Ingatlanos nagyágyúkkal akart üzletelni az MNB-alapítvány, végül akkorát bukott a svájci luxusingatlanokon, hogy az már szinte művészet

• Az MNB-botrányban elhíresült Pallas Athéné Domus Meriti Alapítvány (PADME) a pénzének egy jelentős részét a svájci Ultima Capital S.A.-ba, egy ultra-luxusingatlanokat fejlesztő és üzemeltető európai társaságcsoportba fektette.
• Az Ultima történetében folyamatosan abba ütköztünk, hogy az alapítványi pénzek kezelésében semmilyen formális felhatalmazással nem bíró Matolcsy Ádám és Száraz István vitt vezető szerepet, Budapesten, Genfben és Londonban is tárgyaltak az Ultima alapítójával és ötletgazdájával, Max-Hervé George francia milliárdossal.
• A globális ingatlanpiaci liga top elitjébe tartozó üzletemberekkel próbált üzletelni a jegybanki alapítványokat kezelő Optima, azokkal a hozzá nem értő magyar vezetőivel, akik csak vágytak az európai szuperluxusba, de nem értették. Így aztán vágtattak a csőd felé.
• Az eredeti elképzelés akár sikeres is lehetett volna, arra lett volna szükség, hogy legyen annyi pénz az Optimában, illetve annak másik befektetésében, a lengyel GTC-ben, amivel befejezhető lett volna az Ultima megszerzése. Nem így történt. A Zugban bejegyzett Ultima és a magyar Optima elkalkulálta magát, bankok szorításába került, tüzet oltott, majd bukott.
• Az MNB-ügy Ultimáról szóló szála tanulságos, egyáltalán nem könnyű, és szinte teljesen megmagyarázhatatlan sztori.

Gondolkodott már azon, hogy vajon hol tud kikapcsolódni Cristiano Ronaldo, Lionel Messi, Jennifer Lopez, Rihanna, Mohamed bin Szalmán szaúdi trónörökös vagy bárki a Forbes globális milliárdosai közül? Hol pihen egy ultragazdag ember (angolul ultra high net worth individual – UHNW)?

A világ tele van minden igényt kielégítő ötcsillagos luxusszállodákkal. Ezek a szélesebb közvélemény előtt kevésbé ismert hotelek a nagyon gazdag embereknek remek választást jelenthetnek, de van egy olyan kör is, amelynek tagjait túlságosan is sokan ismerik ahhoz, hogy hotelbe menjenek, ők a luxuson kívül diszkréciót is szeretnének a pénzükért cserébe.

Ezek az ultragazdagok nem a 2500 eurós szállodai szobákat vagy a még drágább lakosztályokat keresik Londonban, Párizsban, Genfben, Nizzában vagy Marbellán, hogy aztán a reggelinél a szelfizők és az autogramot gyűjtők elől meneküljenek. Inkább olyan eldugott, nem ritkán teljesen egyedül elfoglalható, de mégis minden igényt kielégítő „chalet-ket” (egyfajta luxuslakást, elit Airbnb-t, „bunkereket”) keresnek, ahol csak ők vannak.

Ez egyes családoknak egy hétre akár egymillió eurót is megérhet. Hogy mekkora a célcsoport? Nehéz megbecsülni, de azért 10-20 ezer híresség, szupergazdag család biztosan van, amelyik ezt igényli. Ebbe a szegmensbe a nagy szállodaláncok (Hilton, Four Seasons, Marriott, InterContinental, Accor, Sheraton) nem tudtak belépni, itt meglepő módon inkább a luxuscégek foglaltak pozíciót, így az LVMH Hospitality, a Cheval Blanc szállodák, a Bulgari, a Belmond, a COMO és az Oetker.

És erre a szegmensre lőtt az MNB-botrány egyik szereplője, az Állami Számvevőszék jelentései nyomán elhíresült svájci Ultima Capital S.A.

Felvethető persze, hogy a jegybanki alapítványokat kezelő Optima miért gondolta úgy, hogy svájci luxusingatlanokat kellene üzemeltetnie. Korábbi cikkeinkből megismerhető az alapítványi vezetők különböző garnitúráinak gondolkodása is: például az, hogy nem feltétlenül üzemeltetni szerették volna a portfóliót, hanem akár egyesével értékesíteni, és az is, hogy a végső, teljesen szétcsúszó és felelőtlen szakaszban miként ment félre minden korábbi terv. Hiszen ez a cég végül úgy okozott érdemi veszteséget a magyar adófizetőknek, hogy az elsőre nem is igazán érthető.

Az MNB alapítványi pénzeit kezelő Optima-csoport 2021-ben szállt be svájcifrank-alapon a cégbe, először egy kötvény lejegyzésével. Azóta a svájci frank jelentősen felértékelődött a forinttal szemben. A legexkluzívabb, egyedi luxusingatlanok szegmense, ha nem is termel soha nagyon nagy hozamot, stabilan értéktartó szokott lenni, ráadásul az Ultimában nagy fejlesztési projektek is voltak. Ha egy ilyen üzletet jól csinálnak, abból is két számjegyű éves hozam realizálható. Itt azonban nem ez történt.

Bármennyire furcsa is, a rendkívül összetett sztori egyes lépcsői külön-külön sokáig olyanok, mintha önmagukban még lenne is értelmük. Ha visszatekintünk az eseményekre, sokáig nehezen fogható meg, hogy mit rontott el ennyire az Optima.

Ám ha az egész történetet nézzük, biztos, hogy az Ultima alapítói, a francia Max-Hervé George és a svájci Byron Baciocchi nagyon jól jártak.

Amit előre elterveztek, azt végigvitték, befejezték a fejlesztéseket azokon a lokációkon, amelyeken szerették volna, és magas áron szálltak ki. A történet végén az Ultima jelenlegi meghatározó tulajdonosa, a Forbes-listás, görög Johannisz Papalekasz is nagyon jól járt, mert az Optimához képest kifejezetten olcsón szállhatott be.

