Trükköznek az eladók, hogy a lakásuk árát az Otthon Start plafonja alá nyomják, de komoly büntetéssel is járhat, ha kiderül

Szeptember elsején indul az Otthon Start, a kormány kedvezményes, háromszázalékos lakáshitelt nyújtó programja. Az ingatlanpiacon most minden eladó azt méricskéli, belefér-e az általa kínált lakás vagy ház a kedvezményes hitellel megvehető ingatlanok körébe – és ami első ránézésre nem férne bele, egyesek azt is megpróbálják különféle trükkökkel begyömöszölni a feltételek közé. Kérdés, hogy az ilyen trükkök mindegyike legális-e.

A programban – leegyszerűsítve – azok vehetnek majd részt, akiknek az elmúlt 10 évben nem volt 15 millió forintnál nagyobb értékű és 50 százaléknál nagyobb arányú tulajdonrészük belterületi ingatlanban. Fontos feltétel ugyanakkor, hogy a legfeljebb 50 millió forintos hitelt csak olyan lakásra és házra lehet felvenni, melynek négyzetméterára nem haladja meg a 1,5 millió forintot, és míg lakásoknál a teljes ár nem lehet több 100 millió forintnál, addig a házaknál némileg magasabban, 150 millió forintnál maximálták a vételárat.

A kormány állítása szerint az árplafonra részben azért volt szükség, mert azzal gátat lehet szabni a hitel miatti kereslet okozta ingatlanár-emelkedésnek, hiszen így minden olyan ingatlan kizáródik, amely elérte az említett küszöbök egyikét. Az Ingatlan.com vezető elemzője, Balogh László úgy számolt augusztusban, hogy az oldalukon található 135 ezer eladó lakásból és házból 102 ezer felel meg az Otthon Start hitel feltételeinek – viszont míg így országosan négy ingatlanból háromnál lehetne igényelni a hitelt, addig Budapesten ez csak a házak és lakások 41 százalékánál igaz.

Az Otthon Starton kívül eső ingatlanok általában a legdrágább környékeken találhatók, ahol már most is meghaladja az átlagos négyzetméterár az 1,5 milliót, de szintén az árat növelő tényező, ha új építésű egy lakás. A különbség az ország különböző pontjain található 1-1 négyzetméternyi ingatlan átlagárában óriási lehet: a Központi Statisztikai Hivatal utolsó, 2025 első negyedévére vonatkozó statisztikái alapján márciusig bezárólag az új építésű lakások ára Budapesten volt a legmagasabb. Itt az átlagos négyzetméterár már meghaladta az 1,5 millió forintot, de a vármegyeszékhelyeken és a kisebb városokban szintén az egymillió forintot közelítette.

A használt lakásoknál is hasonló volt a helyzet, Budapest volt a legdrágább a maga 1,2 millió forintos átlagos négyzetméterárával, azon belül is a budai hegyvidék, ahol az átlagár már 1,5 millió forintnál járt. A vármegyeszékhelyek közül a legtöbbet Debrecenben kellett fizetni, ahol a használt lakások átlagos négyzetméterára 885 ezer forint volt, a legkevesebbet pedig Salgótarjánban, ahol mindössze 264 ezer forintba került egy négyzetméter. Az Ingatlan.com szerint jelenleg hatéves csúcson van a lakások iránti kereslet, miközben Sándorfi Balázs, a Bankmonitor ügyvezetője úgy gondolja, hogy a következő egy évben a 15-20 százalékos lakáspiaci áremelkedés sem zárható ki.

Röviden tehát: finoman szólva is valószínűtlen, hogy a közeljövőben az Otthon Start feltételeinél magasabb ingatlanárak visszacsússzanak az árküszöb alá. Ezen felül pedig azok az ingatlanok is kívül esnek az Otthon Starton, amelyek beférnének ugyan a másfél millió forintos négyzetméterár alá, de nagy méretük miatt kilógnak a 100 és 150 millió forintos árplafonból.

Ennek hatására egyre több eladó kezdett el különféle módokon az ingatlanárral trükközni, hogy azt valahogy az értékhatár alá nyomja, és így ne essen el az Otthon Starttal vásárolni kívánó vevőktől.

