„Sziasztok, lenne egy kérdésem. Debrecenben keresünk albérletet 6 éves kislányommal és feleségemmel, 100-130 ezer forint körül.”
„Albérletet, mini garzont, esetleg házrészt keresek a Mikepércsi út, Gázvezeték utca, Epreskert, Kerekestelep környékén. Max 120 ezer forintig” – szólnak a lakást keresők posztjai a több mint négyezer tagot számláló Albérlet Debrecen Facebook-csoportban, amelyben ezzel párhuzamosan ilyen hirdetések futnak:
„KIADÓ! Debrecen belvárosában, a Bajcsy-Zsilinszky utcán kiadó egy 4. emeleti, 55 négyzetméteres, amerikai kohány nappali + 2 szobás modern, nagy teraszos lakás. 300.000 forint/hó.”
„Páratlan lehetőség a Csigakert utcán! Hosszú távra kiadó egy teljesen felújított, 80 négyzetméteres családi ház – ideális választás diákoknak, családoknak, rendelőnek vagy irodának! Bérleti díj: 380.000 forint/hó.”
Bár ezek kiragadott példák, nagyon jól mutatják, sok esetben milyen távol vannak egymástól az albérletet keresők és kínálók elképzelései Debrecenben. Ezt támasztja alá az is, hogy a csoportban a legtöbb hirdetésnél semmilyen interakció nincs – se reakció, se komment –, legfeljebb néhányan nevetőfejezik a szerintük túl drága hirdetéseket.
De a helyzet átlátásához nem kell se Facebook-csoportok posztjaira, se Debrecenben élők elmondásaira támaszkodni, beszédesek a statisztikák is. Az Ingatlan.com egyik idei elemzése szerint a legtöbb magyarországi vármegyében 5-8 évnyi nettó fizetés kell egy, a megyeszékhelyen található, 50 négyzetméteres használt lakás megvásárlásához. Ebből Budapest és Pest megye mellett elsősorban Hajdú-Bihar lóg ki felfelé, ahol ez a mutató idén februárban 10,4 év volt – azóta pedig még jelentősen drágultak is a lakások.
Az albérleteknél pedig hasonlóan nehéz a helyzet. Az Ingatlan.com adatai szerint idén eddig 230–240 ezer forint között mozgott a debreceni albérletek átlagára, miközben az első fél évben a debreceni járásban bruttó 728 ezres, vagyis körülbelül nettó 505 ezres átlagfizetést vihettek haza az emberek. Ez azt jelenti, hogy a városban az átlagfizetés 45-47 százalékát viszi el egy átlagos albérlet, ami – bár nem sokkal rosszabb, mint Budapesten – jóval kedvezőtlenebb, mint a többi megyei jogú városban. Vagyis miközben a kormány szerint Budapesten kritikussá vált a lakhatási helyzet, Debrecenben mára nagyon hasonlóvá vált a helyzet.
De hogy jutottunk el idáig, és van-e remény a változásra?
Amikor a cívisek juthattak lakáshoz
A bevándorlás és a városba költözés problémái, a debreceniek és az oda települők közötti ellentétek egyáltalán nem számítanak új jelenségnek. Sőt ha visszamegyünk egy kicsit az időben, azt találjuk, hogy Debrecenben évszázadokon keresztül azon vitatkoztak: egyáltalán beköltözhessenek-e kívülről érkezők a városba.
A legtöbb alföldi városhoz képest Debrecen viszonylag épen megúszta a török hódoltságot, és a kora újkorban Magyarország egyik legnagyobb városává vált. Ebben a korszakban sok korábban elnéptelenedett város a nyitottsággal és a kívülről érkezők befogadásával próbált növekedni, és egyre gazdagabbá válni, Debrecen azonban ezzel ellentétes stratégiát választott.
A város közigazgatási területe a többi magyar településhez képest hatalmas volt, a belterülete azonban az egykor palánkkal és árokkal körülvett városrészre korlátozódott. Itt pedig viszonylag sokáig megmaradtak a középkorból származó szabályok: csak városi polgárjoggal rendelkezők lehettek belterületi telektulajdonosok, a reformátustól eltérő vallásúak pedig nem költözhettek oda.