Közben viszont ott van ez a szerencsétlenkedő magyar kör, az MNB-alapítvány, az azt kezelő Optima, és olykor beszűrődik még a történetbe a lengyel GTC, vagyis az Optima másik külföldi tőzsdei befektetése. Ezek a szereplők látszólag csak sodródnak, közben pedig nagyon rossz üzleteket kötöttek.

Különösen fájó, hogy az utóbbi években olyan vezetők próbáltak hatalmas vagyont kezelni, bonyolult nemzetközi ügyleteket végigvinni, az előbb említett külföldi üzletemberek által fémjelzett legmagasabb ligában focizni, akik láthatóan egyáltalán nem is értették, hogy mibe csöppentek bele. Nem tudták jól a nyelvet, nem értették a fogalmakat, a szerződések buktatóit. Mindez elfedhető volt olykor azzal, hogy neves ügyvédi irodák, az Optima oldalán a Dentons, míg Max-Hervé George oldalán a Baker McKenzie tárgyalt. Azok, akik az ügyvédek és a tanácsadók közül szóba álltak velünk, ugyanakkor azt hangsúlyozták, hogy a nemzetközi tanácsadók és ügyvédi irodák maguk nem döntenek, nem találnak ki semmit, mindig az ügyfél utasításait követték és azt kimagasló színvonalon igyekeztek megvalósítani.

Csak éppen az ügyfél képviselői és informális befolyásolói közben azzal voltak elfoglalva, hogy az MNB-ügyben elhíresült másik cég, a lengyel GTC mindenféle magyar ügyeit, beszállítói kapcsolatait számukra kedvező mederbe tereljék. Arra már nem figyeltek, hogy maradjon pénz és energia arra is, hogy az egész csoportot ügyesen menedzseljék.

Kezdjük egy gyors, pontokba szedett összefoglalóval, utána pedig kibontjuk a történetet részletesebben is!

• Két fiatal nyugati milliárdos, a luxusingatlanok, a Ferrarik iránt rajongó francia Max-Hervé George és a svájci Byron Baciocchi, másfél évtizede elhatározta, hogy az ultraluxusszállások kategóriájában építenek ingatlanportfóliót.
• Olyan ingatlanokat vásároltak és fejlesztettek, amelyekben az ismert színészek, sportolók, zenészek és a királyi családok úgy nyaralhatnak, hogy nem találkoznak idegenekkel. Egy olyan struktúrát működtettek, amelyben elvált az ingatlanok birtoklása (property company) és az ingatlanok üzemeltetése (management company).
• Egy idő után az alapítók a részleges kiszállás szándékával vevőt kerestek. Egy befektetési bank közvetítésével kapcsolatba kerültek a magyar jegybanki alapítvány pénzét kezelő Optimával, majd később, egy áttétellel, a lengyel GTC-vel.
• A felek felépítettek egy látszólag biztonságos struktúrát, amely szerint a magyar kör folyamatosan pénzt juttat a további fejlesztésekre. A magyarok abban reménykedtek, hogy közben a másik befektetésükkel, a GTC-vel megkeresik a szükséges pénzt, ha pedig minden jól megy, a magyar kör részvényessé, sőt 58 százalékos főtulajdonossá válhat a luxusingatlancégben, és 21 százalékot szerezhet az üzemeltetőcégben is. Az egész történet végén pedig ott volt a nagy álom: az Ultima teljesen a magyaroké lehet.
• Az Optimának annyira tetszett az elképzelés, hogy még hitelt is felvett, és abban bízott, hogy az Ultimát és a GTC-t egy idő után összeolvasztja, ha pedig ez nem jön össze, külön-külön többségbe kerül bennük. Ezzel a reményei szerint egy jól diverzifikált, szuperértékes, páneurópai portfólió jöhetett volna létre.
• A GTC és az Optima egy ideig haladt is előre a tervek szerint. A GTC azonban végül nem szállt be az Ultimába, az üzletet felépítő menedzsmentet közben felváltották az ehhez a ligához már kevésbé képzett bizalmi emberek, egy korábban felvett hitel svájci hitelezője pedig hirtelen visszakérte a pénzét. Az optimások képtelenek voltak befejezni az eredeti terveket, az egész struktúra összeomlott. Az Optimának nem maradt likviditása, pedig pénzre volt szüksége: a vagyonkezelő nemhogy nem termelte a pénzt a GTC-n keresztül, a GTC-ből ömlött ki a pénz a Matolcsy Ádám baráti körébe tartozó Somlai Bálint cége által megvalósított fejlesztésekre, vásárlásokra. Egy magánkör nagyon jól járt, de az Optima maga hoppon maradt.
• Max-Hervé George és Byron Baciocchi nagyrészt kiszálltak, az Optimának viszont nem volt pénze a vállalásaira. Újabb bankok ijedtek meg, az Ultima maga is végveszélybe került. Végül egy, még az előbbieknél is gazdagabb görög milliárdos, Johannisz Papalekasz segített megmenteni a nehéz helyzetbe jutó Ultimát. Csakhogy ő sokkal jobb feltételekkel lett tulajdonos, mint a történetet látványosan elbukó Optima, amelynek még jövőbeli pénzügyi kötelezettségei is hátramaradtak.

Két jó barát bevásárol egy svájci síparadicsomban

Az Ultima Capital S.A. svájci cég kezdeti sztorija két francia anyanyelvű fiatalhoz, két gyerekkori baráthoz kapcsolódik. Max-Hervé George és Byron Baciocchi egészen fiatalon robbantak be az európai dollármilliárdosok elitjébe. Előbbi annyiban fontosabb lesz a történetünkben, mint a társa, hogy sokkal gyakrabban találkozott a magyar oldallal, a hivatalos és az árnyékban maradó, valódi döntéshozókkal. Bár a találkozók nagyrészt Nyugaton zajlottak, de George rendszeresen jött Budapestre is tárgyalni.

