Hiába szavazták meg a helyiek, végül a Kúria fogja eldönteni, betiltható-e az airbnb-zés Terézvárosban

Nagyon furcsa és meglehetősen bizonytalan helyzet alakult ki a rövid távú lakáskiadás szabályozása körül Terézvárosban. Az önkormányzat tavaly októberben, miután online megszavaztatta a kerületieket, rendeletet hozott, amiben 2026 januárjától betiltotta a rövid távú lakáskiadást. A budapesti kormányhivatal ugyanis 8 hónappal később, idén júliusban, miután alaposabban ránézett a rendeletre, arra jutott, hogy

az szerinte alkotmányellenes, ezért vissza kellene vonni.

Mindkét fél ugyanarra a 2020-ban meghozott törvényre hivatkozik, ami a Soproni Tamás vezette kerület szerint megengedi az airbnb-zés tiltását, a Sára Botond vezette kormányhivatal szerint viszont nem. Az ügy a Kúrián dől majd el, amely nemrég mindkét fél jogi állásfoglalását befogadta, most pedig mérlegel. Közben a városban az airbnb-sek lobbiszervezetei szerint várhatóan akkor is kevesebb lesz jövőre a rövid távra kiadott lakás ha – reményeik és várakozásaik szerint – a Kúria elkaszálja a terézvárosi tiltó rendeletet.

Ebben a cikkben a kormányhivatal és a kerület fő érveit tekintjük át, hogy kiderüljön, mi alapján dőlhet el, hogy akkor most lehet vagy nem lehet majd rövid távra lakásokat kiadni a VI. kerületben jövő januártól.

A tiltás tiltása

A rövid távú lakáskiadás, magánszálláshely-kiadás, vagy kicsit köznapibb kifejezéssel az airbnb-zés körül nagy vita zajlik évek óta: miközben felpezsdíti a turizmust és megélhetést nyújt lakástulajdonosoknak és a lakásokkal foglalkozóknak egyaránt, sokan nem nézik jó szemmel, hogy egyre több lakás a helyiek lakhatása helyett turisták kényelmét szolgálja, miközben a helyiek kiárazódnak a lakáspiac bizonyos szegmenseiből.

Számos tudományos kutatás kimutatta, hogy bár nem az Airbnb a lakásárak emelkedésének egyetlen hajtóereje, a rövid távra turistáknak kiadott lakások hozzájárulnak az ingatlanárak és bérleti díjak növekedéséhez. Emellett az egyre szaporodó Airbnb-k mellett élők aránytalanul szenvedik el a turizmus negatív hatásait, vagyis hogy nyugodt lakóközösség helyett hetente más lesz a szomszédban, néha kisgyerekes családok, néha hajnalig bulizó legénybúcsús fiatalok, miközben a környékbeli szolgáltatók egyre inkább a turisták igényeit és pénztárcáját szeretnék kiszolgálni a helyiek helyett. A rövid távú lakáskiadással leginkább érintett részek végül elveszíthetik hagyományos városi jellegüket, megszűnnek bennük a szomszédsági közösségek.

Hasonló érveket mérlegelt a Soproni Tamás momentumos politikus vezette Terézváros önkormányzata, amikor tavaly ősszel online szavazásra bocsátották a kérdést, hogy az önkormányzat tiltsa-e be az Airbnb-ket, vagy sem. A Terézváros, ahogy minden belvárosi kerület, kiemelten érintett: a budapesti látnivalók közelsége miatt kifejezetten vonzó a turistáknak, ezért sok lakástulajdonos inkább nekik adta ki a lakását, mint hosszabb távú bérlőknek. A KSH 2024. év eleji adatai szerint a kerület lakásállományának 8 százalékát adták ki rövid távra turistáknak, és a kerület 1300 társasházából 620-ban, vagyis a házak közel felében működött legalább egy Airbnb.

A tavaly szeptemberben megtartott online szavazáson a kerületi lakosok 20,52 százaléka, 6083 fő vett részt, a többségük a tiltásra szavazott. Az online szavazást sok kritika érte, főleg az airbnb-s érdekképviseletek részéről, amelyek a nyáron, hónapokkal a szavazás után annak a lehetőségét is fölvetették, hogy a szavazáson csalni is lehetett. Akárhogy is, az önkormányzat a szavazás után, október végén rendeletet hozott arról, hogy 2026 januárjától a kerületben 0 napra lehet lakásokat magánszálláshelyként kiadni.