A vallási szabályozást fokozatosan oldották fel: 1693-ban Debrecen szabad királyi városi címet kapott, amiért cserébe engedélyezte a katolikusok beköltözését. A többi felekezet tagjai azonban még ezután is csak ritkán és külön engedéllyel költözhettek Debrecenbe, és egészen egy 1840-es törvényig kellett várni, hogy például zsidók a városfalakon belül lakhassanak.
Ez sem jelentette azonban azt, hogy ott saját telket vehettek, erre a helyi szabályok szerint ugyanis továbbra is csak a debreceni polgárjoggal rendelkezők voltak jogosultak. Ezt a szabályt valószínűleg azért tartották fenn, hogy a debreceni kereskedők a helyi vásárokon előnybe kerüljenek a városon kívülről érkező kereskedőkkel szemben, és ezt csak egy 1860-as császári rendelet, majd a kiegyezéskor meghozott törvények írták felül.
Az 1860-as évek liberalizációjával aztán szabad piaci viszonyok alakultak ki Debrecenben, az évtizedet jellemző gazdasági fellendüléssel együtt pedig nagy számban költöztek be a városba katolikus és zsidó bevándorlók. Mazsu János történész egy 2021-es tanulmánya ezt a betelepedést vizsgálva arra jutott, hogy 1870-re már a debreceni háztartások körülbelül 10 százaléka tisztán bevándorlókból, 30 százaléka pedig vegyes családokból állt. A felekezetek közötti békés együttélést mutatja Mazsu szerint, hogy a zsidók a városon belül nem egy tömbben, gettósodva vásároltak lakásokat, hanem a város területén belül szétszórva.
Debrecen területe a következő évtizedekben túlnyúlt a középkori városfal helyén kialakult körúton, és a lakosság dinamikus növekedésével együtt több irányba terjeszkedett. 1910-ben a városban már körülbelül 19 ezer lakást tartottak nyilván, és ezekben nagyjából 90 ezren éltek. Ez a mai viszonylatokban – és más városokhoz képest az akkori viszonylatokban is – rendkívül szűkös lakhatási viszonyokat jelentett: a lakások több mint 60 százaléka egyszoba-konyhás volt, és egy lakásban átlagosan több mint öten éltek (szemben Budapesttel, ahol ez csak 4-4,5 fő volt).
Az első világháborúban ez a helyzet tovább romlott. 1914-ben az oroszok egy időre elfoglalták Galícia nagy részét, ahol üldözni kezdték a zsidókat, így közülük több százezren a Monarchia többi területére menekültek – sokan Debrecenen keresztül. 1916-ban aztán a románok törtek be Erdélybe, ahonnan szintén több százezren menekültek el. Az akkori jelentések szerint Debrecen 4369 menekültet fogadott be, és ideiglenesen több intézményt a városba telepítettek, például a csíkszeredai polgármesteri hivatalt, valamint a nagyszebeni hadsereg-parancsnokságot.
A frontok összeomlása után, 1918-ban a korábbiaknál is nagyobb menekülthullám indult el a régi Magyarország peremterületeiről a központi részek felé. Őket a kormányzat az ország megmaradt területén belül, a vármegyék pedig saját településeik között igyekeztek szétosztani, a legtöbb helyen azonban nem lelkesedtek az újonnan érkezőkért. Így történt ez Hajdú-Bihar vármegyében is, ahol Hajdúdorog és Püspökladány kivételével minden település csak 15-20 menekült elszállásolását vállalta – a feladat így jelentős részben Debrecenre hárult.
Debrecent 1919 és 1920 között majdnem egy évig megszállva tartotta a román hadsereg, a távozásuk után pedig a magyar hatóságok az ország többi részéről rengeteg olyan menekültet irányítottak a városba, akik addig máshol vagonokban laktak. Ekkorra a lakáshiány olyan mértéket öltött, hogy 1898-ban ideiglenes használatra épült katonai barakkokból alakítottak ki szükséglakásokat, és sok vagonlakót tornatermekben szállásoltak el.
A menekültek elhelyezéséről és az 1920-as évek debreceni lakáspolitikájáról Kollár János Miklós 2023-ban írt egy tanulmányt. Eszerint a háború végével az állam lakáshivatalokon keresztül kezdett el a menekülteknek lakásokat kiutalni, amivel csak rontották a nehéz gazdasági helyzet miatt amúgy is alacsony lakásépítési kedvet. 1921-ben aztán a kormány törvényt hozott állami kislakások építéséről, de nem tudott erre elég pénzt félretenni, így hosszú egyeztetés kezdődött a nagyobb városok vezetőivel. A központi kormányzat és az önkormányzatok vezetése itt szembekerült egymással, az előbbi ugyanis elsősorban a menekültek lakhatását akarta biztosítani, az utóbbi viszont inkább a korábban a városba költözőket részesítette volna előnyben.
