Aki fel tudja venni a hitelt, az örülni fog a kormány új programjának, de a kisebb lakások durván drágulhatnak tőle

A július 2-i kormányülés közben érkezett Orbán Viktor miniszterelnök bejelentése, a kormány az első lakás megvásárlását segítő programot indít. Új elem, hogy az eddigi támogatási programokkal ellentétben nincs életkori megkötés, és nem elvárás a gyermekvállalás sem.

Az Otthon Start néven futó program tehát az első lakásvásárlók által igénybe vehető hitelkonstrukció, amellyel

• maximum 50 millió forint hitelt lehet fölvenni;
• 25 éves futamidőre;
• a futamidő alatt végig 3 százalékos kamattal;
• 10 százalékos önrésszel.

Csütörtök délelőtt Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető miniszter a kormányinfón további részleteket is elárult. A program szeptembertől lesz elérhető, a kormány kapcsolatba lépett már a Magyar Bankszövetséggel. A kedvezményes hitelből 100 millió forintnál olcsóbb ingatlanokat lehet megvenni, a négyzetméterenkénti ár nem lehet több 1,5 millió forintnál, a hitel összevonható más hitelekkel (például csokkal) és kedvezményekkel is. A miniszter szerint itthon magas az ingatlantulajdonosok aránya, a 40 felettiek 80 százaléka él a saját otthonában, de a fiatalabbaknál csak 40 százalék ez az arány. Gulyás Gergely arra is ígéretet tett, hogy a részletszabályok hamar elkészülnek.

Ezek voltak az első információk, de ilyenkor mindenki várja a részletszabályokat: például választható lesz-e a futamidő, alámehet-e a bank a kamatszintnek, vagy fixen 3 százalékról beszélünk.

A történelem ismétli önmagát

A Fidesz régóta próbál kialakítani egy olyan pozitív imázst, hogy segít a magyar családokon, például a fiatalok lakáshoz jutásának támogatásával. Valójában persze az úgynevezett keresleti oldali ingatlanpiaci beavatkozásokkal sosem a kormány, a Fidesz vagy az állam segít, hanem mi, vagyis az adófizetők. A Fidesz egyébként már korábban (2001-től) is élt a támogatott forint alapú lakáshitelek eszközével )az Eszmélet akkori tanulmányában erről részletesen lehetett olvasni). Ez a legújabb program is egy újabb, a keresleti oldalt megsegítő beavatkozás, amelynek az általunk megkérdezett szakemberek szerint vannak pozitív és negatív következményei is.

Pozitív, hogy:

• olyanok is el tudnak indulni az ingatlanpiacon az önálló életkezdéssel, akiknek piaci alapon erre nem lenne lehetősége;
• vélhetően ez lesz az első olyan állami lakhatási támogatás, ami nem diszkriminálja a gyerekteleneket;
• élénkülhet az ingatlanpiac a kedvezményes hitel és az alacsonyabb megkövetelt önerő miatt;
• beindulhat a hazai gazdaság egyik fontos ágazata, az építőipar, részben a több építés, részben a használt lakások megvásárlása után jelentkező felújítási munkálatok miatt;
• a pozitív keresleti hatás tovagyűrűzhet az egész piacra, mindenkinek nőhet az ingatlanban fekvő vagyona.

Negatív viszont, hogy:

• ez megint egy inkább a keresleti oldalra ható intézkedés, miközben a lakáspolitikai szakemberek évek óta arról beszélnek, hogy a lakhatás megfizethetőbbé válásához kínálatoldali beavatkozásra lenne szükség. (Vagyis olyan programokra, amelyek az elérhető lakások számát növelik. Egy ponton fel is merült, hogy ilyen irányba lépkedne a kormány, de egyelőre kevés konkrét lépést láthattunk, ezek közé tartozik a 300 milliárdos Lakhatási Tőkeprogram, de ennek még nem lesz eladható eredménye a 2026-os választásokig.)
• A csokhoz és a babaváróhoz hasonlóan várható, hogy ez a program is általános ingatlanpiaci drágulást fog okozni, amiatt egyesek az eddiginél is reménytelenebb helyzetbe kerülnek – például ha egy a család gyarapodása miatt szükséges méretugrás az általános drágulás miatt már túl nagy falattá válik;
• Magyarország eleve erősen deficites költségvetése további terheket vállal magára;
• Azok is adófizetői segítséget kapnak, akik arra nem szorulnak rá.
• És mint minden ingyenpénzre, a kamattámogatásra is ráépülnek majd az ügyeskedők.