A terézvárosi szavazás érdekes mozgásokat indított el a magyar politikában: hirtelen több kormánypárti politikus is arról kezdett beszélni, hogy az Airbnb-ket valóban szabályozni kellene,

mert azok hozzájárulnak a lakásinflációhoz, Szentkirályi Alexandra, a Fidesz legfőbb fővárosi politikusa azt is mondta, hogy bármi lesz a terézvárosi szavazás eredménye, annak fényében kellene az egész városban szabályozni (vagyis tiltani vagy engedni) a rövid távú lakáskiadást. A kormány pedig nem sokkal a VI. kerületi rendelet után moratóriumot is vezetett be a fővárosban, vagyis 2025 elejétől 2026 végéig nem adnak ki új engedélyeket rövid távú lakáskiadásra, nem lehet újabb lakásokat Airbnb-ként kiadni.

Ennek ellenére a fideszes Sára Botond vezette Budapest Főváros Kormányhivatala 2025 júliusában, 8 hónappal a VI. kerületi tiltás megszavazása után a rendelet visszavonását kezdeményezte. A főispán hivatala azután indított törvényességi eljárást a rendelet miatt, hogy több érintett szakmai és érdekképviseleti szervezet, köztük a Magyar Apartmankiadók Egyesülete panaszt tett náluk. A vizsgálat során arra jutottak, hogy a kormányhivatal véleménye szerint az Airbnb teljes tiltása Alaptörvény-ellenes, mert korlátozza a vállalkozás szabadságát.

Soproni Tamás hamar jelezte, hogy a rendeletet az önkormányzat nem vonja vissza, mert nem ért egyet Sára Botondék jogi érvelésével. Az ügyben ezek után a Varga Zs. András vezette Kúria önkormányzati tanácsának kell döntenie nemperes eljárásban, miután a kormányhivatal és az önkormányzat is benyújtotta jogi érvelését. Elvileg a döntés még az ősszel megszülethet, így decemberre tudni lehet majd, hogy januártól lehet-e airbnb-zni Terézvárosban, vagy sem.

Egy törvény, két olvasat

Az önkormányzat érvelése szerint a rövid távú lakáskiadás betiltására az Országgyűléstől kapott törvényi felhatalmazást, amely még 2020-ban elfogadta a „rövid távú szálláshelykiadással összefüggő egyes törvények módosításáról” szóló törvényt. Ennek a nem túl hosszú és nem túl részletes törvénynek a legfontosabb pontja, ami a kereskedelemről szóló 2005. évi CLXIV. törvényt módosítja a következő módon:

„A települési (Budapesten a kerületi) önkormányzat képviselő-testülete, a fővárosi önkormányzat által közvetlenül igazgatott terület tekintetében a fővárosi önkormányzat közgyűlése (a továbbiakban együtt: önkormányzat) rendeletben állapíthatja meg a magánszálláshelyen és az egyéb szálláshelyen az egy naptári éven belül szálláshely-szolgáltatás céljára felhasználható napok számát.”

A szabályozás ennél több magyarázatot nem fűz a módosításhoz, több részlet, pontosítás nincs a törvényben, és később, rendeleti szinten sem adott ki ilyet a kormány. A törvény szövege alapján pedig Terézváros vezetése úgy gondolta, hogy ha az önkormányzat törvényi felhatalmazást kap arra, hogy megmondja, a magánszálláshelyek hány napot lehetnek nyitva, akkor ennek száma akár 0 is lehet, vagyis betilthatja a rövid távú lakáskiadást.

A kormányhivatal értelmezése szerint viszont a 2020-as törvénybe a teljes tiltás nem fér bele.