A kormány végül 1924-ben építtetett fel egy nyolclakásos házat a mai Faraktár utcában, nem sokkal később pedig Debrecen városa dolláralapú hiteleket vett fel, amelyekből újabb lakóházakat építettek ugyanabban a háztömbben. A lakásokra többszörös túljelentkezés volt, azokat a város végül piaci alapon adta ki, hogy a lakbérből a hitelek kamatait fizethesse. A hiteleket a város 20-35 éves futamidővel vette fel, az akkor elkészült lakóházakban azonban még ma is élnek.
Egy 1953-as újságcikk szerint a második világháborúban a debreceni lakóházak 30 százaléka súlyosan megsérült, ami miatt rengetegen kényszerültek pincelakásokba, szükséglakásokba vagy osztott lakásokba. Debrecen ezért a magyar városok közül elsőként, 1946-ban, közvetlenül a sérült házak helyreállítása után belekezdett egy 89 lakásos társasház megépítésébe, amit 1949-től kezdődően új építkezések követtek.
A második világháború után Debrecen az ország egyik könnyűipari központjává vált, ami miatt rövid időn belül több tízezren költöztek a városba – jellemzően az akkor még viszonylag szapora kelet-magyarországi megyékből. A városban az 1970-es években három nagy lakótelepet épített fel az állam, amivel a lakók harmada új lakáshoz jutott, ennek ellenére 1980-ban még mindig 12 ezer lakásigénylőt tartottak számon – derül ki Czirfusz Márton egy tanulmányából.
Debrecen növekedése a rendszerváltással megtorpant, sőt a legutóbbi népszámlálás adatai szerint a 2010-es években a lakosság csökkenni kezdett. Bár a devizahitel-válságra Debrecenben is sokan ráfáztak, a városban sokáig nem volt jelentősen nehezebb lakáshoz jutni, mint az ország többi megyeszékhelyén. A 2010-es évek második felében aztán olyan beruházások indultak el, amelyek mindent megváltoztattak.
Amikor a lakhatási válság utolérte az ország második legnagyobb városát
A debreceni lakhatási helyzetet alapvetően négy tényező határozza meg. Az első kettőt evidens módon a lakásárak és az albérletárak jelentik. Ezek mellett – és ezekre jelentős hatással – azonban figyelembe kell venni a kollégiumi férőhelyeket és az önkormányzatilakás-állományt is.
Azt, hogy Debrecenben mennyiért lehet lakást bérelni, néhány évvel ezelőttig az határozta meg, hogy a városi egyetem hallgatói közül hányan nem tudtak, vagy nem akartak kollégiumba költözni. A Debreceni Egyetem a legnagyobb Budapesten kívüli egyetem az országban, amelynek hagyományosan sok külföldi, sokszor Európán kívüli hallgatója van, szűkebb beiskolázási területe pedig egész Kelet-Magyarországot lefedi. A külföldi hallgatók száma tavaly ősszel már meghaladta a 7500-at, ami sokkal több, mint ahány külföldi a többi magyarországi egyetemen tanul.
„Már a 2010-es években jellemző volt, hogy a Debrecenbe érkező külföldi diákok egy része albérletet vett ki az itt töltött évekre – mondta erről a Telexnek Polgár Tóth Tamás, a Debreciner újságírója. – Ez már akkor stabil és jól fizető keresletet jelentett az albérletekre, így a lakáskiadók sokszor feltételekhez kötötték a kiadást, például csak lányoknak, állat nélkül, vagy csak egy főnek adták ki a lakásaikat.” Korpás-Lévai Evelin, a Duna House debreceni franchise-partnere szerint az évről évre érkező egyetemisták és a városba költöző fiatal munkavállalók miatt már régebben is jellemző volt, hogy a befektetők Debrecenben kiadási céllal vásároljanak lakásokat.