George sztoriját röviden már megírtuk a Telexen: úgy lett mesebeli vagyon tulajdonosa, hogy egy kis francia biztosító kötött a családjával egy hibás, a biztosítónak borzalmasan előnytelen szerződést, aztán több felvásárlás nyomán a szerződést a nagy brit biztosító, az Aviva örökölte. Az International Selection elnevezésű termék nagy hibája leegyszerűsítve az volt, hogy az apró betűs részek leírták, hogy az ügyfél minden pénteken meghatározhatta, mibe teszi a pénzét, de azt a biztosító a négy nappal korábbi (hétfői) árfolyamon fogadta be. Így az élelmes George család mindig oda pakolta a pénzét, ahol már látta, hogy azóta felértékelődött a portfólió. Ezzel mintegy évi 70 százalékos hozamot realizált. A kis francia biztosítót felvásárló brit Aviva próbálta ugyan mindenkitől visszavenni az előnytelen biztosítást, de néhányan ellenálltak, pereket is vállaltak, Max-Hervé George például ilyen volt, nem adta vissza a biztosítását, vállalta a jogi procedúrákat, minden eurót kicsavart az ügyből. Azóta pedig rendkívül sikeres nemzetközi ingatlanos üzletember, aki ma már eurómilliárdos.

A barátja, Byron Baciocchi, miután befejezte nemzetközi gazdasági tanulmányait Genfben, szintén az ingatlanfejlesztés felé fordult, annak is a hiperluxus kategóriája érdekelte. Ebben az őt bemutató cikkben azt írják, Baciocchi éppen Monacóba költözik. 2012-ben Baciocchi és George közösen megalapították az Ultima Capitalt, megszerezték a milliárdosok körében népszerű svájci síközpont, Gstaad ismert szállodáját, a Sporthotel Rüttit, az ingatlant lebontották, majd újjáépítették. Így indult az Ultima Collection ultraluxus portfólió építése.

A két milliárdos hivatalosan 2012 és 2023 között vezette az Ultima céget, Max-Hervé George volt a vezérigazgató, Byron Baciocchi a fejlesztési vezető, bizonyos pillanatokban ők szálltak ki a magyar Optimához. 2019 augusztusában az Ultima Capital S.A.-t bevezették a BX svájci (berni) tőzsdére. Majd amikor részlegesen ki akartak szállni, egy befektetési bankár közvetítésével megtalálták a magyar Optimát.

Életrajzukban azt írják, hogy 2023-ban megállapodást kötöttek az Ultima Capitalban lévő részesedés eladásáról egy luxemburgi befektetési csoporttal. Maga a mesterterv már 2021-ben elkészült. Ez lesz a sztorink fő fordulópontja, mert a luxemburgi alapként említett entitás végső soron magyar volt.

Fogunk még a két külföldi milliárdossal foglalkozni. De a lényeg az, hogy

a globális ingatlanpiaci liga top elitjébe tartozó két üzletemberrel próbált szerencsét az Optima, azokkal a hozzá nem értő magyar vezetőkkel, akik csak vágytak az európai szuperluxusba, de nem értették. Így aztán vágtattak a csőd felé.

Olyan volt az egész, mintha a Forma–1-es versenybe benevezhetett volna az a magyar pilóta is, aki egyszer már részt vett a falu határában egy gyorsulási versenyen.

Matolcsy Ádám az esküvőjét is az Ultima egyik ékkövén tartotta

Lássuk most a magyar oldalt, hiszen nekünk, adófizetőknek ez a fontosabb! Volt tehát egy magyar kör az Optima döntései körül. A hivatalos vezető Fekete Zoltán volt, az Optima akkori vezetője, de ott voltak a végső döntéseket meghozó kuratóriumi tagok és az a fiatal baráti kör (ebben a sztoriban inkább Matolcsy Ádám és Száraz István volt aktív, Somlai Bálint nevét legalábbis nem emlegették a forrásaink), amelyik eredetileg csak informálisan folyt bele az ügyekbe, majd egyre jobban átvette a GTC és az Optima irányítását. Természetesen bármely hivatalos vezető aligha tudna azzal védekezni egy esetleges számonkérés során, hogy azért hozta meg ezt vagy azt a döntést, mert egy Kovács Petra nevű felhasználó egy gmailes emailcímről ezt javasolta, de egy mélyebb vizsgálat ezt az informális utasítási rendszert is könnyen feltárhatná.

Matolcsy Ádámnak, Száraz Istvánnak és barátainak hihetetlenül imponált, hogy a svájci Alpokban egy csodás faház teraszán lehet szürcsölni a champagne-t, és olyan emberekkel lehet megismerkedni, akik tényleg értenek az ultraluxushoz, Monacóban élnek, autóversenyeken indulnak és a legnagyobb természetességgel használják a Ferrarijaikat. A baráti körben azt mesélik, Matolcsy Ádám annyira beleszeretett az Ultima ingatlanjaiba, hogy az esküvőjét is a „szigeten”, vagyis a kizárólag hajóval és helikopterrel megközelíthető Cannes Le Grand Jardin birtokon, az Ultima Collection ékkövén tartotta.

Matolcsy Ádámnak küldtünk kérdéseket, ő korábban több ízben is válaszolt a kérdéseinkre, de ezúttal nem érkezett válasz. Baráti körük szerint mostanában eltűntek, Száraz István május elején lett 40 éves, nagy születésnapi buli készült Caprin, de ahogy hallottuk, végül az eseményt lefújták. Igaz, mivel a repülőjegyek és a szállásfoglalások nagy része akkor már megvolt, végül a vendégsereg megrendezte, a „Száraz Pisti születésnapja, Pisti nélkül” elnevezésű eseményt. Kérdéseinkkel kerestük Száraz Istvánt is, cikkünk megjelenéséig nem érkezett válasz, de amint érkezik, megosztjuk olvasóinkkal.

A magyarok mindenesetre 2020–2021 környékén még nagyon pozitívak voltak, a prémiumlokációkról, vagyis a svájci szuperluxusról azt hallották, hogy

ott az elmúlt három évtizedben egyszerűen nem volt olyan üzleti év, amikor csökkent volna az ingatlanok értéke.