A lakás 75 millió, de 5 millióért meg kell vásárolni az ingóságokat

Újlakás-építéseknél előfordulhat például, hogy csökkentik az épületek műszaki tartalmát, és olcsóbb burkolatokat, szanitereket építenek be, hogy kedvezőbb áron kínálhassák a lakásokat. Máskor mesterségesen csökkentik a négyzetméterárat, majd a fennmaradó munkálatokra egy külön vállalkozási szerződést kötnek a vevővel. Ez azért jelenthet problémát, mert ezekre a vételáron felüli munkálatokra már 27 százalékos áfa vonatkozik, ráadásul a bankok erre nem adnak hitelt, így a vásárlónak a saját zsebéből kell ezeket finanszíroznia. Más esetekben az eladók a nyaralójukat próbálják lakóingatlanná minősíteni, hogy így váljon elérhetővé rá az Otthon Start hitel.

De vannak más trükkök is, amelyekkel a hirdetők elsősorban használt lakásoknál élnek, és amelyek akár a törvényesség határát súrolják, de a vevői oldalnak is jelenthetnek előre nem kalkulált problémát.

Ha mostanában rákeresünk az ingatlanhirdető oldalakon az 1,5 millió forint négyzetméterár, illetve a 99,9 millió forint teljes ár környékén meghirdetett lakásokra, rengeteg esettel fogunk találkozni, ahol a hirdetés szövegében még további, az ingatlanáron felüli összeggel számolnak az eladók. Például

• egy III. kerületi, két és fél szobás lakás ára 99 millió forint, de további 10 millió forintért kell megvásárolni a konyhai gépesítést és a teljes berendezést;
• egy IV. kerületi, 99,99 millió forintos lakáshoz a felszíni kocsibeállót és az 5 négyzetméteres, pincében található tárolót is meg kell vásárolni, amely a vételáron felül 15 millió forintba kerül;
• egy VIII. kerületi, kétszobás ingatlannál, amelynél 1,49 millió forintra jönne ki a négyzetméterár, a 75 millió forint teljes áron felül még 5 millió forintért meg kell vásárolni az ingóságokat;
• egy X. kerületi ingatlan ára 113 millió forint, de az Otthon Start hitelre tekintettel az eladó hajlandó 96 millió forint lakásárral és azon felül 17 millió forint bútorárral külön számolni;
• és a legextrémebb: egy 43 négyzetméteres, 12 négyzetméteres terasszal felszerelt, XII. kerületi lakás 74 millióért. A hirdetés szerint a lakáshoz tartozik egy kötelezően megvásárolandó hely a teremgarázsban és egy 6 négyzetméteres tároló, amelyek ára a lakáson felül 46 millió forint.

Ezeket az extra költségeket így az eladók nem az ingatlan részeként, hanem egy azon felül kötelezően megvásárolandó elemként értelmezik, amelyekre sokszor külön szerződést akarnak kötni, és nem a kiegészítő elem valódi értékét, hanem az Otthon Start határa és a lakás valós összege közötti különbséget szeretnék így kifizettetni. Ha ilyen konstrukcióba futunk érdeklődőként, akkor első körben azt érdemes végiggondolni, van-e egyáltalán elég önrészünk hozzá (a pluszban fizetendő tételekre ugyanis nem lehet felvenni a kedvezményes hitelt), másodsorban pedig arra is fontos odafigyelni, hogy ez a megoldás legális-e.

Mik a törvényesség határai?

A fenti példákból kirajzolódik, hogy gyakran a parkolóhelyeket, máskor a beépített és beépítetlen bútorokat szokták ide számítani az eladók. A programban az árplafon bevezetése részben azonban azt szolgálta volna, hogy az Otthon Start okozta emelkedés miatt az árak ne tudjanak egy adott pontnál magasabbra nőni, így

felmerülhet a kérdés, hogy egyáltalán mennyiben számít legálisnak az Otthon Start felvétele egy ilyen ingatlanra, és hogy hagyná-e a hatóság és a hitelintézetek egy-egy ilyen szerződés létrejöttét.

Arról, hogy terveznek-e fellépni az ilyen jellegű trükközésekkel szemben, már Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető minisztert is kérdezték a legutóbbi kormányinfón, mire ő egy kitérő válasszal annyit mondott, hogy régi jogi tanulmányai alapján úgy tudja: ha beépített bútorról van szó, az tartozéka az ingatlannak, tehát tartalmaznia kell az ingatlanárnak – a többi esetre azonban nem tért ki.