A helyzet az elmúlt néhány évben változott meg. 2018-ban jelentették be, hogy a BMW a következő európai gyárát Debrecenben építi meg, majd 2022-ben a kínai CATL is Debrecent választotta legnagyobb európai akkugyára helyszínéül. Ezeket a beruházásokat több mint tucatnyi kisebb-nagyobb autóipari és akkuipari vállalat követte, egy részük az elmúlt egy-két évben kezdett el toborozni, néhány pedig csak most áll majd neki ennek. Ezek a cégek már mostanra több ezer, ha nem tízezer munkahelyet hoztak létre, ami azzal jár, hogy rengeteg munkavállalójuk költözik Debrecenbe vagy a környékére.
A gyárak építésének kezdete után többezres nagyságrendben érkeztek Debrecenbe külföldi vendégmunkások, akiket lakhatás szempontjából érdemes két csoportra osztani. Egyrészt vannak azok a – jellemzően a gyárat építő cégek anyaországából érkező, kiküldetésben lévő – szakemberek, mérnökök, menedzserek, szakmunkások, akik általában önállóan, néha a családjukkal együtt, máskor pedig kettesével keresnek albérleteket.
Korpás-Lévai Evelin szerint a gyárakban állást szerzők többsége első körben nem megvásárlásra, hanem bérlésre keres lakást. Ennek az egyik oka, hogy a külföldi munkavállalók többsége csak 2-3 éves kiküldetésre érkezik az országba, és erre az időre nem feltétlenül éri meg lakást venni. Az ingatlanszakértő szerint a másik ok, hogy a debreceni gyárak egy része lakhatási támogatást nyújt a városba költöző dolgozóinak, amit ők bérlésre fordíthatnak.
Vannak mellettük a sokszor harmadik országokból, például a Fülöp-szigetekről érkező vendégmunkások, akiket a munkaadóik jellemzően munkásszállókon igyekeznek elszállásolni. Bár Debrecenben működnek munkásszállók, újak létesítését az önkormányzat még évekkel ezelőtt megtiltotta. A cégek ezért egyrészt a környező településeken kezdtek el munkásszállókat építeni, másrészt sokszor kibéreltek szállodákat, harmadrészt magánházakban kezdték elhelyezni a munkásaikat.
Polgár Tóth Tamás szerint az építkezések felpörgése idején, 2022 után nagyon gyakran kaptak jelzéseket a Debrecen környékén lévő településekről, hogy magánházakat kezdtek el munkásszállóként használni. „Hívtak minket, hogy a szomszéd Kádár-kockába beköltözött 50 kelet-ázsiai.” Ezekből sok településen konfliktus alakult ki, Polgár Tóth Tamás szerint pedig azóta ezek többségét megszüntették, vagy legalábbis a korábbinál kevesebb munkásnak adják ki őket. „Megpróbálják a települések között és a településeken belül is minél jobban szétszórni őket, hogy ne legyen olyan látványos a jelenlétük.”
A gyárak építkezései most már nagyrészt befejeződtek (a nagyok közül az Eve Powert építik még), így a kizárólag az építkezés idejére érkező vendégmunkások jelentős része már távozott, helyettük most már inkább a gyárak személyzete érkezik Debrecenbe és a környékére. Ők jellemzően jobb lakhatási körülményeket kapnak, egy-egy házba kisebb létszámban költöznek be, így a jelenlétük nem olyan feltűnő – de az árakat attól még felnyomják.
A debreceni albérletárak az egyre több külföldi diák és a gyárakhoz eleinte még csak szállingózó munkavállalók miatt az elmúlt években folyamatosan nőttek. 2023-ban és 2024 elején aztán az első üzemek elkezdtek toborozni, ami Korpás-Lévai Evelin szerint a kereslet hirtelen megugrásához vezetett, ezt pedig hatalmas áremelkedés követte. Tavaly őszre az Ingatlan.com adatai szerint már a budapestit megközelítő szintre, 235 ezer forintra emelkedett a debreceni albérletek átlagára.
Ezzel párhuzamosan egyre többen kezdtek Debrecenben kifejezetten kiadásra lakásokat keresni. A szakértő szerint először 2018-ban, a BMW-gyár építésének bejelentése után nőtt meg a befektetésre vásárló érdeklődők száma, a valós ugrás azonban 2024-ben jött el, amikor már olyan drágán lehetett a lakásokat kiadni, hogy az más befektetésekhez képest kedvezőbb hozamot jelentett. A Duna House partnere szerint ezt a trendet erősítette, hogy 2023 végén megszüntették az utolsó, rendkívül jól fizető állampapír értékesítését, így sokan, akik korábban abba fektettek, más befektetések után néztek.