A francia síparadicsomok luxusingatlanjai például kétszer olyan gyorsan drágultak, mint az átlagos francia ingatlanpiac. Elhitték – és tényleg így is történt –, hogy a svájci frank nem szokott gyengülni más devizához képest. Május első napjainak svájcifrank-árfolyamait mi is visszakerestük:

• 2021-ben 325 forint volt egy svájci frank;
• 2023-ban már 380 forint;
• 2025-ben pedig 433 forint.

Az optimások azért remélték, hogy ezen majd szép nyereséget érnek el, mert volt egy olyan tervük, hogy megnyerik a svájci frank erősödését, az ingatlanfejlesztések értéknövekedését, és azt a pénzt, ami a likviditáshoz kell, majd főtulajdonosként az egyes ingatlanok eladásából megszerzik – akár az egész ingatlancsoportot is eladják, egyesével.

Kötvényt vegyenek, ne részvényt!

A magyarok megismerkedtek a céges struktúrával. Egyaránt a két alapító irányítása alatt működött az Ultima Capital S.A. (ahogy ők hívták, a PropCo, vagyis a property company), ami birtokolta a szép ingatlanokat. Emellett létezett egy, az eddigi cikkekben kevésbé szereplő ULT Management Holding S.A. (a ManCo, vagyis a management company), ami az üzemeltetésért felelt. Utóbbi tehát nem volt tulajdonos az ingatlanokban, de ez a cég üzemeltette és bérelte ki az ingatlanokat, vagyis adta bérbe őket a gazdagoknak. Max-Hervé George elsőre nagyon vonzó konstrukciót talált ki. Azt javasolta, hogy a magyarok ne részvényt vegyenek az alapítóktól, hanem csak egy részvényre váltható kötvényt (senior secured notes), amellyel idővel többségi tulajdonosok lehetnek, legalábbis az ingatlancégben. A struktúrában, amennyire megismerhettük, minden eléggé bonyolult volt, a hatalmas szerződés, a kötvények és a befektetők közötti tulajdonosi és kötelezettségi láncok, így elsősorban tartalmi leírásra törekszünk, igyekszünk nem összezavarni az olvasót rengeteg tulajdonnévvel.

Az elgondolás az volt, hogy az Optima (szokás szerint több áttétellel) mintegy 380 millió svájci franknyi kötvényt fokozatosan lejegyez, de további vételi ajánlattal és opcióval akár a két alapítótól megvehető 58 százalékon kívüli papírokat is megszerezheti. Itt több svájci intézményi befektetőt kellett volna pár év alatt kivásárolni, például a York Capital Management nevű céget.

Az egész projekt így már 600 millió frankos (mai értéken közel 260 milliárd forint) ügylet lett volna. A teljes program 2026-ig tartott volna, a magyarok alighanem abban bíztak, hogy vagy az MNB-ből, vagy a GTC osztalékaiból lesznek újabb forrásaik, ezért vállalták, hogy különféle időpontokban újabb 25, 30, olykor 50 millió svájci frank értékben lejegyeznek kötvényeket, mindig annyit, amennyire szükség volt a luxusingatlanok fejlesztési szakaszaiban. A lejegyzett kötvények éves 12 százalékos kamatot fizettek az Optima-csoportnak. Az egyes kötvénycsomagok lejegyzése a szerződésekben meghatározott feltételekhez és időpontokhoz kötődött.

2021. augusztus 21-én alapítványi jóváhagyó határozat született arról, hogy az Optima megcélozhatja az összetett akcióval az Ultima Capital S.A. 58 százalékos, valamint az ULT Management Holding S.A. 21 százalékos részvénycsomagjának megszerzését.

Az Optima ezen kívül is adott kölcsön a cégnek, tolt maga előtt 2,54 százaléknyi kisrészvényes felé egy kötelező vételi ajánlatot, és további 39,4 százaléknyi tulajdonos felé egy eladási és vételi opciót vállalt.

Nem túlzunk, ha azt mondjuk, hogy az Optima nagyon kifeszítette nemcsak a jelenét, de a jövőjét is az Ultima-ügyben.

Vagyis úgy nézett ki, hogy a magyar Optima akár 100 százalékos tulajdonos is lehet egy idő után. Mindez egy hatalmas kötelezettségvállalás lett volna az Optima részéről, hiszen a teljes ügylet, a 100 százalék, 600 millió euró értékű volt (ez ma több mint 240 milliárd forint).

Ennyi pénze viszont már régen nem volt az MNB-alapítványnak, ezért a kockázatos akcióhoz az Optima hitelt is felvett. 2022-ben először egy kicsi svájci bank, a CBH (Compagnie Bancaire Helvétique) segített 170 millió euró (közel 70 milliárd forint) hitellel. Svájc egyik legkisebb bankjáról van szó, ami több zavaros nemzetközi – venezuelai, bahamai, kazah – ügyletben is felbukkant már. A méretéhez képest nagy hitelhez a bank természetesen megfelelő fedezetet is kért, ez elsősorban az Optima-csoport GTC-részesedése lehetett. Ebből a hitelből hamarosan baj lett, de erre majd később térünk ki.

Elhitték, hogy biztonságos lesz

Legyünk teljesen jóhiszeműek, nézzük meg, hogyan működhetett volna (a befektetők szempontjából) ideális esetben a nagy akció. Az volt az elképzelés, hogy a GTC fokozatosan pénzt termel az Optimának, az Optima ezt a pénzt pedig beforgatja az Ultimába, és a végén mindenféle időbeli egyezéssel kigazdálkodja, hogy a GTC-ben és az Ultimában is többsége legyen.

A kötvény konstrukciója az volt, hogy a kamat fix (12 százalék), viszont a kötvénytulajdonos dönthet úgy, hogy nem a kamatot kéri, hanem ha a megígért fejlesztések sikeresek – vagyis nő a portfólió értéke –, a kötvényt lejegyző Optima-csoport a felértékelődéssel gazdagodik, és a részvényre konvertálást kéri.

