Frissítés (12.03. 12.40): Cikkünk megjelenése után az Indotek Group jelezte, hogy a cikkben bemutatott, a kiemeltté nyilvánításnak köszönhető lehetőségek bizonyos részeivel (beépíthetőségi maximum, zöldfelületi minimum) várhatóan nem kíván élni. (A cég további reakciója a cikk alábbi részében olvasható, emellett módosítottuk vagy töröltük a cikk néhány eredeti állítását a vállalatcsoport válasza fényében.)
Kiemeltté nyilvánított a kormány több építési területet, amelyen az ország egyik leggazdagabb emberéhez, Jellinek Dánielhez tartozó Indotek-csoport fejleszthet lakó- és egyéb ingatlanokat. A kiemeltté nyilvánítás a gyakorlatban azt jelenti, hogy az építkezésekre egyedi szabályok vonatkoznak, vagyis el lehet térni az esetleg szigorúbb helyi rendelkezésektől, nem azokat kell alkalmazni. A kiemelt státuszért a fejlesztőnek azt kell vállalnia, hogy a legalább 250 lakásos komplexumokban a lakások legalább 70 százaléka meg fog felelni az Otthon Start hitelfelvételi követelményeinek. Ez leginkább arra vonatkozik, hogy a négyzetméterárak nem lehet magasabbak 1,5 millió forintnál. Ehhez azonban láthatóan erős kompromisszumokat kell kötni.
Első olvasatban a legérdekesebb újonnan kiemelt fejlesztésnek a budapesti Savoya Park bevásárlóközpont területe tűnik. A központ már jelenleg is szinte teljesen elfoglalja azt a helyrajzi számot, amit most kiemeltek, szabad zöldmezős rész itt már gyakorlatilag nincs, ám a rendelet ennek ellenére is megengedi 300 új lakás építését.
Az építési magasság átlagosan legfeljebb 25 méter lehet, de az épületek legmagasabb pontja 65 méterig is kiemelkedhet. Várhatóan két 20 emeletes tornyot építhetnek fel, és mivel az Auchan áruház és a hozzá csatlakozó bevásárlóközpont egy szélesen elterülő alacsony csarnokban van, így összességében a két toronyház ellenére is tartható marad a 25 méteres átlagos magasság.
A Savoya Parknál 65 százalékos beépítettségi arányt enged meg a rendelet. Összehasonlításul: a panel lakótelepeket általában még 25 százalékos beépítettséggel tervezték (és a kapcsolódó infrastruktúráról is gondoskodtak), az 50 százalékos arány pedig már meglehetősen sűrűnek számít. A 65 százalékkal egészen zsúfolt tartományba lépünk, még bravúros tervezés mellett is erős kompromisszumokat kell majd kötni az ideköltözőknek.
Az újbudai önkormányzat egyébként 50 százalék alatti beépítési maximumokat tartana megfelelőnek, csakhogy az utóbbi években már eleve nulla közelébe csökkentették a hatáskörét, kiemelt beruházások esetében pedig végképp semmi ráhatása nincs arra, hogy mi épül a területén és az hogyan befolyásolja a helyi viszonyokat (parkolás, utak, tömegközlekedés, óvoda, iskola, háziorvos és hasonlók).
Masszív tömb a Fehérvári úton
A 65 százalékot egy másik kiemeltté nyilvánított helyen, a Fehérvári út – Csurgói utca sarkán álló telken is megengedik. Itt most Hotel Ventura néven munkásszálló működik, ehelyett épülhet lakópark. Ezen a viszonylag kis területen ráadásul akár 12 emeletes házak is épülhetnek a 65 százalékos beépítettség mellett, és a zöldfelület minimális aránya csak 30 százalék lesz, illetve elég minden második lakáshoz parkolóhelyet biztosítani. Ez így összességében egy rendkívül masszív tömbnek ígérkezik a Fehérvári úton.
A Szerémi és Fehérvári út közötti meglehetősen nagy tömbben eközben már épül a Revital lakópark 1880 lakással. Ez korábban rozsdaövezeti besorolást kapott, két kisebb rész kivételével. Most az utóbbiak, a Barázda utca és a Szerémi út sarkán álló két kisebb területrész Otthon Start-os kiemelt státuszt kapott, 1100 lakóegységre.
A Szerémi-Barázda sarkon – a Savoya Parkhoz egészen hasonló módon – is lehet 20 emeletes, 65 méteres torony, ha a terület átlagos magassága nem lesz nagyobb 45 méternél. A zöldfelületi minimum itt 25 százalékra csökkent, vagyis épp annyira, amennyi helyet a házak foglalnak el egy régi panel lakótelepen.
Újbudán az önkormányzati szabályokhoz képest a kiemelés után mindenhol nagyobb százalékban építhetik be a telkeket, jóval magasabb épületek épülhetnek, megszűnik a minimális előírás a lakások méretére, 29-38 százalékponttal csökken az előírt zöldfelületek nagysága, az előírt parkolóhelyek száma a felére esik vissza, és megszűnik a P+R parkolóra vonatkozó előírás a Savoya Parknál.
