A Shopper Park Plus Nyrt. (SPP) most egy olyan méretű tranzakciót céloz meg, ami reményeik szerint érdemi lendületet adhat a magyar tőkepiacnak is: körülbelül 100 millió eurónyi friss tőkét vonna be egy nagy volumenű másodlagos részvénykibocsátással, hogy megszerezzenek egy lengyelországi Auchan-hipermarket portfóliót. A teljes tranzakció 195–200 millió euró értékű, amelynek mintegy fele banki hitel, másik fele pedig a most elindult nyilvános tőkeemelésből érkező forrás lenne.
A 2023-as IPO után most újra megnyílik a lehetőség a magyar lakossági befektetők előtt arra, hogy részt vegyenek egy euróhozamot termelő tőkepiaci tranzakcióban. Az SPP az elmúlt években az egyik legdinamikusabban növekvő magyar tőzsdei ingatlanbefektetési társasággá vált; retail parkokra épülő modelljüket stabil cash flow, mérsékelt tőkeáttétel és a vonzó eurós hozam jellemzi. A mostani lépés ennek a stratégiának az újabb, nagyobb pályára helyezett fejezete. A régióban már komoly portfólióval vannak jelen: Magyarország, Csehország, Szlovákia – és most Lengyelország következik. A növekedés logikájáról, a tőkeemelés hátteréről és arról, hogy a bevásárlóparkok miért számítanak ma a régió egyik legellenállóbb ingatlaneszközének, Bárány Kristófot, az SPP igazgatóságának elnökét kérdeztük.
Őszintén szólva nem tudom, mások miért nem bocsátottak ki ekkora összeget – mi viszont most úgy látjuk, adott a lehetőség. Ez ingatlanpiaci befektetés, tehát a kamatkörnyezet kulcstényező, és az eurókamat az elmúlt bő egy évben nagyon támogatóvá vált. Ma nagyjából 2 százalékos euribor alapkamattal dolgozunk, ami érdemben javítja az ingatlanbefektetések megtérülését.
Mi a lengyelországi Auchan-portfóliót 9,1 százalékos euróhozam mellett vásároljuk, a finanszírozási oldalunk maximum 4,5%-os eurókamat. A kettő között óriási a rés – a finanszírozási költség és az eszköz hozama között nagyon egészséges gap keletkezik. Két-három éve ilyen méretű tranzakciót sokkal nehezebb lett volna megcsinálni, most jutottunk el oda, hogy a piaci környezet és ez a konkrét deal egyszerre adott.
A szükséges tőkeerő biztosítását szolgálja a november 17-én elindult nyilvános részvénykibocsátás, amelyben az SPP 7,6–9,3 millió új törzsrészvényt kínál a magyar lakossági-, valamint hazai és nemzetközi intézményi befektetőknek. Az új papírok ugyanúgy a BÉT Prémium kategóriájába tartoznak majd, mint a meglévő részvények.
Mi az a retail park?
A retail park egy általában nyitott bevásárlópark, több, egymás mellett álló üzlettel és nagy, ingyenes parkolóval. Jellemző bérlők: hipermarketek, drogériák, diszkontok, ruházati és sportüzletek, barkácsáruházak, gyorséttermek. Befektetői szempontból azért vonzó, mert alacsony az üzemeltetési költsége – egyszintes, lift és mozgólépcső nélküli épületek –, stabil a forgalma, és a hosszú, inflációkövető bérleti szerződések kiszámítható, erős cash flow-t biztosítanak.