A magyarok vélhetően elhitték, hogy ez így biztonságos lesz. A frank úgyis erősödik, a kötvénykamat nagyobb, mint az azt fedező svájci bankhitel kamata, megfelelő biztosítéknak tűnt, ha nem sikerülnének a fejlesztések. Az Optima másik nagy ingatlanos befektetése, a lengyel GTC S.A. portfóliójában irodák és bevásárlóközpontok voltak, ami 2021-ben (még tombolt a koronavírus-járvány) kicsit veszített a vonzerejéből, hiszen az emberek főleg otthonról dolgoztak és online vásároltak. Emiatt az volt a szöveg, hogy a GTC mellé milyen jó lesz a „hospitality”, vagyis a luxusingatlan, mert az értékálló. Olyanról is hallottak a magyar befektetők, hogy egy szupergazdag üzletember az egyik Ultima-apartmant egy egész évre kivette, és a Covid alatt luxuskörnyezetben alakította ki a maga home office-át.

Az Ultima mindenesetre a friss pénzből sokat fejlesztett, nőtt is valamelyest az eszközök értéke, de a cég nem termelt elég bevételt. Sokkal inkább a fejlesztések voltak a fókuszban, túl sok helyen ment a munka, így alig pár luxusszállást tudtak csak kiadni, a 2022-es és a 2023-as üzleti év is veszteséges lett. Azt is lehet mondani, hogy a fejlesztések idején ez természetes, de ne felejtsük, hogy az egész egy olyan alapítványnak állt a portfóliójában, amely a hozamokból teljesítette volna a céljait.

Az Optima ennek ellenére nagyon lelkes volt. Azt hitte, hogy megfogta az isten lábát.

Volt ugyanis egy nagy mesterterve, amely szerint a magyar kör a többségében álló lengyel GTC-vel felvásároltatja az Ultima-pozícióját.

Ez orvosolta volna az ekkor már zavaró likviditási bajokat. Az volt a terv, hogy amennyiben mindez sikerül, az Optima egy cégben hamar összetolja a két portfóliót. A GTC magyar és lengyel vezetői elkezdtek egyeztetni professzionális szereplőkkel, így a Kroll (korábban Duff & Phelps) nevű neves tanácsadó céggel, a J.P. Morgan befektetési bankkal és a Fitch hitelminősítővel. Abban bíztak, hogy a legnevesebb házak majd mind segítenek a tranzakció lebonyolításában, a Kroll kiadja az úgynevezett fairness opiniont, vagyis független szereplőként deklarálja a részvényesek előtt, hogy korrekt üzlet készül. A J.P. Morgan segít a nagy mestertervhez szükséges befektetési lépéseket megtenni (a GTC-nek volt ugyan szabad készpénzállománya, de a nagy vásárláshoz egy „note”-ot, vagyis kötvényt is szervezett volna). Végül a Fitch abban segített volna, hogy rögzíti: a tranzakció megvalósítása esetén is befektetésre ajánlja a papírt, nem rontja le a hitelminősítést.

Azt azért mindenki tudta, hogy ez egy érzékeny üzlet lesz. A lengyel tőzsdén jegyzett GTC kelet-közép-európai irodapiaci befektető volt, nem értett a nyugati ultraluxushoz, ráadásul mégiscsak a nagytulajdonos (Optima) szeretett volna saját magával üzletelni. Ez gyanús volt a lengyel befektetőknek és igazgatósági tagoknak. A GTC és az Optima vezetése egy ideig arra számított, hogy a GTC független board tagjai mégis támogatják az ügyletet, addigra ugyanis már rengeteg úgynevezett related-party transactiont (RPT) bonyolított le a GTC az Optimával.

Ez egy protokoll elnevezése volt. Az Optima ugyanis azzal érvelt, hogy az nem elegáns, ha neki közvetlenül és a GTC-nek is vannak például Budapesten ingatlanjai, hiszen adott esetben egymással kellene versenyezniük. Ez pedig conflict of interest, vagyis összeférhetetlen helyzetet teremtene. Az Optima ezért sorra eladogatta a saját ingatlanjait a GTC-nek. Ez az Optimának azért is jó volt, mert így készpénzhez jutott, például meg tudta venni a kötvényeket az Ultima fejlesztéseihez. Ilyenkor a magyar vezetők nem szavazhattak, csak a lengyel, független tagok, akik rendre támogatták a konszolidációt.

Ugyanakkor az Ultima-befektetés már nem tetszett a lengyel kisrészvényeseknek, akik ennek hangot is adtak a menedzsmentnél.

Pedig tényleg hatalmas terveik voltak, a GTC és az Optima vezetői azt hirdették, hogy együtt egy igazi páneurópai csoport lehetnének. A GTC 2,3 milliárd eurónyi és az Ultima 1,1 milliárd eurónyi eszközértékét összetolva egy 3,4 milliárd eurós portfólió felett diszponálna a csoport, amelyben a három vezető ország, Lengyelország, Magyarország és Svájc már nagyjából ugyanakkora, egyaránt 20-20 százalékos súlyt képviselne.

Erre különösen büszkék voltak a szervezők, Svájcban ugyanis van egy törvény, a lex Koller, amely korlátozza a külföldiek ingatlanvásárlását. Ennek pontos szabályai vannak, de cikkünk szempontjából az a lényeges, hogy tőzsdén jegyzett nyilvános társaságok külföldi tulajdonossal is be tudnak lépni az ígéretes és értékőrző svájci piacra.

Összességében ugyan nem hangozhatott jól, hogy a magyar közgazdaságtudományi oktatásra és kutatásra létrehozott alapítvány svájci luxusingatlanokba fektet, szeretné a céget többségből irányítani, sőt, még el is adósodott ezért. De az ügylet csak ment előre.

Csak a Pusztaszeri 59.-re koncentráljon!

A mesterterv tehát összeállt, a projektet a felkért szakértők, a Fitch, a Kroll és a J.P. Morgan előzetesen támogatták volna. A tőkepiaci tranzakció sem tűnt lehetetlennek. A GTC megvette volna az Optima 12 százalékos Ultima-kötvényeit, de ő maga, vagyis a GTC is kibocsátott volna valami hasonlót a tőkepiacon.