Sára Botondék szerint először is a teljes tiltás ütközik a vállalkozás szabadságával, amit az Alaptörvény is véd, és a 2020-as törvény által módosított kereskedelmi törvény is garantál. A kormányhivatal ezen túl a 2020-as törvény végső előterjesztői indoklásra hivatkozva úgy értelmezi a törvényt, hogy a teljes tiltást nem, csak a rövid távú lakáskiadás olyan időbeli korlátozását célozza, ami még nem gátolja meg a vállalkozókat abban a szabadságukban, hogy ha akarják, turistáknak adják ki a lakásukat pár napra. A kormányhivatal ezt az alapján vezeti le, hogy az indoklás szerint „a magánszálláshely és az egyéb szálláshely nyújtására irányuló tevékenység korlátozására helyben, az önkormányzat mérlegelése szerint abban az esetben és ezen belül is olyan mértékben kerülhet sor, amely a helyi viszonyok alapján indokolt”.

A kerület viszont úgy látja, hogy az önkormányzati rendelet pontosan ezt teszi: időben korlátozza a magánszálláshely-nyújtási tevékenységet, olyan mértékben, ami a helyi viszonyok alapján indokolt. Soproni Tamásék szerint pedig a helyi viszonyok a teljes tiltást indokolják. Az önkormányzat szerint ugyanis a jelenlegi állami szabályozások nem teszik lehetővé, hogy a kerület hatásosan fellépjen az illegális, be nem jelentett szálláskiadókkal, valamint a lakók panaszait kiváltó szemeteléssel, hangoskodással, egyéb negatív hatásokkal szemben (ezt az airbnb-sek érdekszervezetei hevesen vitatják). A kerület emellett kiemeli, hogy a rendelet célja a lakhatási válság enyhítése a kerületben, hogy a kerületi lakásállomány 8 százalékát kitevő lakások megint lakhatási célt szolgáljanak, amit viszont az önkormányzat érvelése szerint csak a teljes tiltással lehet elérni.

Mindezek mellett pedig Soproniék felhívják a figyelmet, hogy bármit is lehet kiolvasni a 2020-as törvény előterjesztői indoklásából, sem az, sem az elfogadott törvény szövege nem részletezi, hogy minimum hány napra kellene engedélyezni az Airbnb-k működését. Sőt, azt sem, hogy azt feltétlenül korlátozni kellene, vagyis az önkormányzat 0 és 365 között akárhány napot megadhat. Ha a jogalkotó célja ennél specifikusabb lett volna, ahogy azt a kormányhivatal állítja, akkor például egy minimális napszám megadásával tételesen megtette volna. Ha pedig a jogalkotónak tényleg az volt a célja, amit a kormányhivatal állít, de egyértelműen mégsem szabályozta ezt, akkor a törvény jogbizonytalanságot teremt, és nem felel meg azoknak a követelményeknek, amiket az Alkotmánybíróság elvár a jogszabályoktól.

Kinek a szabadsága?

A törvényhozó akaratának értelmezése mellett a kerület és a kormányhivatal közötti jogvita, amiben a Kúriának döntenie kell, nagyjából így foglalható össze: meddig terjed egy vállalkozó szabadsága, hogy a tulajdonával azt csináljon, amit akar, és ennek a szabadságnak milyen korlátozását engedheti meg a magyar alkotmány?

A kormányhivatal értelmezése szerint (amelyet nyilván osztanak a panaszt tevő lakáskiadói érdekszervezetek) a rövid távú lakáskiadás, vagyis az egyéb és magánszálláshelyek kiadásának teljes tilalma teljesen elzárja a vállalkozókat attól a választástól, hogy ilyen szálláshelyet üzemeltessenek, ami a vállalkozáshoz való jog indokolatlan, sőt az Alaptörvénnyel ellentétes korlátozását jelenti.

Az önkormányzat álláspontja szerint viszont ez az érvelés, illetve az, ha ez alapján az önkormányzat rendeletét visszavonnák, a vállalkozáshoz való jognak adna abszolút teret, és azt a lakók pihenéshez és egészséges környezethez való joga fölé emelné.

Pedig, mondják Soproniék, a vállalkozások jogai nem abszolutizálhatók és adott esetben nem korlátozhatatlanok. Ebben az esetben pedig Terézváros nagyon is indokoltnak és fairnek tartja a korlátozást.

