Ha baráti beszélgetésekben felmerül az ingatlanpiac vagy a lakásárak témája, általában két véleménnyel lehet találkozni.
Az egyik szerint a magyarországi lakásárak teljesen elszálltak, a drágulást pedig csak az állami támogatások és az egymásra licitáló befektetők kapzsisága tartja fenn. Eszerint ha az őrület kifut, a lakásárak növekedése, legalábbis az átlagos inflációhoz viszonyítva megállhat, és az árak lassanként visszatérhetnek majd egy, a fizetésekhez képest kedvezőbb szintre, ami „az átlagembereknek is megfizethető”. A hype idején befektetők ebben az esetben nagyot fognak bukni.
A másik vélemény szerint a magyarországi lakások még így is olcsók, hiszen Budapestnél nemcsak Prága és Varsó, de Pozsony, Zágráb és Belgrád is drágább. Eszerint – mint korábban majdnem mindig –, most is megéri befektetésre lakást venni, hiszen az árak az elmúlt tíz évben folyamatosan felfelé mentek, és bizonyára a következő tíz évben is így folytatják.
Ebben a cikkben adunk néhány szempontot, fogódzkodót egy reális álláspont kialakításához az MNB nemrég megjelent lakáspiaci jelentéséből szedett adatok segítségével.
Öt év alatt duplázódtak az árak. Igen, duplázódtak
Úgy emlékszik a koronavírus-járvány idején bevezetett lezárásokra, mintha azok csak tegnap történtek volna? Szomorú hírünk van: azért a lakásért, ami a Covid idején 50 millióba került, most már 100 milliót kérnek.
És ez nem túlzás: az MNB lakásárindexe szerint ugyanis az idei harmadik negyedévben a budapesti lakások a 2020-as árszint 196 százalékán, az országosak pedig 214 százalékán álltak.
Az MNB ráadásul az utolsó negyedévre további 6-7 százalékos drágulást vár, vagyis év végére az itt jelzett szintet is messze meghaladhatjuk majd a lakásárak.
Tavaly mérséklődött, idén felpörgött a lakások túlértékeltsége
Mit jelent az, hogy „túl drágák a lakások?” Mihez kell mérni a lakásárakat? Ha felmerültek önben ilyen kérdések, nincs egyedül. Az MNB hosszú ideje készít erről elemzést, amelyben öt másik mutatóhoz hasonlítva próbálja meg megbecsülni, mennyire túl- vagy alulértékelt a lakáspiac. A túlértékeltség kifejezés itt nem azt jelenti, hogy „bármikor kidurranhat a lufi” és zuhanórepülésbe kezdhetnek az árak, sokkal inkább azt, hogy túlértékeltség esetén valószínűbb egy közelgő korrekció, ami leginkább relatív leértékelődést jelent: nominálisan nem lesznek olcsóbbak a lakások, csak megáll vagy az általános inflációtól elmaradó mértékben folytatódik a drágulás. (Nominális leértékelődéshez valóban komoly sokk kell, mint például a 2010-es évek eleji devizahiteles katasztrófa és világválság.)
A túl- vagy alulértékelés kiszámolásához a jegybank a lakásárakat veti össze:
- a lakásbérleti díjakkal;
- az építési költségekkel;
- a jövedelmekkel;
- és a megfizethető hitelösszegekkel.
Az ötödik mutató a lakásberuházások volumenét hasonlítja a GDP-hez. A következő ábrán azt mutatjuk be, hogy változott az öt mutató és az azokból számolt túlértékeltségi indikátor az elmúlt húsz évben:
Ahogy az ábrán látszik, a magyarországi lakáspiac az MNB értékelése szerint a 2008-as válság előtt túlértékelt volt, azután azonban fokozatosan leértékelődött. Annyira, hogy 2014-ben már a körülmények által indokoltnál 33 százalékkal olcsóbban vesztegették a lakásokat.
A 2010-es évek második felében fordult a kocka, és viszonylag gyorsan felértékelődött a lakásállomány, annyira, hogy a 2022 második negyedévében tapasztalt csúcson az MNB elemzési szempontjai alapján indokolt szintnél 25 százalékkal drágábbak voltak a lakások. Ekkor egy ideig leértékelődés következett, majd tavaly ősszel újra felértékelődés kezdődött.