És ekkor történt valami, ami mindent felborított. 2023-ban a folyamatban lévő mesterterv kisiklott, a Pusztaszeri út 59.-ben üldögélő cégek képviselői és a GTC vezetői összevesztek – részben pont azon, hogy a nagy GTC–Ultima összetolás akadozott, és kívülről csak azt lehetett látni, hogy a GTC menedzsmentje elkezdett távozni.

• Az Ultima-tranzakción már dolgozó Ariel Ferstman lemondott pénzügyi igazgatói posztjáról, igaz, M&A (mergers and acquisitions, azaz összeolvadással és felvásárlással kapcsolatos) feladata még maradt.
• Augusztusban távozott az igazgatóságból a már említett Fekete Zoltán és Gárdai János.
• Nem sokkal később Bujdosó Klára, a jogi vezető is elment.

A külsősökön, vagyis a jogászokon, tanácsadókon, ingatlanosokon és pénzügyi szakembereken kívül nagyjából ők látták át a bonyolultabb nemzetközi tranzakciókat.

Helyettük Nagy Gyula, Farkas Zsolt, Gosztonyi Balázs és Stofa György lettek a GTC operatív vezetői. Innentől soha többé nem volt érdemi kommunikáció a GTC–Ultima gigatranzakcióról, az Optima és a GTC levette a napirendről, ahogyan általában is odavesztek a nemzetközi kapcsolatok. A Fitch hamar leminősítette a GTC-t, az új vezetők egyáltalán nem voltak tárgyalóképesek nemzetközi szinten, igaz, ennek nem is tulajdonítottak nagy jelentőséget, „hány remek ingatlanosnak nincs hitelminősítése”, bizonygatták forrásaink szerint. Más azt jelezte nekünk, hogy ebben az időszakban a régió több ingatlanfejlesztőjét is leminősítették, nem csak a GTC-nek szólt ilyen döntés.

Az Ultima-történet itt aztán teljesen megcsúszott. Ha a korábbi elképzelések szerint megy minden tovább, akkor a GTC termelhette volna a pénzt az Optimának, az Optima folytathatta az Ultima többségének megszerzését.

Az új vezetőknek azonban más prioritásaik lettek, de az önsorsrontó mozgások nem igazán érthetők. A Pusztaszeri út 59.-ből dolgozó baráti kör cégei kaptak egyre több üzletet a GTC-től, legyen az könyvelés, ingatlan-adásvétel, flottamenedzsment, ingatlanfejlesztés.

Ahogy egyik forrásunk fogalmazott: „Annak, aki szeretné megérteni, hogy miből lettek a Porschék, a Ferrarik és világszerte a luxusingatlanok, azt kellene megnéznie, hogy hány üzlet köttetett a Pusztaszeri 59.-cel, mindegy, hogy mi volt a konkrét cég, milyen magántőkealap volt a tulajdonos vagy kik voltak a beszállítók.

Csak a címre, a Pusztaszeri 59.-re koncentráljon!”

A GTC 2023 második fél évétől tehát már nem arra koncentrált, hogy az Optimának termeljen pénzt, hanem mindenféle egyébre. A 2024-es konszolidált beszámoló szerint a GTC például gigantikus fejlesztésekbe fogott, 141,6 millió euró (56,6 milliárd forint) értékben fejlesztett, 89 millió euró ment el a Center Point 3 irodaházra, 23,6 millió euró az Andrássy út 42–44.-re, 10,7 millió euró magára az említett Pusztaszeri úti komplexumra, de volt egy kisebb német és horvát fejlesztés is. Szinte kizárólag a Somlai Bálint tulajdonolta Raw Development Kft. kapott megbízásokat.

Emellett a GTC hatalmas összegért vett német lakóingatlanokat, beszállt a hazai tőzsdén jegyzett NAP Nyrt.-be is, költötte a pénzt, miközben vészesen közeledtek a főtulajdonos Optima egyéb fizetési kötelezettségei. Ezt senki nem érti utólag sem. Miért hagyták pénz nélkül az ultimás terveket, amikor az Optimának lett volna forrása?

Az egy dolog, hogy a GTC mindig ugyanazzal dolgoztatott, aligha használta ki a versenyeztetés előnyeit. De ha a főtulajdonos tudta, hogy kell neki egy csomó pénz, miért fejlesztett annyi irodaházat, miért vett német lakásportfóliót, miért vett NAP-részvényeket, amelyekből a baráti kör (Somai Bálint, Matolcsy Ádám, Száraz István) is bevásárolt párhuzamosan, más érdekeltségeken keresztül?

Hangsúlyozzuk, a GTC legnagyobb tulajdonosa az Optima volt.

A kérdés megint feltehető: senki nem tudott számolni?

Nem látta, hogy az Optimának pénzre van szüksége a svájci kötelezettségekre, a kecskeméti Neumann János Egyetemnek fizetendő kamatokra, a bankhitel törlesztésére?

Jött minden tőkepiaci ügyfél rémálma

Itt jutunk el a történet egyik legfontosabb fordulópontjához. 2023 októberében az Optima-csoportot finanszírozó svájci bank minden tőkepiaci ügyfél rémálmát (egy úgynevezett margin callt) eresztett meg az Optimának. Ez azt jelenti, hogy a bank azt mondja: vagy azonnal adjon az ügyfél több fedezetet, vagy borítja a hitelt.

Vélhetően a svájci bank jogászai tudták, hogy ezt mire alapozhatták. Nagyon valószínű, hogy amennyiben az Optima GTC-részvényei voltak a biztosíték, a svájci bank már nem érezte magát biztonságban, hiszen a GTC árfolyama esett a lengyel tőzsdén. Az Ultima pár nappal később, 2023. október 26-án bejelentette, hogy Max-Hervé George kiszáll a luxemburgi Global Hospitality Securities és bizonyos leányvállalatai felé. Utóbbi volt a magyar Optima-kör, amely az akkori közlemény szerint 3 milliárd eurós ingatlanvagyon menedzselésében aktív.