Egyrészt a kerület érvelése szerint az Alkotmánybíróság korábbi döntéseiben már elismerte, hogy a lakás mint tulajdon elsődleges rendeltetése az, hogy emberek lakjanak benne, és mint ilyen speciális célhoz kötött tulajdon, szabályozható. Sőt, az olyan szabályozás, ami azt a célt mozdítja elő, hogy a lakások lakhatási, ne turisztikai célt szolgáljanak, ilyen értelemben kifejezetten az alkotmányos célt szolgálja. A lakások egyéb célú használata, például hogy abban fizetővendégek szálljanak meg pár napra vagy hétre, nem részesül alkotmányos védelemben az önkormányzat jogi érvelése szerint.

A vállalkozás szabadsága pedig – mondja az önkormányzat – nem jelenti, és eddig nem is jelentette azt, hogy nem lehetne módosítani azt a jogszabályi környezetet, amiben a vállalkozás működik.

Soproniék szerint ráadásul ők abban nem korlátozzák az airbnb-ző vállalkozókat, hogy szálláshely-szolgáltatással foglalkozzanak, vagy hogy a lakástulajdonukat máshogy felhasználják, csak abban, hogy azt a jelenlegi formában, rövid távra kiadják.

A rendelet nem zárja ki például, hogy az Airbnb-kből hostelek, panziók és hasonló, kereskedelmi szálláshelyek alakuljanak.

Ugyan az önkormányzat nem említi ezt a példát, de ez már meg is történt a Central Passage esetében. Ebben a Király utcai épületkomplexumban 270 lakásból 239 működött Airbnb típusú szálláshelyként, a lakások tulajdonosai pedig idén januárban a tiltó rendelet miatt megszavazták, hogy a jövőben kereskedelmi szálláshely-szolgáltatást nyújtson, vagyis olyan besorolásba menjen át, mint egy szálloda. Ehhez bizonyos változásokat kell bevezetni, például kell hogy üzemeljen egy recepció és reggeliről is kell gondoskodni. Viszont a lakástulajdonosok ugyanúgy szálláshelyként adhatják ki az ingatlanjaikat, vagyis az ebbéli joguk nem sérült. Az pedig, hogy ez a lehetőség biztosított, azt jelenti, hogy a rendelet nem korlátozza az eddig szálláshely-szolgáltatással foglalkozók szabadságát.

Meg kell jegyezni, hogy a Magyar Apartmankiadók Egyesülete szerint csak a nagyobb alapterületű lakásokat lehet panzióvá vagy hostellé átminősíteni, a kisebb, 2-4 ágyas lakásokat nem. A lakások szállodaszerű működtetése pedig értelemszerűen olyan házakban lehet csak opció, ahol sok Airbnb van egy rakáson, így a tulajok ki tudják pipálni ennek kritériumait. Az önkormányzat érvelése nem is feltétlenül arról szól, hogy minden Airbnb-t szabadon panzióvá lehetne alakítani, inkább egy jogelméleti felvetésről van szó: a tiltás nem veszi el az airbnb-sek szabadságát, hogy ha meg tudnak felelni a szigorúbb feltételeknek, akkor panzióvá alakítsák a lakásaikat, még ha sok lakás nem tudna is ezeknek a feltételeknek megfelelni.

A kerület korábbi bírósági döntésekre is hivatkozik, amelyek kimondták, hogy a jogi-adminisztratív környezet változása a rendes üzleti kockázat körébe tartozik, még akkor is, ha az egyes gazdasági tevékenységek államosításával vagy tiltásával jár. Ennek viszont az a feltétele, hogy mindez kiszámítható környezetben történik. Ezt pedig az önkormányzat érvelése szerint teljesíti a rendelet, amely elfogadásától számítva 14 hónapot adott az érintett vállalkozóknak, hogy aki továbbra is szálláshely-szolgáltatással akar foglalkozni, megfeleljen ennek feltételeinek, aki pedig mást kezdene a lakástulajdonával, az hosszú távra kiadja, vagy más módon használja azt fel.

