülésére lehetőség van előzetes értékbecslésre is.

• A piaci hiteleknél is gond lehet a túlárazás, ám ilyenkor a szerződött és a becsült ár különbségének fedezéséig emelt önerő megoldás lehet. Az Otthon Start Programról szóló jogszabály azonban egyértelműen kimondja, hogy „otthon vásárlásánál annak vételára legfeljebb 20 százalékkal térhet el a hitelintézet által megállapított forgalmi értéktől” – e feltétel egyébként a csoknál is fennáll.