De kik fektetnek debreceni lakásokba? Korpás-Lévai Evelin tapasztalata szerint jellemzően Debrecen tágabb vonzáskörzetéből, tehát Hajdú-Bihar vármegyéből és a környező megyékből is érkeznek. Ezen belül azonban nagyon vegyes a kép: vannak köztük cégek, családok, fiatalok és örökösök is, néhányan saját pénzből vesznek lakásokat, mások azonban hitelből.
Azzal, hogy egyre több befektető vett, illetve vesz lakásokat, egyrészt bővült az albérleti kínálat, ami valamennyivel mérsékelhette az albérleti díjak emelkedését, másrészt viszont jelentősen feltolta az ingatlanárakat. Amikor debrecenieket kérdeztünk erről, többen úgy írták le a helyzetet, hogy nekik az elmúlt két évben mind az albérlet, mind a saját lakás megfizethetetlen lett, így nem tudják elképzelni, hogy oldanák meg a lakhatásukat, ha most lennének fiatalok, vagy most kellene elköltözniük otthonról.
Beszélgetőpartnereink szerint a probléma része, hogy az elmúlt években bérszakadék alakult ki a városba frissen érkező gyárak alkalmazottai, és a már régóta ott működő cégeknél, valamint a közszférában dolgozók között. Ez az országos köztudatba talán akkor került be leglátványosabban, amikor júniusban Lázár János berettyóújfalui fórumán egy fiatal arra kezdett panaszkodni, hogy Debrecenben egyre drágábbak az albérletek, miközben a fizetések – legalábbis azoknak, akik nem az új gyárakban dolgoznak – nem emelkednek.
A nekünk nyilatkozó debreceniek szerint a városba költözők és a helyiek ezért különböző, sokszor szuboptimális lakhatási stratégiákat választanak. Debrecennek viszonylag nagy zártkertes része van, amelynek egy részén az elmúlt egy-két évtizedben a korábbi nyaralók helyét szinte mindenhol lakóházak vették át. Sokan kiköltöznek a város agglomerációjába, ami részben természetes folyamat, részben viszont sok családnak kényszer. „Tősgyökeres debreceni családok szorulnak ki a városból” – mondta erről nekünk egy kisgyerekes anyuka.
Amikor erről kérdeztünk debrecenieket, többen a saját ismeretségükből kezdtek el horrorsztorikat mesélni nekünk. Elmondásuk szerint egyre gyakoribb például, hogy a Debreceni Egyetem hallgatói egyáltalán nem költöznek be a városba, hanem heti háromszor-négyszer ingáznak a szüleik lakóhelye és Debrecen között, akár több mint száz kilométert. „Milyen egyetemista élet ez?” – tette fel a kérdést egyikük.
Van, aki szerint ez a dolgozók között is egyre elterjedtebb. Debrecenben a legtöbben amúgy is autóval közlekednek, ezért sok család úgy van vele, hogy megéri irányonként plusz fél órát ingázni azért, hogy egy nagyobb méretű családi házat tudjanak venni. Mivel az elmúlt években a Debrecen körüli városok (Hajdúböszörmény, Hajdúszoboszló, Balmazújváros) is drágábbak lettek, vannak, akik ezeknél is távolabb, Debrecentől akár 30-40 kilométerre vesznek házat.
Azt persze, hogy ez mikor kényszer, és mikor választás, nehéz eldönteni. A KSH egy vonatkozó tanulmánya szerint a szuburbanizáció, az agglomerációba való kiköltözés már a 2010-es évek közepén, tehát jóval a mostani drágulási hullám előtt megindult. A folyamatot felgyorsította a csok bevezetése, ezek miatt pedig Debrecen lakossága a 2022-es népszámlálásra csökkent, miközben több környező falu lakosságszáma jelentősen nőtt.