A Nemzeti Adó- és Vámhivatalt (NAV), a Nemzetgazdasági Minisztériumot és a Miniszterelnökséget is megkerestük a témában – azt szerettük volna megtudni, tervez-e valamilyen extra ellenőrzési kapacitással rámenni az állam arra, hogy ne kerüljék meg az eladók az Otthon Startra kitalált küszöböket. A két tárca nem válaszolt a kérdéseinkre, a NAV pedig annyit írt, hogy az ingatlanügyleteknél az ő hatáskörükbe csak az illeték megállapítása tartozik.

Az illetéktörvény alapján a vagyonszerzési illeték alapja az ingatlan forgalmi értéke, amelyet az adóhivatal állapítja meg, és amely nem feltétlenül egyezik meg a szerződés szerinti értékkel. Tehát a NAV saját maga állapítja meg az ingatlan értékét, amely alapján a vevő vagyonszerzési illetéket fizet a tranzakció után, de az Otthon Start hitelek elbírálásába nincsen beleszólásuk. Arra nem tértek ki, hogy tesznek-e feljelentést, amennyiben egy-egy adásvételi szerződésnél mégis felmerül az Otthon Start-os igénylési csalás gyanúja.

A trükközés legalitásáról egy ingatlanjogászt is kérdeztünk. Tóth T. Zoltán a Telexnek azt mondta, hogy a kormányrendeletben az árplafont 100 és 150 millió forintnál határozták meg ugyan, de a feltételek teljesülésének ellenőrzését a hitelező bankokra bízták. Mielőtt az igénylő megkapná a hitelt, a banki értékbecslő kimegy a helyszínre, és felméri az ingatlan árát.

Mivel a kormány egy 20 százalékos eltérési küszöböt állapított meg az értékbecslő által becsült ár és a valós (tehát a kiegészítő szerződések nélküli, Otthon Starttal támogatott) vételár között, csak abban az esetben okoz gondot a különbség, ha az értékbecslő vagy legalább 20 százalékkal többre, vagy legalább 20 százalékkal kevesebbre becsüli majd az ingatlan árát. Így tehát ha valaki egy 150 millió forintos ingatlant próbál meg két részre bontva egy 99 millió forintos, Otthon Startra alkalmas lakásként és egy azon felüli 51 millió forintos bútorzatként eladni, valószínűleg nem fog átcsúszni a bank rostáján, hiszen az eltérési küszöbnél jelentősen magasabb a különbség: körülbelül 50 százalékkal többet érhet az értékbecslő szerint az ingatlan a vételi árnál.

Fontos még hozzátenni, hogy míg a mozgatható bútorok, illetve a lakáshoz kötelezően megvásárolandó parkolóhelyek nem az ingatlan részei, addig a beépített bútorzatot és gépesítést a jogszabályok szerint ide kell számítani. Ez azt jelenti, hogy az értékbecslő csak az utóbbi csoportot fogja figyelembe venni az ingatlanár felmérésekor. Vagyis ha az eladó és a vevő megegyezik egy második, az ingatlanáron felüli tranzakcióban, az a jogszabályok alapján csak a mozgatható bútorokra, illetve a parkolóhelyekre vonatkozhat, hiszen a beépített tárgyakat az ingatlan értékében kell feltüntetni.

Viszont ha az eltérés az adásvételi szerződésben foglalt ár és az ingatlan becsült értéke között kisebb 20 százaléknál, és az árplafonon kívül eső összegről külön szerződést kötnek a felek – akár csak egy ütött-kopott kanapéra, 10 millió forint értékben –, könnyen előfordulhat, hogy a bank nem fogja firtatni az ügyletet, a NAV pedig az ingatlanvásárlás kontextusában nem is találkozik a második szerződéssel. Ilyen módon tehát egy teljesen nyilvánvalóan az Otthon Start feltételeinek kijátszására kitalált konstrukció is átcsúszhat a rostán.

Ha ez elterjed, az több oldalról is rossz az államnak, illetve a kormánynak: a költségvetés illetékbevételtől esik el, az érintett lakások pedig valójában a küszöb fölé drágulnak, ráadásul úgy, hogy ezt nem is mutatja a statisztika.

