A lakhatási válság kezelése nem kerülne több száz- vagy ezermilliárd forintba, pusztán már a szabályozások megváltoztatásával jelentős eredményeket lehetne elérni. A Magyarország jövő időben műsorunkban arra keressük a választ, hogy melyek Magyarország legfőbb problémái, és mit tehetne az ország – és az ország vezetése –, hogy jobb legyen itt élni. A legfrissebb részben a lakhatás volt a témánk: az adásában arról beszélgettünk szakértőkkel, hogyan és miért alakult ki Magyarországon a lakhatási válság, hol kéne kezdeni a problémák kezelését, milyen egyedi helyzetet teremt az, hogy EU-s szinten kimagasló itthon a lakástulajdonosok aránya, és milyen hatással van a túlfűtött lakáspiacra az Otthon Start Programnak. Ebben a cikkben összefoglaljuk az adásban elhangzott legfontosabb állításokat.
1. A lakhatási válság nem csak az árakról szól
A lakhatási válság rendszerszintű probléma, a lakosság nagy részének nehézséget jelent, hogy stabilan, megfizethető áron biztosítsa a lakhatását, mondta a műsorban Szemző Hanna szociológus, a Városkutatás Kft. ügyvezető igazgatója. A stabilitáson és a megfizethetőségen egyenlő a hangsúly: „A lakhatási válság megnyilvánulhat abban, hogy túl drágák a lakások, és abban is, hogy rossz minőségűek vagy nem megfelelő a méretük – azaz bizonyos csoportok számára nem elérhető az, ami szükséges lenne nekik a nyugodt, biztos élethez.”
Szemző Hanna szerint fontos aspektus ebben a magánbérleti szektor, ami szerinte Magyarországon „teljes vadnyugat”, olyan szabályozási hiányosságok vannak, amitől kiszámíthatatlan a szektor. „Mind a bérbeadó, mind a bérlő nagyon kiszolgáltatott helyzetben van. Emiatt a bérbeadó sokszor nagyon sokféle biztosítékot kér, hogy biztosan hozzá tudjon férni a lakásához, a bérlő viszont iszonyatosan kiszolgáltatott helyzetbe kerül, mert attól függően, hogy milyen szerződést kötött, egy-két hónapon belül ki lehet rakni. A stabilitás teljesen hiányzik a magánbérleti szektorból.”
2. A lakásárak együtt mozognak a jövedelemmel
Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője és az Ingatlan.com elemzői azt figyelték meg, hogy a lakásárakkal 96 százalékban együtt mozognak a jövedelmek változásai. A szakértő szerint ez azt vetíti előre, hogy amíg a jövedelmek nominálisan emelkednek, addig a lakásárak is emelkedni fognak. „Ebben a hitelezés az összekötő kapocs: ha valaki 10 ezer forinttal többet keres, az nem azt jelenti, hogy belvárosi penthouse-okat tud nézegetni a kínálatból, de magasabb jövedelemre magasabb hitelt kaphat. Ha viszont magasabb hitelt kap, akkor még többet tud fizetni vevőként egy lakásért.”
3. Komoly dilemmákat okozhat az Otthon Start
2025 elején volt egy nagy keresleti hullám a lakáspiacon a prémium állampapírból kiszálló befektetők miatt, ez főleg Budapesten és a nagyobb városokban csapódott le, mondta Balogh. Ez a hullám május-júniusra lecsengett. „Ha nem jött volna az Otthon Start, most teljesen más hangulatban beszélgetnénk itt, mert az Otthon Start adta lendület nem látszódna az ingatlanpiacon. A piaci szereplők is teljesen más hangulatban gondolkodnának azon, hogy építsenek-e lakást, vagy sem.”