Tiltás nélkül is kevesebb

Az persze kérdés, hogy a tiltás körüli jogvita mennyire bizonytalanítja el a terézvárosi airbnb-seket, hogy mit kezdjenek a lakásaikkal, megpróbáljanak-e kereskedelmi szálláshellyé alakulni, vagy inkább meghirdessék hosszú távú albérletként, esetleg az Otthon Start hullámaira ráfeküdve eladják az ingatlanjaikat. Schumicky Balázs, a Magyar Apartmankiadók Egyesületének (MAKE) elnöke szerint a terézvárosi önkormányzat létbizonytalanságban tartja az ingatlantulajdonosokat azzal, hogy húzza az időt a jogi procedúrával, és nem vonta vissza a rendeletet rögtön akkor, amikor a kormányhivatal erre felszólította, mert meglátása szerint a Kúria szinte biztosan az önkormányzat ellen ítél majd.

Mindezzel együtt várhatóan csökken majd januártól a Budapesten elérhető Airbnb-k száma, így a Terézvárosban valószínűleg akkor is kevesebb rövid távra kiadott lakás lesz, ha a Kúria elkaszálja a kerületi tiltó rendeletet. Schumicky szerint ehhez több tényező is hozzájárul:

• az állam idén négyszeresére emelte a magánszálláshely-szolgáltatók tételes átalányadóját Budapesten, amit attól függetlenül meg kell fizetni, hogy hány napra van kiadva az ingatlan;
• a szálláshelyekért elkérhető árak 2023-as szinten ragadtak, miközben a fenntartás költségei növekedtek;
• friss elemzések szerint pedig záródik az olló az albérletként és Airbnb-ként kiadott lakásokon elérhető jövedelem között;
• az állami moratórium miatt pedig 2027 elejéig nem lehet új lakásokat regisztrálni magánszálláshelyként.

Mindezek együttesen oda vezetnek, hogy a MAKE várakozása szerint csökkenni fog a budapesti rövid távra kiadó lakások száma. Arra viszont az egyesület elnöke nem számít, hogy az Otthon Start ebben nagy szerepet játsszon, mert a rövid távon kiadott lakások nagy része jó állapotban tartott, felújított lakás, ami így kívül esik az állami hitelprogram árkorlátain.

A MAKE vezetője szerint viszont a terézvárosi önkormányzat lényegében bele akarja trükközni az airbnb-seket, hogy adják vissza az engedélyüket még azelőtt, hogy a Kúria döntést hozna a tiltás kérdésében. Schumicky Balázs a Telexnek azt írta, ismereteik szerint az önkormányzat levélben keresett meg terézvárosi szállásadókat, amiben arról informálják őket, hogy bár jövő évtől a kerület nullára korlátozza a kiadható napok számát, ha a szálláshelyeket nem törlik a nyilvántartásból, akkor a szálláshelyekre érvényes, emelt összegű ingatlanadót kell majd a lakások után befizetni.

A MAKE elnöke viszont úgy gondolja, ha a lakástulajdonos jogkövetően törli magát a nyilvántartásból, a Kúria viszont végül úgy dönt, hogy nem lehet betiltani az Airbnb-ket a kerületben, a moratórium miatt már nem lehet majd újra regisztrálni a lakásokat magánszálláshelyként. Schumicky meglátása szerint a kerület így akarja elérni, hogy akkor is kevesebb legyen az Airbnb, ha elvesztenék a jogi ügyet.

Soproni Tamás azt mondta: nem levélben ugyan, hanem az önkormányzat honlapján, de valóban tájékoztatják a tulajdonosokat, hogy ha szálláshelyként marad regisztrálva az ingatlanjuk, akkor valóban emelt építményadót kell fizetniük, négyzetméterenként 2950 forintot 2700 helyett. Ezzel viszont nem csőbe húzni, hanem éppen hogy segíteni akarja a kerület a tulajdonosokat, nehogy rosszul járjanak. De, mint mondta, mindenki megnyugodhat, mert a Kúria várhatóan még időben dönt majd ahhoz, hogy mindenki megtegye a szükséges lépéseket az év végén.

A kérdésre, hogy mit tervez az önkormányzat, ha a Kúria a kormányhivatalnak ad igazat, a polgármester azt mondta, nem készülnek arra, hogy a Kúria elkaszálja a tiltó rendeletet, de ha mégis, az önkormányzat mindenképpen azon lesz, hogy valamilyen eszközzel érvényt szerezzen a terézvárosiak akaratának.