Vagyis az történt, hogy a svájci bank már borította volna a hitelkonstrukciót, amit az Optima úgy igyekezett menteni, hogy előrehozta a 2026-ra tervezett részvényre váltást.

Vagyis három évvel korábban kifizette Max-Hervé George-ot.

Mint látni fogjuk, a hitelt ekkor sem tudta volna visszafizetni ugyan az Optima, de a magyar MBH nagyon gyorsan a segítségére sietett.

Az Optima-csoport tehát szépen kifizette az Ultima egyik alapítóját, és egy ideig a cég lett a legnagyobb Ultima-tulajdonos. Az új fiúk talán azt hitték, hogy majd ők a GTC nélkül is boldogulnak, menedzselik a luxusingatlanokat, de az Optimának már minden pénze elfogyott. Csakhogy további kötelezettségek is voltak. A kisrészvényeseknek vételi ajánlatot kellett volna tenni, más nagytulajdonosoknak pedig mintegy 240 millió frankot kellett volna még fizetni azok majdnem 40 százalékáért. Ehhez az Optima legalább nyert egy kis haladékot, elég volt 2024 végén és 2025 végén fizetni. A 2024-es kifizetés közben nagy nehezen megtörtént, de az MNB új vezetőinek fájhat a fejük, mert 2025-ben is lesz az Optima előtt egy nagy kötelezettség.

A magyar befektető tehát azt látta, hogy a két alapító 2023 decemberében lemondott, a cég vezetését egy Petar Krstic nevű, szerb származású amerikai szakember vette át. Őt ismerői jó szakembernek írták le, de túl nagy mozgástere nem volt. Azt nem tudjuk, hogy személyesen ki találta meg, de az egy érdekes összefüggés, hogy Krstic korábban New Yorkban azt az Aman Resorts céget vezette, ahol a 444.hu korábbi cikke szerint egy Matolcsy Ádámhoz köthető kör 14 milliárd forintért vásárolt loftot.

Igaz, forrásaink azt is megjegyezték, hogy ha esetleg Krstic a magyarok kiszemeltje volt, valójában a magyar Optima nem tudta átvenni az egész csoportnak az irányítását, továbbra is Max-Hervé George befolyása volt a legfontosabb, az üzletember továbbra is része maradt a cég életének.

Az MBH Bank segített ugyan, ám ezzel nagyon erős pozícióba tárgyalta be magát – bár aligha szeretne az MBH nyíltan az MNB érdekei ellen fordulni, valójában akár be is dönthetné a sztorit. A sok változás után az Ultimát finanszírozó svájci bankok is aggódni kezdtek, úgy tűnt, hogy a veszteséges svájci ingatlancégben nincs elég bevétel a hitelek törlesztésére.

Eddig főleg az ingatlanvállalatról beszéltünk (Ultima Capital S.A.), de közben az üzemeltetőcégnél is történtek változások. Ezt részleteiben sajnos csak egy vizsgálat tudná feltárni, hiszen – nem tőzsdei cég lévén – ez a vállalat kevésbé ad ki nyilvános közleményeket. Úgy tudjuk, hogy a magyar kör a korábbi alapítókkal arról kezdett el egyeztetni, hogy az üzemeltetőcéget egy Feldspar AG nevű svájci cég vegye meg. Nem tudjuk, hogy ez végül megvalósult-e, ahogy azt sem, hogy ennek a cégnek ki volt a végső haszonhúzója, erről is kérdeztük forrásainkat, illetve Matolcsy Ádámot, de nem kaptunk választ.

A svájci cégregiszterben a Feldspar esetében csak svájci igazgatók látszanak, így azt nem tudjuk, hogy ennek a cégnek ki a végső tulajdonosa. Az Ult Management Holding AG részletes története nem szerepel az Állami Számvevőszék jelentésében sem, végül a szállodacéget és az üzemeltetőcéget egymásba integrálták, alighanem bizalmatlanság alakult ki a különböző tulajdonosi körök között.

A görög megmentő: Johannisz Papalekasz

Az Ultima mindenesetre bajba került a bankjaival, likviditási problémái voltak, az Optima pedig a hatalmas eredeti vagyon ellenére annyira nem rendelkezett pénzzel, hogy kötelezettségeit halogatta, nem tudta átvenni az irányítást, senki nem lépett semmit. Az Ultima védekezett, 104 millió frankért eladta a genfi Ultima Wilson nevű ingatlanját, hogy javítsa a helyzetét. (Mindez egyébként jól mutatja, hogy micsoda értékű ingatlanok vannak a portfólióban.) Valójában ez a lehetőség adott lett volna a szükséges fejlesztések finanszírozására is, vagyis mindig el lehetett volna adni egy-egy értékes ingatlant, hiszen ezek mind nagyon exkluzívak, forgalomképesek voltak.

Ugyanakkor a helyzet rendezésére végül egy másik folyamat indult be. A magára maradt optimások teljesen tehetetlennek érezték magukat, a vezetők odáig sem jutottak el, hogy bárki annyira komolyan vegye őket, hogy le tudjanak ülni egy nemzetközi tárgyalásra. Valójában továbbra is Max-Hervé George irányított, aki tárgyalásokat kezdett egy olyan görög befektetővel, akinek volt pénze, volt nemzetközi ingatlanpiaci tudása, csak persze nagyon megkérte a segítsége árát.

Ő volt Johannisz Papalekasz, az egyik leggazdagabb görög, aki nemcsak nagyon vagyonos volt, de az egész élete a befektetés, az üzlet körül forgott. Gyakorlatilag tanácsadók nélkül látta át a helyzetet, ha kellett, napokig számolt, és saját maga tárgyalt.

Tavaly december 27-én aztán az Ultima Capital a svájci Zug városka központi szállodájában, a tóparti Park Hotel Zugban rendkívüli közgyűlést tartott, ahol szentesítették a görög üzletember és ciprusi cége, a Yoda érkezését. Ezzel a Yoda lett a legnagyobb részvényes.