Balogh szerint az Otthon Start bejelentése után, júliusban-augusztusban megindult egy nagy keresleti hullám, ami szeptemberben tetőzött. A kisebb városokban 40–60 százalékos, a nagyobb városokban 100 százalékos keresletnövekedést mértek, majd szeptember-október környékén az eladók is megjelentek a piacon. Az első nagy keresleti hullám október végén lecsengett, de az Ingatlan.com-nál már látják a következő hullám megindulását a fejlesztések miatt. „A nagyobb fejlesztők be vannak szorítva az Otthon Start 1,5 milliós négyzetméterár-limitje alá, ami megfizethetőség szempontjából egy jó dolog, hiszen az új lakásoknak az állami támogatások szempontjából határt szabunk. Itt már több tízezres kontingenseket jelentettek be a fejlesztők.”
Balogh szerint ezzel az a furcsa helyzet alakulhat ki bizonyos helyeken – a 15. kerületben már tapasztaltak hasonlót –, hogy „gyakorlatilag paneláron lehet új lakást venni”. „Ez is nagy dilemma a vevők számára: megvehetem most 1,1 milliós négyzetméteráron a panellakást Rákospalotán, vagy vehetek ugyanennyiért új építésűt, ami viszont két év múlva lesz kész.”
4. Nem kellenének ezermilliárdok, hogy az állam javítani tudjon a lakhatási válságon
A műsor második felében szokásos vendégeinkkel, Boros Tamással, az Egyensúly Intézet igazgatójával és Filippov Gáborral, az intézet kutatási igazgatójával folytattuk a beszélgetést. Boros Tamás szerint sok más közpolitikai területtel ellentétben a lakhatás kérdése Magyarországon viszonylag egyszerűen megoldható lenne, legalábbis anyagi szempontból: nagyon sok olyan szabályozási lehetőség adódik, ami nem kerül száz- és ezermilliárdokba. „A legtöbb közpolitikai területen rengeteg pénzre van szükség a megoldásokra, Magyarországon inkább szabályozási problémák vannak, mintsem pénzhiány.”
Boros szerint ilyen szabályozási kérdés a működő bérleti piac és a prociklikus építőipar kezelése, de a több százezer üresen álló lakás helyzete is, amelyeknek egy részét külföldiek veszik spekulációs céllal. A 2022-es népszámlálási adatok alapján a magyarországi lakásállomány 12,5 százaléka, körülbelül 570 ezer lakás üres (legalábbis statisztikai értelemben), ebből 170 ezer lakás Budapesten, ami a fővárosi lakások 17,7 százalékát jelenti. „Sok olyan terület van a lakhatási piacon, ahol pont hogy bevétele származna az államnak, miközben megoldaná a lakhatási problémák egy jelentős részét.”
5. Az a cél, hogy mindenkinek legyen választási lehetősége
Filippov Gábor szerint a lakhatási problémák kezelését a magánbérleti piac vadnyugati állapotának megszüntetésével és egy hosszú távú energetikai felújítási programmal lehetne kezdeni, ennek a két területnek a rendbetételével már nagyon látványos ugrást érhetnénk el. Szerinte egy újfajta lakhatási modell alapja az átjárás és a mobilitási lehetőség, ami nemcsak szociális, de versenyképességi szempontból is kulcsfontosságú az országnak. „Nagyon súlyos versenyképességi kérdés, hogy engedjük-e a kreatív, magasan képzett fiatalokat beáramlani a városokba, ahol jobb munkalehetőség vár rájuk, ahol jó eséllyel megérné nekik letelepedni. Az ország egészének a versenyképessége szempontjából fontos lenne hogy ezt az átláthatóságot tudjuk biztosítani.”
„Magyarország alapvetően házban gazdag, készpénzben szegény állapotban van” – mondta Boros Tamás. A lakosság döntő többsége (92 százaléka) saját tulajdonú házban él, de kevés embernek van megfelelő anyagi helyzete ahhoz, hogy megfelelő életszínvonalon tudjon élni, vagy a saját házában el tudja végezni a megfelelő felújításokat. Boros szerint a lakáspolitika legfontosabb célja a választási helyzet megteremtése minden csoportnak. „Azt a lehetőséget kell megteremteni, hogy ha valaki eladná a házát, az meg tudja tenni, és tudjon venni az árából egy jó minőségű lakást, ha viszont megtartaná a házát, akkor legyen megfelelő anyagi helyzete a felújításához.”
A teljes adást itt lehet visszanézni:
