Pont fordított folyamat zajlott le a lakáspiacon, mint ami kedvező lett volna a vásárlóknak

Egészen magas szintre emelkedett az új építésű ingatlanok kínálata, de eközben csökkent irántuk a kereslet, ez derül ki az Ingatlan.com és a Zenga.hu napokban közölt friss adataiból.

Számokban: országosan 10,7 ezer eladó új építésű lakást és házat hirdetnek most az Ingatlan.com-on, ez az elmúlt öt év legmagasabb értéke.

• Egy év alatt 6 százalékkal nőtt a Zenga.hu-n hirdetett új lakások száma, ezen belül Budapesten 25 százalékos volt a bővülés.
• Ezzel párhuzamosan azonban a Zenga 47 százalékos kereslet-visszaesést mért egy év alatt, az Ingatlan.com pedig az új lakások iránti érdeklődésnél 26 százalékos, az új házaknál 2 százalékos csökkenést regisztrált.

Előzmények: az új lakások (és általában az ingatlanok) iránti kereslet 2024 végétől, de inkább 2025 elejétől kezdett emelkedni, akkor még elsősorban a korábbi magas hozamú állampapírokból felszabaduló megtakarításaiknak kerestek helyet a potenciális vevők.

• Erre a trendre érkezett meg tavaly nyár végén az Otthon Start Program (OSP), amely felrobbantotta a piacot.
• Az Ingatlan.com 2025 végén éves alapon 76 százalékos keresletbővülést mért, négy hónapra vonatkoztatva azonban akkoriban a városokban 92, a községekben pedig 142 százalékkal élénkült az új építésű ingatlanok iránti kereslet.

Tágabb kontextus: mivel az OSP – amelyet a parlamenti választások előtti hangulatjavító intézkedésnek is szánt a kormány – általános kamattámogatást adott minden (feltételeknek megfelelő) ingatlanvásárláshoz, a kereslet megugrása általános dráguláshoz vezetett.

• Ennek markáns jele volt például a panellakások árának alapos megugrása, de az is, hogy a használt lakások piaca is az OSP feltételeihez konvergált, így azok árszintje elérte az OSP-nek megfelelő új lakásokét.
• A kínálat bővülését a kormány csak ezek után kezdte ösztönözni azzal, hogy az OSP-nek megfelelő nagyberuházásokat kiemeltté nyilvánította, ám ennek erős átpolitizáltsága miatt a Tisza-kormány a döntéseket átvizsgálja, így a projektek egy részének kimenetele bizonytalan.
• A jelenlegi magas újlakás-kínálatnak (a piac működési elvének megfelelően) a döntő része még csak a tervezőasztalon fekszik, a kialakult túlkínálat pedig azt jelentheti, hogy a lakásokat nehezebben, hosszabb idő alatt vagy akár csak akciókkal lehet majd eladni.

Felülnézet: a megugró keresletre egy évvel később megjelenő kínálati válasz elvileg a piaci egyensúly helyreállása is lehetne, de szakértő forrásaink szerint azért nem teljesen erről van szó, mert időközben annyira felmentek az árak, hogy a potenciális vevők egy része kiárazódott, azaz eltűnt.

• Az inga mindkét esetben túl messzire lendült, egészséges piaci viszonyok között a kereslet-kínálat egyensúlya ennél jóval kisebb változások mellett, fokozatosan formálódik.
• Az olcsóbb lakások kínálatát általában hosszabb távú programokkal lehet és érdemes növelni, az OSP viszont – ahogy azt már a bevezetésekor is tudni lehetett – ezzel épp ellentétes hatást váltott ki, mivel hirtelen és drasztikusan élénkítette a keresletet.

Alulnézet: Budapesten jelenleg 71 millió, a megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban 48 millió, a községekben pedig 41 millió forintért lehet megvenni a kínálat legolcsóbb tizedébe tartozó új építésű ingatlanait.

• Az országos átlag 59 millió forint.
• Az Ingatlan.com becslése szerint a fővárosi új lakásoknak már csak kevesebb mint a negyede, de országos szinten is mindössze 43 százaléka fér be az OSP 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlátja alá.