Csuhay Attila ingatlanpiaci szakértő, a GPM Kft. tulajdonosa szerint nagyon sok múlik majd a részletszabályozáson, hiszen azok határozzák meg, hogy mennyire lehet majd ellenőrizni, hogy a hitelek valóban a kormányzati célokat szolgálják, és nem a spekulánsok gazdagodását.

„De az biztos, hogy aki fiatalként most gondolkodik lakásvásárláson, azt egy ilyen program átbillentheti arra a döntésre, hogy bele tud vágni”

– mondta a szakember, hiszen sokan azért nem vesznek most első lakást, mert magas a lakáshitelek kamata.

Első lakásvásárlónak korábbi jogi definíciók (például vonatkozó MNB-rendeletek) alapján az számít, akinek jelenleg nincs és korábban sem volt legalább 50 százalékot elérő lakástulajdona. Gulyás Gergely a kormányinfón úgy fogalmazott, hogy csak az lesz kizárva a programból, akinek 50 százaléknál nagyobb tulajdona van (vagyis a pont 50 százalék sem számítana), de még egy olyan kiegészítő szabályozás is várható, hogy a nagyon csekély értékű ingatlan birtoklása nem lesz kizáró ok.

Egy ilyen rendszerben eltérő, hogy ki hogyan tekint a kamatokra. Az első lakásukra pályázó vevők leginkább azt nézik, hogy hogyan tudják összekaparni az önerőt – ha az megvan és a hitel törlesztője szinkronban van az albérleti díjjal, akkor onnan már tényleg jobb lehet hitelkamatot fizetni a sajátra, mint albérletet. A lakáspiaci befektetők viszont jobban nézik a kamatszintet.

Fiatalok és első lakást vevők

Egy ilyen program a bevezetése után azonnal élénkítheti a keresletet, megemelheti az árakat – vélte Balogh László, az Ingatlan.com szakértője is, aki szerint

arra ugyan lehetett számítani, hogy jön egy ilyen program, de az új elem, hogy a kamattámogatás nincs életkorhoz kötve.

Úgy tűnik, hogy ez kevésbé családpolitikai, demográfiai, inkább lakáspolitikai program lesz. A BiztosDöntés.hu elemzése szerint ugyanis nemcsak az igénylő korára, de családi állapotára, a vállalt és meglévő gyermekek számára sem lesznek elvárások.

Ha ilyen megkötések nincsenek, akkor szélesebb rétegeket érinthet a lehetőség. Azt ugyan nem könnyű pontosan megmondani, hogy a magyar ingatlan-adásvételek hány százaléka az első lakásvásárlás, a szakemberek szerint nagyjából a harmada lehet. Balogh László érvelése szerint a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai alapján a 18–35 éves korosztály teszi ki a lakásvásárlók harmadát, vélhetően ebből a korból vannak leginkább az első lakásvásárlók, vagyis elég nagy lehet a korreláció a fiatal vevők és az első lakást vásárlók között.

A magyar lakásárak az elmúlt egy évtizedben 3-szorosára, 3,5-szeresére nőttek. Ha nem lenne ilyen támogatott hitelprogram, akkor ez az Ingatlan.com, a KSH és az MNB által is többé-kevésbé ugyanakkora szintre becsült drágulás a legjobban az első lakásra pályázók helyzetét nehezítette volna meg. Természetesen nem csak nekik fájhatott a drágulás, hiszen akinek családi okokból nagyobb lakásba kellene költöznie, de már nem első lakásról van szó, azoknak is fáj, ha kezelhetetlenül nyílik az olló.

Mibe fáj ez nekünk?

Ingyen ebéd persze ezúttal sincs. Azt ugyan a program előtt nem lehet megmondani, hogy mennyi költségvetési forintba fog fájni az adófizetőknek a vélhetően népszerű intézkedés, de sokba, az biztos. Németh Dávid, a K&H vezető elemzője szerint leginkább majd

az számít, hogy mekkora kamatot kell megfinanszíroznia az államnak, jelen piaci helyzetben nagyjából 4 százalékot, vagyis a piaci lakáshitelek valahol 7 százalék körül érhetők el.

A BiztosDöntés.hu hitelkalkulátora szerint 6,8–8,1 százalék között van az összehasonlítható piaci kamatszint (50 millió forintos hitelre, 25 éves futamidőre).