„Zsúfolt, élhetetlen, falanszter jellegű épületek jöhetnek létre kisebb lakásokkal, többek között olyan helyszíneken, ahol az önkormányzat azért nem engedélyezte a lakófunkciót, mert többsávos főút és/vagy nagy forgalmú vasútvonal mellett található” – mondja Erhardt Attila, a kerület alpolgármestere.*
Az Indotek reakciója
Cikkünk megjelenése után a beruházó vállalat arra hívta fel a figyelmünket, hogy a Savoya Parknál nem csökken a zöldterület, a parkolók száma pedig nőni fog, mivel az új épületet a parkoló fölé tervezi építeni. Kollégiumokat és munkásszállókat nem tervez építeni sehol, tekintettel arra, hogy a kiemeltté nyilvánítás csak lakások építését teszi lehetővé. A beruházó a tervei szerint a Hotel Ventura munkásszálló épületeinek egy részét megőrzi, ugyanakkor a munkásszálló funkciót – az önkormányzat korábban megfogalmazott igényeinek megfelelően – teljeskörűen megszünteti és a területen lakóingatlan-fejlesztést hajt végre.
A cég azt is kiemelte, hogy jelenleg a XI. kerületben nincs 1,5 millió forint/négyzetméter árú új lakás, és beruházóként a kiemelésért cserébe azt vállalják, hogy ebben a kerületben is lesznek megfizethető árú új lakások, ezzel is enyhítve a lakhatási válságot, amely ma Budapesten tapasztalható.
Az Indotek hangsúlyozta, hogy a Barázda utca és Szerémi út sarkán lévő korábbi, leromlott gyárterület helyén megvalósuló fejlesztésen kívül a fejlesztések nem növelik a beépítettség mértékét, mivel azok kizárólag már jelenleg is beépített területeken valósulnak meg. A meglévő parkolóhelyek megtartása mellett új parkolókapacitások is kiépülnek – jellemzően a terepszint alatt –, és több érintett területen a zöldfelület arányát is növelni fogják.
Mint írják, az Indotek Group számára a kiemelés értelme az, hogy az engedélyezési eljárások felgyorsulhatnak, ami a lakások gyorsabb piacra vitelét teszi lehetővé, illetve az új keretrendszer az építészeknek ad nagyobb tervezési szabadságot, ami magasabb építészeti minőségű épületek tervezése előtt nyitja meg a lehetőséget. A vállalat szerint a projektek célja megfizethető lakhatási megoldások biztosítása, a fejlesztések pedig a szakhatóságokkal együttműködésben, a hatályos jogszabályi keretek teljes körű betartásával valósulnak meg.
A cikk további részében bemutatott fejlesztések közül az Üllői úti, a debreceni és a budaörsi projekt nem tartozik az Indotekhez.
(Cikkünk tartalma innentől kezdve változatlan.)
Óriáslakópark Rákospalotán
Kiemeltté vált ezen kívül Rákospalotán egy régóta tervezett gigalakópark, amelynek elképzelései eddig Szilas Creek néven futottak. A 2006-ban bezárt egykori Rákospalotai Növényolajgyár hatalmas területéről van szó, ide most egy 1270 lakásos lakóparkot lehet a helyi szabályok figyelmen kívül hagyásával felhúzni. Az épületek 10 emeletesek lehetnek majd, a beépíthetőség legfeljebb 35 százalékos, a zöldfelületek aránya pedig minimum 35 százalékos lesz. A terület szélén fut végig a Szilas patak, ilyen elhelyezkedés és paraméterek mellett érdekes lesz figyelni, hogyan biztosít a fejlesztő majdnem 890 lakáshoz maximum 1,5 millió forintos négyzetméterenkénti vételárat.
Az Üllői út XVIII. kerületi szakaszán, a Thököly út és a Balassi Bálint utca közötti részen is van még egy üresen álló, fás-bokros terület, ide a jövőben úgy lehet lakóparkot építeni, hogy minden megkezdett 90 négyzetméter után egy lakás helyezhető el, a parkolóhelyek pedig lehetnek külön építményben is.
Budaörsi és debreceni kiemelés
Budaörsön az IKEA áruház mögött, a Nádasdűlő sétány házai és a Távíró köz közötti egy meglehetően szűk, maradék zöld területen 270 lakást lehet felépíteni 24 méter magas épületekkel, a megmaradó zöldfelület aránya itt is csak minimum 25 százalék kell, hogy legyen.
Debrecenben a Vámospércsi úton lévő kollégium és regionális képző központ mögött, a Veres Péter utca és a Berzsenyi út közötti hatalmas területen lehet építkezni 28 méter magasságig a lakó mellett kereskedelmi funkciókkal is.
Ha feltételezzük, hogy a kiemeltté nyilvánítások célja az egyes területekre már megálmodott tervek Otthon Start-kompatibilissé tétele, akkor az látszik, hogy a 70 százalékban 1,5 millió forintos négyzetméterárak csak úgy tarthatók, ha rendkívül sűrű, zsúfolt elrendezések vagy toronyházak mellett a parkolóhelyek számát is drasztikusan visszafogják. Ha nem kell a mélygarázsnak többszintesnek lennie, azzal sokat spórolhat a beruházó.