Fontos látni, hogy nem véletlenül lettünk ennyire aktívak – ezt előre megterveztük. A Covid alatt kezdtünk el bevásárlóparkokat vásárolni, mert azt láttuk, hogy ez a formátum válságálló, és akkor kifejezetten jó áron lehetett venni. Az üzleti modell azóta bizonyított: euróban is szépen nőtt a bevételünk egy olyan portfólión, ami már eleve gyakorlatilag teljesen bérbe volt adva. Erre jött rá a szlovák akvizíció, amit 9,5 százalékos euró yielden vettünk meg, és azt is 4,5 százalék alatti kamatú hitellel tudtuk finanszírozni. Az ingatlanpiac ciklikus, most viszont olyan fázisban vagyunk, amikor egyszerre jó a hozamszint és a finanszírozási környezet – ezért nyomjuk a növekedést.
Ahhoz, hogy valóban Kelet-Közép-Európa egyik legnagyobb bevásárlópark-tulajdonosává és üzemeltetőjévé váljunk, elengedhetetlen, hogy belépjünk a lengyel piacra. Az ország hatalmas, stabil, EU-s hátterű környezet, erős gazdasággal és óriási retail-potenciállal. Ebben a csomagban ráadásul az Auchan lenne a legnagyobb ügyfelünk 15 évig, ami tovább erősíti és kiegyensúlyozza a bérlői mixünket. Meggyőződésem, hogy ez a portfólió jelenti az egyik legjobb belépési pontot Lengyelország felé.
Az élelmiszer-fókuszú retail park egyébként mindig is működött, csak korábban a klasszikus bevásárlóközpont volt a sztár: alacsony hozam, magas értékeltség. A Covid ezt szépen átírta. A plázákat sokkal jobban megviselte, a retail park viszont bizonyította, hogy ha esik, ha fúj, ha magas az energiaár, ha alacsony, akkor is megy a maga útján. Alacsonyabb költségszinttel üzemeltethető, a bérlők jellemzően budget vagy jó ár-érték arányú árut kínálnak, a vásárló pedig gyorsan, kényelmesen tud vásárolni. Kiderült, hogy a jó konstrukcióra alapozott ajánlat recesszióban és növekedésben is működik, ez látszik az elmúlt 4–5 év számain is.
Az elmúlt időben markánsan körvonalazódott, hogy a hipermarket-alapú retail park modell nagyon jól működik. A korábbi tranzakciókban a Tescóval kötöttünk 15 éves sale & lease-back szerződéseket Magyarországon, Szlovákiában, Csehországban, és ezek a lokációk azóta látványosan jobban teljesítenek. A logika egyszerű: a hipermarket által használt terület egy részét visszavesszük, azt magasabb bérleti díjon adjuk ki további nagy bérlőknek – ruházat, drogéria, sport stb. – így a kínálat vonzóbbá válik, több vásárló jön, ami a hipermarket forgalmát is emeli. A mostani Auchan-ügylet ugyanerre a modellre épül: 15 évre visszabérlik a területet, mi pedig több ezer négyzetmétert újraosztunk, új üzleteket, új brandeket hozunk be. Ez egy klasszikus win-win: nő a forgalom, nő a bérleti bevétel, stabil a cash flow.
Több meglévő lokációnknál már bizonyított ez a stratégia: a forgalomnövekedés mind a hipermarket, mind a többi bérlő teljesítményét feljebb húzta. A több vásárló több üzletlátogatást, a több üzletlátogatás pedig tartósan magasabb bérleti bevételt jelent – rövid és hosszú távon egyaránt. A fix, inflációval indexált bérleti díjak mellett forgalomarányos modellt is alkalmazunk, vagyis, ha a bérlők bevétele nő, a mi bevételünk is velük együtt emelkedik. Ez egy tiszta, minden fél számára értéket teremtő win-win helyzet, és pontosan ugyanezt a potenciált látjuk a lengyel Auchan-portfólióban is.
A terjeszkedésnél nemcsak azt nézzük, mi működött tegnap, hanem azt is, hol nő a fogyasztás holnap. Lengyelország ilyen szempontból tankönyvi példa: a gazdaság évek óta nagyon jó íven van, a GDP már Japánt is megelőzte, a belső fogyasztás stabilan erős. Egy retail parkos vállalatnak ez álomkörnyezet: inflációval indexált, részben forgalomarányos bérleti díjak, vagyis, ha a fogyasztás nő, az a mi bevételünkben közvetlenül megjelenik. Lengyelországban célzottan kerestük a lehetőségeket, és ez az Auchan-portfólió egy olyan csomag, amit ritkán dob a gép: vonzó hozam, hosszú távú bérleti szerződések, 1000 euró alatti négyzetméterár a felépítményre. Ma nagyon kevés olyan minőségi ingatlan van Európában, amit ennyiért meg lehet venni.
Regionális szinten is van sztori: Közép-Kelet-Európában a retail park penetráció még mindig jóval alacsonyabb, mint Nyugat-Európában, miközben a vásárlók kedvelik ezt a formátumot. Mi azokat az eszközöket vettük meg, amik 10–15 éve működnek, bejáratott lokációk, a város rájuk nőtt: a helyiek pontosan tudják, hova mennek, szeretik, használják. A most megvásárolni tervezett lengyel Auchanok is ilyenek: régóta működnek, köréjük szerveződött a helyi retailkínálat, erős a forgalom, látjuk az elmúlt évtized kereskedelmi adatait. Azt gondoljuk, hogy ez befektetői szemmel nagyon robusztus háttér.
Ez egy olyan ingatlan, amit a befektető személyesen ismer: Tesco, Auchan, a kedvenc drogériája, a sportbolt, ahová egyébként is jár. Ráadásul a négyzetméterár ezer euró alatt van, ami a mai piacon szinte felfoghatatlanul alacsony. További kulcsszó a hosszú távú, viszonylag magas értéknövekedés. Az európai trendek is azt mutatják, hogy az emberek egyre nagyobb része kacsintgat a tőzsdére; a magyarok ehhez képest még mindig erősen alulreprezentáltak. Az SPP portfólióját ismerhetik, hiszen az ember szó szerint minden héten besétál, használja, ott van a közelében.
Nem a szabály kényszerít rá, mi akarunk osztalékot fizetni. Ez ilyen típusú eszköznél teljesen logikus: stabil, erős cash flow, amely egy befektető számára is érdekes lehet. Az elmúlt három év azt mutatta, hogy úgy is tudtunk folyamatosan növekvő osztalékot fizetni, hogy közben az eszközök jövedelemtermelő képességét is évről évre emeltük.
A válasz alapja a SZIT/REIT struktúra stabilitása: ez a kiszámítható modell az egyik legerősebb vonzerőnk. Azok a befektetők, akik részt vettek a 2023-as IPO-ban vagy a 2024-es – zárt körű – tőkeemelésben, már megkapták a vonzó, részvényenként 0,76 eurós (2024), illetve 0,84 eurós (2025) osztalékot. Szerintünk ez jól mutatja a hozamaink szintjét, amit a jövőben is törekszünk fenntartani.
A finanszírozási struktúránk is más, mint a klasszikus, sokszor túlhúzott modell. A szokásos recept 65 százalékos tőkeáttétel 15 éves tőketörlesztéssel – papíron jól mutat, a gyakorlatban viszont a szabad cash flow jó részét elviszi a bank. Mi ezzel szemben 50–55 százalékos tőkeáttétellel dolgozunk, és amortizációmentes hitelt veszünk fel, tehát csak kamatot fizetünk. Így a kamatköltségünk többszörösét termeli meg évente a portfólió cash flow-ja, miközben megmarad a mozgásterünk osztalékfizetésre és további növekedésre. A bank is szereti: stabil, alacsony LTV, hosszú távú bérleti szerződések – ez egy nagyon konzervatív, mégis vonzó hozamú struktúra.