A fix kamatra beállított támogatások nagy kockázata ugyanakkor az, hogy amennyiben a piaci kamatszint elszáll, nagyobb lesz az állami dotációs igény. Most nem kúszunk el az MNB szakpolitikai értékelésének irányába, de az ingyen adott Növekedési Hitelprogram (NHP) 2 százalékos kamatkörnyezetben jó programnak tűnt, 15 százalékos kamatkörnyezetben viszont már irgalmatlan veszteséget produkált a jegybanknak. A kamattámogatott hiteleknek az mindenképpen a pozitívuma, hogy nem a tőkét adja oda támogatásként az állam, csak a kamatkülönbözetet.

Na és akkor számolgassunk! Németh Dávid abból indult ki, hogy 18 és 35 év között a lakosság 20–25 százaléka lakik albérletben, ez nagyjából 400 ezer ember. Ennyien persze nem vennének lakást, az éves tranzakciószám az ingatlanpiacon mindössze 130–140 ezer adásvétel szokott lenni, számoljunk úgy, hogy a 400 ezer ember 10 százaléka, 40 ezer ember jutna lakáshoz a programmal.

Ha ők felveszik a maximális 50 millió forintot, és az állam 4 százalékos (ez egy hitelre kétmillió forint) kamattámogatást ad, az rögtön 80 milliárd forint adófizetői pénz. Ez természetesen bármelyik irányba elléphet.

Ha a spekulánsok rámennek az ingyenpénzre, ennél is több lehet az igénybevevő, ha nem lesz annyira népszerű a program, kisebb lehet a számuk.

Végül még egy érdekesség, az ügyfél szempontjából a havi „fizetendő” ugyan nem változik, de a bank és az állam szempontjából az is számít, hogy a törlesztőben eleinte több a kamattörlesztési elem és kevesebb a tőketörlesztési elem, később ez megfordul. Az ügyfélnek ez édesmindegy, de az államnak nem, mert a fennálló hitelre vetített kamattámogatás eleinte magas, később alacsonyabb lesz.

Gulyás Gergely szerint a teljes években 50–150 milliárd forint lehet a program költségvetési vonzata. Ez azonban arrébb van még, hiszen 2025-ben csak egyetlen negyedévben fog élni a program, ráadásul az elszámolás vélhetően utólagos – ha például egy év az átfutás, akkor csak 2026 októberében indul a költségvetési kifizetés.

Azért ezt vissza is kell fizetni

Nézzük, mennyire megterhelő egy ilyen hitel! Ha egy fiatal pár 5,555 millió forintot össze tud szedni önerőnek és 10 százalékos önerővel számolnak, akkor a maximális, 50 millió forint hitelt is fel tudják venni. Ezzel a hitellel meg tudnak venni egy 55,555 millió forintos ingatlant, az ekkora összegért kapható lakás már Budapesten is elég lehet az életkezdéshez.

Az természetesen nagy előny, hogy nem 7 vagy 8 százalékos kamatot kell rá fizetni, hanem csak 3 százalékot, de azért az is 1,5 millió forintnyi kamat egy évre, vagyis kicsit több, mint 120 ezer forint per hó. És ez csak a kamat, ha a 50 millió forintos tőketartozást is elosztjuk 25 évre, akkor összességében az 50 millió forint hitelnek 3 százalékos kamattal a havi törlesztője 25 éves futamidő esetén körülbelül 237 ezer forint – számolt a BiztosDöntés. Ez azt jelenti, hogy a tőkén felül 21,1 millió forintot kell a futamidő alatt visszafizetni a banknak. Nagy a kedvezmény, de azért 237 ezer forint törlesztést kitermelnie egy fiatal párnak, hát, azt azért bírni kell jövedelemmel.

Ugyanakkor hangsúlyozzuk, hogy ez tényleg nagy segítség, mert a piacon ugyanez a konstrukció a BiztosDöntés.hu hitelkalkulátora alapján jelenleg 330–386 ezer forint közötti havi törlesztővel járna, ami teljes visszafizetésben 28–44,7 millió forint többletköltséget jelent a 25 éves futamidő alatt.

Bizonyos kedvező, multiplikatív hatásokban is bízhatunk. Magyarországon 2024-ben 13 ezer új lakást adtak át, és félő, hogy ez a szám 2025-ben még kisebb lesz, ami a lakásállomány szinten tartásához egyáltalán nem elegendő.