Az emelkedő ingatlanárakra és a megnövekvő keresletre az építési vállalkozók is reagáltak, Debrecenben most egymással párhuzamosan több nagy építkezés zajlik. A legnagyobb ezek közül a Balázs Attila NER-közeli vállalkozó tulajdonában álló Bayer cégcsoport Epres Liget nevű projektje, amelynek részeként egy több mint száz lakásból álló lakóparkot építenek a város déli részén. Ezek a lakóparkok mindenképpen növelik a kínálatot, de a helyben élők közül többen felhívták rá a figyelmünket, hogy ezekben a lakóparkokban a legtöbb lakás egy- vagy kétszobás, vagyis nem családosoknak, gyerekeseknek készül. Emiatt sokan arra számítanak, hogy ezek többségét befektetők fogják felvásárolni.
A lakhatás kérdését Debrecenben az elmúlt időszakban elsősorban a Szikra Mozgalom helyi szervezete tematizálta. Dombi Mihály, a Szikra Mozgalom helyi vezetője szerint a lakáshiányt az egyre nagyobb kereslet mellett részben az okozza, hogy az ország sok városához hasonlóan Debrecenben is rengeteg lakás áll üresen. A 2022-es népszámlálás adatai szerint Debrecenben akkor 11 ezer üres – pontosabban nem lakott – lakás volt. Bár szakértők arra szoktak figyelmeztetni, hogy ezeket a számokat érdemes fenntartással kezelni, Dombi szerint Debrecen esetében a nagyságrend stimmelhet, mert a Belügyminisztérium lakcímnyilvántartása és a népszámlálás eredménye között csak viszonylag kis különbség mutatkozik.
Dombi Mihály szerint az üresen tartott lakások egy része rossz állapotban van, így lakhatatlan, de sokan a lakáskiadás bonyodalmai és kockázatai miatt nem akarják kiadni az ingatlanokat, amelyeket örököltek vagy vettek. Közöttük szerinte vannak olyanok, akik gyerekeiknek, unokáiknak tartogatják a lakásokat, mások pedig egyszerűen olyan befektetési eszközként tekintenek az ingatlanra, amivel az áremelkedés miatt kiadás nélkül is sokat lehet keresni.
Dombi Mihály szerint az is komoly probléma, hogy nincs elég kollégiumi férőhely, így rengeteg olyan diák kényszerül Debrecenben lakást bérelni, aki egyébként szívesebben lakna kollégiumban. Ő úgy tudja, a hallgatók közül sokan nem is pályáznak, azok közül viszont, akik igen, csak körülbelül 80 százalék kap férőhelyet – a többiek pedig az albérlet és az ingázás között választhatnak.
A fenti tényezők együttállása miatt mostanra Debrecenben a fizetésekhez képest a lakások és az albérletek is rendkívül drágák lettek. Mivel pedig a gyárak egy része csak most kezd majd termelni, és intenzív toborzást folytat, sokan attól tartanak, hogy a helyzet a következő időszakban csak romlani fog – kivéve, ha valamilyen módon beavatkoznak.
Lakásépítés, albérlettámogatás, szabályozási változások
A sokaknak egyre kevésbé megfizethető lakhatás kérdésével a debreceni önkormányzat az utóbbi időben aktívan foglalkozott. Papp László, a város polgármestere tavalyi polgármesteri székfoglalójában azt mondta, hogy a lakhatás kérdését a következő évek legfontosabb kihívásának tekinti. Azóta ezt több interjúban megismételte, és amikor szeptember végén interjút készítettünk vele, megerősítette, hogy a lakhatási helyzet javítására elvégzendő feladatként tekint.
Papp László szerint ugyanakkor a problémát érdemes kontextusba helyezni azzal, hogy hozzátesszük: a lakások drágulása alapvetően a gazdasági növekedés következménye. „Ha nem lenne olyan gazdasági fejlődés, mint amilyet az elmúlt tíz évben tapasztaltunk, akkor valószínűleg egy pangó ingatlanpiac lenne Debrecenben. De akkor az lenne a probléma, hogy nincs elég munkahelyteremtő beruházás, nincs elég munkahely, és összességében azt gondolom, hogy egy kellemesebb probléma, ha nem ezzel, hanem a dráguló lakásokkal kell foglalkoznunk.”
A polgármester szerint az önkormányzatnak korlátozott mozgásterük van az ingatlanpiac befolyásolására, de négy eszközzel igyekeznek javítani a lakhatási helyzeten. Az egyik a lakásépítési projektek indítása, a másik az önkormányzati lakások számának növelése, a harmadik egy támogatott lakásbérlési program létrehozása, a negyedik pedig az építkezéseknek kedvező szabályozási környezet kialakítása.
