Sokan szeretnének trükközni az Otthon Starttal, de nem gondolják át, milyen veszélyekkel járhat ez
Az Otthon Start meghirdetése óta a lakáspiacon élénk a forgalom, és sokan próbálják a maximumot kihozni az új támogatási rendszerből. Ez a lelkesedés és a lehetőségek optimalizálása azonban olykor veszélyes utakra terelheti az érdeklődőket, akik kreatív, de nem mindig jogkövető megoldásokkal próbálkoznak. A cél a nagyobb hitelösszeg, az alacsonyabb önerő, vagy éppen a támogatásra való jogosultság megszerzése. Szakértői szemmel nézve érdemes áttekinteni, melyek a leggyakoribb trükkök, és hogy milyen kockázatokkal járnak.
Ez itt a Névérték, a Telex tematikus gazdasági blogja, amelyben külső elemzők, szakértők cikkeit olvashatják. A blogban közölt írások és az azokban megfogalmazott vélemények kizárólag a szerzők álláspontját tükrözik.
A pénzügyi varázslás és a valóság
Sokak számára az új építésű lakások magas négyzetméterára jelenti a legnagyobb gondot, különösen a fővárosban és az agglomerációban. A jogszabályban meghatározott maximális, 1,5 millió forintos négyzetméterár itt nem életszerű, így a beruházók elkezdtek alkalmazkodni ehhez a helyzethez, de nem okvetlenül a vevők érdekeit szem előtt tartva.
Sok esetben csökkentik az épületek műszaki tartalmát, és például olcsóbb burkolatokat, szanitereket építenek be, hogy kedvezőbb áron kínálhassák a lakásokat. Ennél is kockázatosabb, amikor a négyzetméterárat mesterségesen csökkentik, majd a fennmaradó munkálatokra egy külön vállalkozási szerződést kötnek a vevővel. A baj az, hogy az ilyen szerződésekre 27 százalékos áfa vonatkozik, és a bankok ezt a részt nem finanszírozzák. Így a vevőnek ezt az összeget saját zsebből kell állnia, ami váratlan terhet jelenthet.
Egy másik kreatívnak tűnő, de szintén buktatókkal teli megoldás az alapító okirat módosítása. Például egy lakáshoz tartozó teraszt közös tulajdonba helyeznek, cserébe kizárólagos használati jogot adnak rá.
Az eladók is ráéreztek a helyzetre, és igyekeznek az Otthon Starttal vásárlók számára elérhetővé tenni ingatlanjaikat. Az ingatlanportálokon már most megjelentek olyan hirdetések, ahol a vételárat lejjebb vitték, hogy az beleférjen a másfél millió forintos négyzetméterárba. A trükk azonban itt jön: az eredetileg meghirdetett összeget úgy érik el, hogy a gépesítést és a bútorokat is kötelezően meg kell vásárolnia a vevőnek, külön szerződés keretében. Így akár több millió forint is lehet a különbség, amit a hitellel nem lehet finanszírozni és az önerő mellett ennek kifizetését is saját forrásból kell megoldania a vevőnek.
Amikor a nyaraló lakásnak adja ki magát: az átminősítés kockázatai
A jogszabály egyértelműen kimondja, hogy csak belterületi lakóingatlan vásárlására vagy építésére lehet igénybe venni a támogatott kölcsönt. Mégis sokan gondolkoznak nyaralóvásárlásban az Otthon Start-hitelből, az ingatlanok átminősítése pedig népszerű ötlet ennek megvalósításához. Mindemellett az eladók is jó lehetőséget látnak abban, ha a nyaralójukat lakóingatlanná minősíttetik.
Ez a folyamat azonban nem olyan egyszerű, mint amilyennek hangzik. Az átminősítés sikere nagymértékben függ a helyi építési szabályzattól és az övezeti besorolástól. Ez egy hosszadalmas és költséges eljárás, a végeredménye pedig korántsem garantált. Az extra költségekről sem szabad megfeledkezni: a bonyolult jogi eljárás miatt akár dupla ügyvédi díjat is fizethet a vevő, ami jelentősen megdobhatja a végső árat.
Hitelért házasság és házasok közötti vagyonmegosztás
Az Otthon Start feltételeinek való megfelelés érdekében az elmúlt időszakban meglepően sokan jelezték házasságkötési szándékukat. Ahol az egyik félnek több ingatlana van, a másiknak pedig még nincs, a közös hitelfelvétel lehetőséget teremt a támogatás kihasználására.