Juhász Attila, az Újház Zrt. és az ÉVOSZ Építőanyag-kereskedelmi Tagozatának elnöke szerint a kedvezményes első ingatlan vásárlási hitel például segíthet abban, hogy felpörgesse a használtlakás-piacot, ami rendszerint kisebb-nagyobb felújítási munkákkal jár, azaz munkát ad az építőipari szakembereknek. A program emellett ösztönözheti az új építéseket is, „várhatóan az ingatlan fejlesztők leporolják a fiókban lévő terveket, és sok cég fog belekezdeni új lakásfejlesztési projektekbe”, mondja Juhász Attila.

Az építőipari szakma régi nünükéje volt, hogy az 5 százalék alatti kamattámogatott hitelek bevezetése elengedhetetlen feltétele az építőipar beindulásának. Hozzáférhető, azaz kedvezményes kamatozású hitel nélkül Magyarországon nincs komoly lakáspiaci-, és nincs kitartó építőipari fellendülés sem.

Hullámeffektus

Balogh László véleménye alapján az intézkedés közvetett hatásai a rajtnál még nehezen becsülhetők. A potenciális láncreakció úgy épülhet fel, hogy a fiatal megveszi az első, 50 milliós lakását. Akitől megveszi a lakást, ő is tovább tud lépni, vagyis maga is vevőként jelenik meg az ingatlanpiacon.

Ez egy olyan piacon, ahol nagyon nagy arányban élnek az emberek a saját lakásukban, és hirtelen bejön egy kedvezményes hitellehetőség, gyorsan tovaterjedő hatást eredményezhet. Igaz, ez fordítva is áll, amikor pedig befagy a piac, akkor ez a struktúra béklyó is. Erre volt példa az idei év, amikor év elején a sok inflációkövető állampapír (PMÁP) lejárata és az átárazódás miatt volt egy nagy ingatlanpiaci rally, majd jött a pangás, idén júniusban már a bázishoz képest 10 százalékkal gyengébb volt a kereslet, mint egy évvel korábban.

Éppen ezért Csuhay Attila szerint egyelőre a magyar lakáspiacon túl nagy árrobbanást nem lehet várni, nagyobb felcsapódás akkor következhetne be, ha a gazdaság is végre kicsit elindulna. Az eladók azért vélhetően a nagyobb keresletre jogosan apellálva, eleve magasabb árakról indulnak, beárazzák a kereslet várható növekedését. Szakértőink nem nagyon akartak erre becslést adni, de akár 10 százalékot is jelenthet a program a kisebb lakások árában. Mindez csak részben lesz egyszeri hatás, részben elnyújtva jelentkezhet, Balogh László szerint a vevők oldaláról nézve összességében az fog jól járni, aki hamar lép.

A program a szakemberek szerint a városi ingatlanok árát dobja meg, a kistelepülési piac eleve nyomott volt, de most végleg összeesett, ott a települési önazonossági törvénnyel olyan kockázatok léptek be, hogy a hitelpiac visszaszorult. A becsült drágulás természetesen nem nagy öröm az első lakást keresőknek, de a befektetőknek igen, és annyiban a fiatal is jól járhat összességében, hogy egy 55 millió forintos lakás hitellel valószínűleg elérhetőbb opció, mint egy 50 millió forintos lakás hitel nélkül. Amikor az ingatlanárak potenciális emelkedéséről érkezett kérdés a kormányinfón, maga Gulyás Gergely is azt felelte, hogy „az árak nem fognak csökkenni tőle”, és „olyan mértékű emelkedés nem lesz, mint amekkora segítség ez a hitel”.

A szakembereknek az egyszer már kipróbált támogatott lakáshitelekről vegyes emlékei vannak, hiszen ahogy Csuhay Attila mondta, egykoron ezen program kivezetése ágyazott meg a rémes következményekkel járó devizahitelezésnek (erre részletesen emlékezik az Oeconomus elemzése).

A Fidesz 2001-ben határozta el, hogy alacsony kamatozású (államilag kamattámogatott), forint alapú lakáshiteleket kínál az új ingatlanok építéséhez, majd az állam a nagy érdeklődést látva 2002-ben – még az első Orbán-kormány alatt – kiterjesztette azt a használt lakásokra is. A kamat akkor támogatással is magasabb, nagyjából 6 százalék volt, de adókedvezményekkel még az is egy kicsit csökkenthető volt. Tagadhatatlan, hogy a programnak volt pozitív hatása, javultak a magyarok otthonteremtési esélyei, de úgy elszálltak az állam terhei, hogy az Orbán-kormány 2002-es bukása után az MSZP előbb szigorította, majd 2003-ban megszüntette a forint alapú államilag támogatott lakáshiteleket. A keletkező űrt pótolták a devizahitelek – de ez már tényleg egy másik történet.