Egy budapesti panel árából vehetsz most dubaji stúdiólakást, ami a világ legjobb befektetésének tűnhet. Kivéve, ha lufi az egész

Vannak olyan magyarok, akik jóval többet keresnek annál, mint amennyi pénzre a megélhetéshez szükségük van. Az így felhalmozott többletet sokan a párnacihában tárolják, mások állampapírt vesznek belőle, és olyanok is vannak, akik kiadásra vásárolnak lakásokat Budapesten vagy a megyeszékhelyeken.

Vannak azonban olyanok, akik nem elégednek meg ezekkel a viszonylag biztos befektetésekkel és magasabb hozamokra vágynak. Ők állandóan azt keresik, milyen eszközökkel lehet az állampapíroknál, vagy akár a budapesti ingatlanoknál is többet keresni. Közülük egyre többen fektetnek mostanában dubaji lakásokba.

Bár azoknak, akik nem hallottak még erről, ez fikciónak vagy csak Matolcsy Ádámék ligájában elérhető opciónak tűnhet, egyáltalán nem az. Annyira nem, hogy a Google a dubaj ingatlan befektetés keresésre több különböző, kifejezetten erre szakosodott magyar nyelvű honlapot ajánl. Sőt, a dubaji Thrivestate ingatlantanácsadó cég tavaly augusztusban még egy irodát is alapított Budapesten.

2020 óta menetel a dubaji ingatlanpiac

Dubaj az elmúlt másfél évtizedben egyre komolyabb üzleti és turisztikai központtá vált, ennek megfelelően egyre több lakást építettek a városban, és azok ára a 2010-es évek közepétől kezdve folyamatosan emelkedett. 2020 végén aztán lakáspiaci roham indult a városban: Dubaj a magas oltottsági rátájával, a lezárások korai feloldásával és megengedő vízumszabályaival vonzó célponttá vált külföldi befektetőknek. Orosz oligarchák, kriptomilliárdosok és gazdag indiaiak egyre szívesebben vásároltak maguknak Dubajban lakásokat, amelyeket vagy nyaralóként használtak vagy kiadtak másoknak.

A keresletet folyamatosan erősíti, hogy a nemzetközi összehasonlításban rendkívül alacsony adók miatt egyre több milliárdos, cégtulajdonos vagy egyszerűen gazdag költözik Dubajba – kikerülve korábbi lakhelye adószabályait. A magasnak érzett adók miatt a például Nagy-Britanniából rengeteg milliárdos teszi át hivatalos lakóhelyét az Egyesült Arab Emírségekbe – amihez egy ottani lakásra is szüksége van.

A Bloomberg szerint a keresletnek idén további lökést adott, hogy a Donald Trump által indított vámháborúk miatt az év első felében a dollár jelentősen gyengült az euróhoz képest. Mivel az emírségekbeli dirham a dollárhoz van kötve, a dirhamban árult ingatlanok ezzel olcsóbbak lettek a nyugat-európai vásárolóknak, akik a dollár visszaerősödése esetén plusz hozamot érhetnek el.

Orvos Nagy Barbara, a Thrivestate magyar piacért felelős vezetője nemrég a Forbesnak arról beszélt, hogy a magyar befektetők érdeklődése először 2022-ben, az orosz-ukrán háború kitörésekor ugrott meg. Akkor sokan kezdtek külföldi befektetésekben gondolkodni, hogy a háború esetleges eszkalálódása esetén legyen hova menniük. Szerinte az idei első félévben, az állampapírok kamatfordulója után volt egy második nagy hullám.

A Jones Lang LaSalle (JLL) dubaji ingatlanközvetítő adatai szerint 2019 vége óta 70 százalékkal nőttek az árak, és egyre több új lakás építését jelentik be. Az ő adataik szerint a már bejelentett projektek alapján a következő pár évben több mint negyedmillió lakást adhatnak át, ami, ha megtörténik, 30 százalékos növekedést jelentene a dubaji lakásállományban. Sean McCauley, a Devmark ingatlanpiaci tanácsadó vezérigazgatója a Bloombergnek erről azt mondta: „Majdnem minden héten három olyan ingatlanfejlesztővel találkozunk, akiről korábban soha nem hallottunk.”