A jogszabály alapján az Otthon Starttal kapcsolatos ügyekben a NAV, a kormányhivatal, a rendőrség és az ügyészség járhat el és ellenőrizhet. Mint ahogy a NAV is írta, Tóth T. Zoltán szerint az ingatlan-adásvételi ügyleteknél az adóhivatal csak a vagyonszerzési illeték megállapítását végzi, és amennyiben úgy ítéli meg, hogy az ingatlan ára eltér a piaci alapon becsülttől, megemelheti a neki fizetendő illetéket, de más eljárást valószínűleg nem indít a felekkel szemben – igaz, ez csak a gyakorlatban fog kiderülni, mivel ennek eldöntése a jogalkotón és a hatóságon múlik majd.

Emellett az ügyvéd szerint a most épülő társasházaknál az is előfordulhat, hogy a beruházó úgy próbál csökkenteni az ingatlan becsült értékén, hogy a lakáshoz tartozó teraszt a közös társasházi tulajdon részeként jegyzi be, miközben azt csak a lakás tulajdonosa tudja elérni. Azt azonban helyzete válogatja, hogy ezt figyelembe veszi-e az értékbecslő. Ráadásul a kisebb terület a négyzetméterárat is növelheti, amivel már megint csak kicsúszhat az ingatlan az Otthon Start programból.

Merészebb ötletek

Szinte biztos, hogy ezeken kívül is rengeteg kreatív megoldás születik majd az ingatlanárak plafon alá nyomására, ezek közül valamennyi működhet is, de Tóth T. Zoltán szerint nem árt tudni, hogy még ha a bank átengedi is a hitelünket, egy-egy szabálytalanság esetén azt utólag, a folyósítás után még mindig visszavonhatják. Ez nemcsak azzal járhat, hogy a jelenleg 6,5 százalékos jegybanki alapkamattal megnövelve követelhetik vissza a lakásunkra kifizetett vételárat, de

felmerülhet több bűncselekmény gyanúja is, ami miatt a hatóságok büntetőeljárást is indíthatnak velük szemben.

Ráadásul az ügyvéd szerint ha a bank vagy az értékbecslő komolyan veszi a munkáját, egy-egy rizikósabb trükközés után már az igénylési szakaszban megteheti a feljelentést.

Az Otthon Start bejelentése után a Facebookon több verzióban is terjedni kezdett egy gondolatkísérlet, amelyben két házaspár egymás lakását vásárolná meg 50-50 millió forintnyi, 20 éves futamidejű Otthon Start-os hitelre, majd az ebből befolyó összeget fix kamatozású, hétszázalékos, húszéves állampapírba helyezné. Ezzel tulajdonképpen évi 4 százalékot nyernének a 3 százalékos hitel kamata és az állampapír 7 százalékos hozama közötti különbségen, ami a két évtized alatt már 40-40 millió forint nyereséget jelentene nekik. És mivel az Otthon Startnak nem kikötése, hogy a megvásárolt ingatlanban éljenek az igénylők, még az eredeti lakásukból sem kell kiköltözniük.

Ez mind szép és jó, de azért felmerül, hogy egy ilyen ügylet mégis mennyiben számíthatna legálisnak. Tóth. T. Zoltán azt mondta, előre nem tudja megjósolni, hogy egy ilyen ügyben milyen döntés születne, de szerinte ha bizonyítható, hogy a támogatás összegét az otthonteremtési céltól eltérően befektetési szándékkal igényelték és használták fel, akkor költségvetési csalás bűncselekménye merülhet fel.

Torzíthatja a statisztikát?

Mivel az ingatlanportálokon ezeknél a hirdetéseknél a lakásárban általában nem, csak a szövegben tüntetik fel az ingatlan árán felüli kiegészítő költségeket, ezzel az ingatlanhirdetők statisztikái sem tudnak mit kezdeni. Balogh László az Ingatlan.com-on is találkozott már ilyen hirdetésekkel, de szerinte a számuk egyelőre elenyésző, így nem gondolja, hogy érezhető torzulást okozna a lakáspiaci statisztikáikban.

Az oldalon például a kötelezően megvásárolandó parkolóhelyek miatt már korábban is voltak félreértések, így ezt az összeget az ingatlanárban tüntetik fel, és az eladók a ház vagy lakás feltöltésekor be tudják pipálni, ha Otthon Start-kompatibilis az ingatlan. Amennyiben pedig a nézelődők szerint egy-egy hirdetés nem felel meg a feltételeknek (például a szövegben irreálisan magas rejtett költségek szerepelnek), jelenthetik, és ezekre utána ránéznek az adminisztrátorok.