Az MNB szerint az idei második negyedévben az öt indikátorból négy a túlértékeltség felé mutatott, a lakbérekkel való összehasonlítás egyenesen 43 százalékos túlértékeltséget adott ki. A túlértékeltségi indikátor így összesen 18,8 százalékon állt. Ez azonban a második negyedévben volt, azóta pedig rengeteget drágultak a lakások, így a túlértékeltség most bizonyára még sokkal magasabb.
Megéri-e még lakást kiadni?
Apropó, lakbérek. Az MNB szakértői arról is közzétettek egy adatsort, hogy átlagosan mekkora hozamot lehet elérni egy 60 négyzetméteres lakás megvásárlásával és kiadásával. Fontos, hogy itt lakásbérbeadási hozamból levonták a kiadás után fizetett személyi jövedelemadót, de más költségeket, például a karbantartás, felújítás költségeit nem. Ezt hasonlították aztán össze az állampapírok hozamaival.
Az ábrán látszik, hogy vidéken hagyományosan többet lehet keresni lakások kiadásával, mint Budapesten, de mindkét helyszínen csökkennek a hozamok. Ennek az oka, hogy az elmúlt években a bérleti díjak nem emelkedtek olyan mértékben, mint a lakásárak.
Az ábrán az is látszik, hogy az állampapírokkal 2022 vége és 2023 vége között sokkal többet lehetett keresni, mint lakáskiadással, azóta azonban az állampapírok hozama nagyjából a vidéki lakáskiadás hozamával egyezik meg. Ezt az összehasonlítást persze torzítja, hogy:
- az állampapír kockázat- és költségmentes befektetés, míg a lakáskiadás kockázatos és költséges;
- a lakástulajdonosok viszont a bérleti díj felett az értéknövekedésen is kaszálnak.
Várható-e, hogy befektetők tömegesen adnak majd el lakásokat?
Augusztus végén, az Otthon Start elindulása előtt nem sokkal részletes cikket jelentettünk meg arról, hogy mennyire éri meg a mostani helyzetben lakásokba fektetni. Ebben a cikkben foglalkoztunk azzal, hogy megéri-e most kiszállni azoknak, akik korábban befektetésre vásároltak (budapesti) lakásokat.
Ebbe itt nem mennénk bele újra, de érdemes megnézni az MNB által összegyűjtött adatok alapján, hogy a befektetők hogyan viselkedtek az elmúlt időszakban. Az alábbi ábrán azt mutatjuk be, hogy mekkora volt a befektetők aránya a lakást vásárolók és lakást eladók között vidéken és Budapesten.
A grafikonon látszik, hogy a Budapesten lakást vásárlók közül már nagyon régóta 30-45 százalék a befektetők aránya, míg a vidéki városokban ez inkább 20-30 százalék között mozog. 2021 előtt nagyon kevés befektető adott el, azóta azonban a befektetők aránya az eladói oldalon szinte akkora lett, mint a vevői oldalon.
Ez azt jelenti, hogy az elmúlt négy évben már nem volt igaz az az állítás, hogy a befektetők kizárólag felhalmozzák a lakásokat, el kevésbé adnak. Sőt, idén szeptemberben már Budapesten és vidéken is több lakást adtak el a befektetők, mint amennyit vásároltak.
A cikkben bemutatott négy ábrából tehát a következők derültek ki:
- az elmúlt öt évben brutálisan, messze az inflációt meghaladó módon drágultak a magyarországi lakások;
- a lakásárak jóval a fundamentumok által indokolt becsült árszint felett vannak;
- a lakáskiadáson egyre kisebb hozamot lehet realizálni;
- és most már több befektető ad el lakást, mint amennyi vesz.
Ezek alapján talán a korábbinál könnyebb megmondani, hogy a végtelenségig tarthat-e a lakásárak száguldása, illetve mennyire éri meg ebbe az eszközbe pénzt fektetni.