A Shopper Park Plus sztori egy régiós, euróban termelő retail park portfólió, amely nem egyetlen ország kockázatát vállalja, hiszen a régiós jelenlét miatt diverzifikált, azaz több országban van jelen. A térség hozamszintje magasabb, mint Nyugat-Európáé, a finanszírozásunk euróban jelenleg olcsó. Ebből jön ki az, hogy két számjegyű, euróban mért hozampotenciált kalkuláltunk eszközszinten a tőkére vetítve, amely persze több tényezőn alapszik, garantálni nem tudjuk. Az elmúlt években körülbelül 7-8 százalék euró osztalékhozamot fizettünk az IPO során kialakult árra vetítve, miközben az eszközök jövedelemtermelő képessége nőtt, a hitelünk nominális. Ez egy elég attraktív képlet.
Sokan úgy gondolkodnak az ingatlanbefektetésről, hogy „veszek egy lakást, kiadom, aztán majd hoz valamennyit”. Csakhogy a lakóingatlan valójában alig termel készpénzt: 2–3 százalék bérleti hozamért cserébe rengeteg macera, üzemeltetés és kockázat jár. Ezzel szemben a retail park alapú befektetés teljesen más, a befektetőnek nincs vele dolga, a hozama pedig az elmúlt két évben 7-8 százalék körüli volt.
Mindemellett a magyar befektetők a részvényeiket TBSZ-re tehetik, amely 5 év eltelte után adómentes környezetet biztosít. Ezen túl, maga a társasági struktúra magyar lába is jövedelemadó-mentesen működik, így az egész konstrukció a hosszú távú megtakarítást támogatja. Ráadásul ez egy tőzsdei forma, ami ingatlanbefektetésnél ritkább. Ugyanakkor SZIT esetén nem kell folyamatos likviditást tartani, mint egy nyíltvégű ingatlanalapnak, ahol bármikor visszaválthatják a jegyeket.
Ha ma valaki bemegy az eurójával a bankba, jó eséllyel azt mondják neki, hogy 1–2 százalékos hozam az irány. Ehhez képest az SPP eddigi historikus osztaléka 7–8 százalék volt euróban, ami nagyon más súlycsoport.
Az ingatlanpiac retail szegmensének stabilitása mellett kiemelném cégünk környezettudatos szemléletét: a megvásárolt épületek felkészítését azonnal elindítjuk a BREEAM-minősítés megszerzésére, és folyamatosan olyan „okos” beruházásokat hajtunk végre, amelyek ténylegesen javítják a működési hatékonyságot. Ez nem dekoratív zöldítés, hanem valódi, mérhető fenntarthatósági teljesítmény. Cél, hogy idén a teljes magyar portfóliónk elérje a BREEAM Very Good szintet: jelenleg összesen 12 ingatlanunk rendelkezik ezzel a minősítéssel a cseh helyszínekkel együtt, és már dolgozunk a szlovák érdekeltségeink minősítésén is.
A jelen interjúban közölt információ az irányadó jogszabályok értelmében reklámnak minősülhet, kizárólag tájékoztatási célokra szolgál és Bárány Kristóf Péter – a Shopper Park Plus Nyrt. igazgatóságának elnöke – magánvéleményeként értendő, ide nem értve a tervezett tranzakciók kapcsán közölt, a Shopper Park Plus Nyrt. nyilvános közzétételei között megtalálható információkat. Az interjú befektetési döntések alapjául nem kíván szolgálni. Az interjú tartalma nem minősül értékpapírokat érintő nyilvános ajánlattételnek vagy értékpapírok megvásárlására vagy eladására irányuló felhívásnak, sem befektetési tanácsnak. Befektetési döntések meghozatala előtt kérjük tájékozódjon az alkalmazandó jogszabályok tartalmáról, konzultáljon független tanácsadójával, illetve figyelmesen olvassa el és a Shopper Park Plus Nyrt. által közzétett, az Európai Parlament és Tanács (EU) 2017/1129 Rendeletének IX. mellékletében meghatározott információkat tartalmazó kibocsátási dokumentumot.
A cikk megjelenését a Shopper Park Plus Nyrt. támogatta.