A görög ingatlanbefektetőnek amúgy a Forbes szerint 2,1 milliárd dolláros becsült vagyona van, ő a tőzsdén jegyzett ciprusi befektetési konglomerátum, a Yoda Group legnagyobb részvényese. A görög hatalmas „spíler” – hallottuk róla, aki, tőzsdei kifejezéssel, „kihígította” az Optimát.

Vagyis egy tranzakciósorozat végén ő lett a legnagyobb tulajdonos, sokféle ingatlant betett a cégbe a többségi részesedésért cserébe, kölcsönt is adott, majd úgy lett nagyrészvényes, hogy a magyaroknál ez jóval kevesebb pénzbe került neki.

Hivatalosan a görög ára részvényenként 60 frank volt, a magyaroké 105. Simor András volt jegybankelnök szerint a helyzet még rosszabb, erről a mozzanatról márciusban írt egy cikket a 24.hu-ra. A volt jegybankelnök úgy számolt, hogy Papalekaszék 2023 júniusában 100 millió euróért (40 milliárd forint) vettek egy ingatlancsomagot, amit később valóban felértékeltek a többszörösére, és ezért megszerezték az Ultima 60 százalékát. Ha így számolunk, akkor az Optima mintegy 160 milliárd forintot fizetett a cég 33,3 százalékáért, a görög sokkal jobb áron kapott sokkal több részvényt.

Ráadásul az Optima számára további kötelezettségek is maradtak, miközben már nem ő a legnagyobb részvényes. Mára valójában már a hozzá nem értő Optima-vezetők egy része is lecserélődött, a magyaroknak mégis részvényenként 105 svájci frankon kellett ajánlatot tenniük – naná, hogy az igazgatóság mindenkinek azt javasolta, hogy fogadja azt el. Ebben a sztoriban ugyanis mindenki a magyar közpénzen gazdagodik.

Luxusfaház, Ferrari, dzsúdó

Mielőtt a végső gondolatainkat megfogalmaznánk, pillantsunk rá még egyszer az alapítókra, vagyis a távozó francia és svájci milliárdosokra. Byron Baciocchi megalapította az Unica Capitalt, amelynek irodái Londonban, Zürichben és Luxemburgban találhatók. Az új cég Londonban, Genfben, Gstaadban, Crans-Montanában és Monacóban vásárolt ingatlanokat, emellett bejelentette, hogy megépíti a világ legnagyobb, 5500 négyzetméteres luxusfaházát Gstaadban, amelyben 11 saját fürdőszobás hálószoba, 8 személyzeti szoba lesz majd a tervek szerint. Baciocchi közben menő autóversenyző is lett, részt vett a 2024-es GT Winter Series versenysorozatban egy Ferrari 296 Challenge-dzsel.

Max-Hervé George pedig az Icona nevű cégében folytatta azt, amit elkezdett. Érdekes, hogy az Icona egyik korábbi befektetése éppen a lengyel GTC S.A. nagyobb pakettje volt, a nagy Ultima–GTC összeolvadási tervben Max-Hervé George is kapott volna lapot. Sőt, Bruno Vannini Icona-ügyvezető benne is volt a GTC felügyelőbizottságában, míg a magyar Bujdosó Klára, a GTC volt vezető jogásza később jogi vezető lett az Iconánál.

A francia milliárdos azóta 40 százalékkal beszállt egy még nagyobb cégbe, a Stonewegbe, amit két nagyon komoly üzletember, egy egykori CBRE-s és egy egykori Rothschild-vezető alapított. Ez a liga már egészen elképesztő méretű, nemcsak európai, de amerikai és szingapúri lába is van, tanácsadó testületében Max-Hervé George egyik társa például a katalán focilegenda, Andrés Iniesta. Max-Hervé George szintén Ferrari-rajongó de ő a dzsúdót is szereti, a Nemzetközi Dzsúdószövetség (IJF) is kitüntette.

Mik az esélyeink?

Mi, magyar adófizetők pedig csak pislogunk. Eszement összeg elment az Ultima-sztorin, de vajon azok, akik elvesztették, értik már egyáltalán, hogy mi történt?

Innentől a magyar adófizetői veszteségek kompenzálására egy esély maradt: ha Papalekasz csodát tesz, és jó pár év megfeszített munkájával az Ultima visszanyeri azt az értéket, amire korábban a magyarok felértékelték. Az Ultima luxusportfóliója amúgy megvan, például Franciaországban (Courchevel, Megève, Cannes), svájci síterepeken (Gstaad, Schönried, Crans-Montana), Genf környékén és Görögországban (Míkonosz, Athén, Párosz és Korfu). Papalekasz dörzsölheti a tenyerét, nem a magyar Optima, hanem ő lett a páneurópai portfólió irányítója.

A magyar oldal azonban nem érthető. Hogyan lehetett ennyire önsorsrontó módon gazdálkodni, állandóan ötletelni, majd a saját terveket nem befejezni? Az egyik magyarázat a képességhiány lehet, a másik az, hogy voltak, akik nem is bánták volna, ha az MBH vagy a kecskeméti egyetem elviszi a részvényeket a kötelezettségekért cserébe. Ezt kívülről nehéz megítélni: csak azt lehet, hogy magyar szempontból döbbenetesen rosszul végződött a történet, és még mindig enni kér a sztori.

Most itt tartunk. Varga Mihály új jegybankelnök nincs könnyű helyzetben. Mit tegyen ezzel az egésszel? Ha hozzányúl, már ő is kockáztat, nehogy hibázzon. Az új vezetők új tanácsadóinak hónapok kellenek, hogy áttekinthessék a pozíciót, de nincs erre idő.

Bármennyire jó lenne is a PADME esetében cezúrát húzni, hogy eddig voltak ők és most jövünk mi, de az Ultima és a GTC menedzselése hatalmas felelősség. Ezekben a cégekben vannak értékek, kötelezettségek, és vannak kisrészvényesek is. Az MNB-alapítvány, vagy maga az MNB, bármennyire utál is majd ezzel foglalkozni, kénytelen lesz, hogy minél több értéket tudjon megmenteni a köznek, minél több értéket szerezzen vissza azoktól, akik azt korábban elirányították.