Bár a babaváró hitelhez hasonló jelenségről van szó, fontos különbség, hogy az Otthon Start esetében nincs szükség gyerekvállalásra, és a válásnak sincs támogatás-visszafizetési következménye. Ugyanakkor fontos látni, hogy a házasságkötés egy súlyos jogi és érzelmi döntés, aminek hosszú távú következményei vannak. Egy későbbi válás esetén a vagyonelosztás problémás lehet, pláne, ha megromlik a viszony a két fél között.
A házasságkötés inverze a házassági vagyonjogi megállapodás. Azoknál az egyébként tőkeerős házaspároknál, ahol a vagyon szétválasztása a cél, ez a jogi forma is teret kap. Ez a megoldás lehetővé teszi, hogy a házaspár egyik tagja, vagy akár mindketten, külön-külön jogosulttá váljanak a támogatásra. A vagyon szétválasztása azonban olyan helyzetet teremthet, ahol az egyik fél sokkal kiszolgáltatottabbá válik a másikkal szemben. Bár a megállapodás a támogatás megszerzését célozza, egy későbbi válás vagy vitás helyzet során a bíróság előtt nem lehet azzal érvelni, hogy csupán a támogatás megszerzése miatt kötötték meg. A vagyonjogi megállapodásnak valós tartalmon kell alapulnia, a szimpla színlelés a támogatás megszerzésére súlyos jogi és anyagi következményekkel járhat.
Mindkét esetben fontos alaposan mérlegelni a lehetséges következményeket, a kölcsönösen szerzett vagyon és annak felosztása mindig érzékeny terület, egy ilyen megállapodás megkötése nagy bizalmi alapot igényel.
A legnagyobb kockázat: színlelt szerződések
A trükközések legrosszabb esetben is „csak” pénzügyi buktatókkal járnak, a színlelt szerződések azonban már súlyos jogi következményeket vonnak maguk után. Szigorúan véve a fenti megoldások bármelyike tartozhat a színlelt szerződések közé, de a leleményesség itt sem ismer határokat.
Népszerű elképzelés, hogy barátok, rokonok egymás között cserélnek ingatlant vagy egymás nevére vásárolnak ingatlant, de ez nem csak a bizalomra épülő kapcsolatokat teheti próbára, hanem büntetendő cselekménynek is minősül. Fontos szem előtt tartani, hogy egy ilyen ügyletben mi történik, ha az egyik fél megrokkanna, elhunyna, vagy a kapcsolat megromlana.
Több érdeklődőnél is felmerül a közeli hozzátartozótól való ingatlan-vásárlás tilalmának megkerülése is, elajándékozással. A családi résztulajdon oldalági rokonnak történő ajándékozásánál is vagyonszerzési illetéket kell fizetni, ráadásul ez duplán is terhelheti a leendő vevőt. Emellett a színlelt szerződések ingoványos talajára lép mindenki, aki az ügyletben szerepel vagy érintett.
Ráadásul az adóhatóság nem a szerződés jogcímét, hanem a valóságos tartalmát vizsgálja, és ha kiderül, hogy az ügylet színlelt, komoly szankciókkal kell számolni.
Anomáliák és bizonytalanságok
Az Otthon Start körül még mindig vannak tisztázatlan kérdések. A 10 százalékos önerőre vonatkozó szabályozásban például van egy jelentős buktató: a Magyar Nemzeti Bank (MNB) ide vonatkozó rendeletét még nem igazították ehhez a feltételhez, emiatt csak a 41 éves kor alatti első lakásvásárlókra vonatkozik. Az ennél idősebb vásárlóknak, ha korábban úgy számoltak, hogy egy 50 milliós lakáshoz 5 millió forint önrésszel indulnak neki, gyorsan elő kell teremteniük ennek a dupláját, ha nem akarnak lemaradni a kiválasztott ingatlanról.
Ugyanígy be kell kalkulálni a vagyonszerzési illetéket is, amelyet az Otthon Start hitelnél nem engednek el, és majd saját forrásból kell kifizetni. Ennek díja a vételár 4 százaléka.
Sok esetben próbálnak ilyenkor személyi kölcsönből plusz forráshoz jutni, de az MNB állásfoglalása és a bankok szigorú tiltása miatt ez lehetetlen. A bankok a hitelbírálat során minden finanszírozási forrást megvizsgálnak, és a meglévő kölcsönök csökkentik a hitelképességet is.
A jogi és pénzügyi buktatók mellett, a szakértők egyetértenek abban, hogy a vevőknek érdemes óvatosnak lenniük. Mielőtt bármilyen kreatív megoldást választanának, javasolt szakemberhez fordulni, hogy elkerüljék a súlyos jogi vagy anyagi következményeket.