Egy budapesti panel árából lehet dubaji lakást venni

A dubaji ingatlanrohamba külföldieknek befektetőként viszonylag könnyű beszállni, a Forbes cikke szerint közülük a legtöbben tervezőasztalról vásárolnak 1-3 éven belül elkészülő lakásokat. Ilyenkor általában 20 százalék foglalót kell befizetni, és ha valaki 40 százalékot kifizetett, akkor már el is adhatja a lakását – általában a vételi árnál jóval magasabban.

A dubaji ingatlanos oldalak szerint a következő években átadott lakóparkokban a garzonlakásokat 500-700 ezer dirhamért, 45-65 millió forintért árulják. Ez nagyjából megfelel annak, amennyibe most egy budapesti panellakás kerül, vagyis egy dubaji lakás egy budapesti ingatlantulajdonosnak sem elérhetetlenül drága.

Az ottani befektetéseket reklámozó magyar nyelvű oldalak szerint a dubaji lakások hosszú távú kiadása esetén 6-8 százalékos hozammal, AirBnb-kiadás esetén ennél nagyobb megtérüléssel lehet számolni. Ehhez jön még hozzá a lakások értékének növekedése, ami az elmúlt években messze meghaladt a 10 százalékot. Magyar nyelvű Facebook-csoportokban ezért a dubaji ingatlanbefektetéseknél 20-30 százalékos hozamokról is lehet olvasni.

Simán benne van az ingatlanpiaci buborék

Van azonban egy bökkenő. A Bloomberg nemrég megjelent cikke szerint ugyanis több jel utal arra, hogy az elmúlt években Dubajban ingatlanpiaci buborék alakult ki, amely nemsokára kidurranhat. Egyrészt a fent említett tény, hogy a már bejelentett beruházások esetén 30 százalékkal bővülne a dubaji lakásállomány, miközben azt nehéz elképzelni, hogy néhány éven belül a kereslet is 30 százalékkal nőjön.

A dubaji ingatlanfejlesztések jövedelmezőségének egyik kulcsa korábban az volt, hogy a fejlesztők a város közelében lévő sivatagos telkeket vásárolták meg viszonylag olcsón. A lakásépítési láz miatt azonban kilőtt az építésre alkalmas telkek ára, ami miatt most már csak a korábbinál jóval drágábban lehet ilyen projekteket elindítani. Ez jelentősen befolyásolja azt, mekkora haszonkulccsal lehet a városban lakóparkokat építeni.

Érdemes emellett feleleveníteni, hogy az elmúlt húsz évben a dubaji ingatlanpiac kétszer is összeomlott, és az első alkalommal emiatt az egész város majdnem csődbe ment. A 2000-es évek elején ugyanis az állami tulajdonú Nakheel PJSC 13 milliárd dollárból egy 300 mesterséges szigetből álló szigetcsoportot épített a Perzsa-öbölben, ahol minden szigetet egy országról neveztek el.

Az elképzelés az volt, hogy a szigetekre luxusszállodákat építenek, de a 2008-as gazdasági válság miatt megcsappant az érdeklődés és az építkezések leálltak. A Nakhell PJSC-t végül a szomszédos Abu-Dzabinak kellett megmenteni, és a 300 sziget nagy részére máig nem építettek semmit.

A válság után úgy nézett ki, hogy magára talál a dubaji ingatlanpiac, de a kőolaj világpiaci árának 2014-es összeomlása után megint megcsappant a kereslet, és ingatlanfejlesztési projektek tömkelegét mondták le. A piac csak az évtized második felére talált magára.

A dubaji ingatlanbefektetések támogatói szerint az ottani piac most szilárdabb lábakon áll, mint 2008-ban vagy 2014-ben. Akkoriban a kereslet nagy részét azok a külföldi befektetők tették ki, akik spekulatív céllal vettek lakásokat, mostanra azonban egyre több gazdag külföldi valóban odaköltözik, és turistából is egyre több érkezik a városba.

Egy, a Bloombergnek nyilatkozó ingatlanpiaci szakértő szerint 2008-ban a dubaji lakásvásárlók 25 százaléka egy éven belül már tovább is adta a lakását, ennek az aránya azonban mára 5 százalékra csökkent. Ez azt támasztja alá, hogy egyre kevesebb a spekuláns és egyre több az olyan vásárló, aki hosszú távon gondolkodik: akár, mert ki akarja adni a lakást, akár, mert oda akar költözni, esetleg ott akarja tölteni a nyugdíjas éveit.

A dubaji ingatlanok vásárlása tehát a mostani helyzetben egy nagyon nagy megtérüléssel kecsegtető, de kockázatos befektetés.