Debrecennek a rendszerváltás idején még több mint húszezer tanácsi lakása volt, amelyek nagy részét azonban az akkori törvényeknek megfelelően megvásárolhatták a vevők. A városnak most már csak 2800 saját tulajdonú lakása van, a polgármester tájékoztatása szerint pedig ezek 85 százalékát kiadják, jelentős részben szociális alapon. A város a most kiadottak mellett nemrég újabb 94 bérlakást hirdetett meg, ezek ötéves bérleti jogára pályázni lehet.
A szikrás Dombi Mihály szerint az pozitívum, hogy a szociális alapon kiadott lakásokért a piaci lakbér töredékét kell fizetni, de szerinte a lakások kiosztásának rendszerével több probléma is van. Az egyik, hogy a jelentkezőknek egy bizonyos értékhatáron belül meg kell adniuk, hogy mennyit fizetnének a lakásokért, és automatikusan a többet ajánló kapja meg az ingatlant, ez pedig a leginkább rászorulókat kizárja a rendszerből. A másik, hogy az önkormányzat nem mindig újítja fel a kiadandó lakásokat, ezeket így bizonyos esetekben csak olyanok tudják kivenni, akik a felújításra is tudnak költeni.
A rendszerváltás után sok önkormányzat erőforrás helyett tehertételként tekintett a saját tulajdonában lévő lakásokra, amelyeket sok helyen fokozatosan igyekeztek eladni, és Debrecen még ma is értékesít rossz állapotú lakásokat. A városnak ma ennek ellenére az országban az egyik legnagyobb lakásállománya van, és amikor megkérdeztük Papp Lászlót, hogy mi a hosszú távú céljuk a város tulajdonában lévő lakásokkal, azt mondta: „Mindenképpen az a cél, hogy nőjön a lakásállomány.”
Papp László szerint azonban a lehetőségeiket az önkormányzat pénzügyi helyzete határozza meg, a mostani helyzetben pedig a működési költségeik mellett nem keletkezik annyi plusz, hogy abból érdemben lakásokat tudjanak építeni. „Debrecen idén 10,3 milliárd forint szolidaritási hozzájárulást fizet be a központi költségvetésbe. Ha kevesebbet kellene befizetnünk, ha ez egy másik, kedvezőbb számítási mechanizmus alapján lenne megállapítva, és az iparűzési adó mostaninál nagyobb része maradna az önkormányzatnál, akkor abból a pénzből tudnánk lakásokat építeni.”
Papp László szerint érdemben akkor fognak tudni többet költeni a lakhatásra, ha a most elkészülő gyárak termelni kezdenek, és így elkezdenek iparűzési adót fizetni, ami a most átadott BMW esetében 2027-től várható. Ebben azonban korlátozza az önkormányzat lehetőségeit, hogy a hipabevétel növekedésével együtt a szolidaritási hozzájárulás is növekszik, illetve a tavalyi hipareform nyomán a növekmény egy részét meg kell osztaniuk az azonos járásba tartozó Hajdúsámsonnal.
A debreceni önkormányzatnak most is van két lakóparképítési projektje – igaz, nem saját megvalósításban. Az egyik a Tócóvölgy nevű városrészben, ahol egy körülbelül 10 hektáros önkormányzati telekre terveztek egy 1200 lakásos lakóparkot. Itt az önkormányzat a tervek mellett az engedélyeztetést is elvégezte, és a projektet egy pályázaton keresztül próbálta meg eladni egy vállalkozónak, aki a megvalósítást végezné, és utána eladhatná a lakásokat.
Erre idén kiírtak egy pályázatot, de végül nem érkezett érvényes ajánlat. Papp László szerint ennek az lehetett az oka, hogy a vállalkozóktól jelentős közlekedési fejlesztések megvalósítását várták volna, amit ők túl nagy tehertételnek gondolhattak. A pályázatot a város nemsokára újra ki fogja írni, és felmerült hogy a következő pályázati fordulóban a város a telekért és a tervekért cserébe ne pénzt kérjen a vállalkozótól, hanem kész lakásokat, amelyeket aztán saját maga adhat ki.
A debreceni önkormányzatnak egyébként van egy másik hasonló projektje is, amelyben egy 200 lakásos lakóparkot terveztek meg és engedélyeztettek, és amelynél szintén pályázat útján keresnek majd vállalkozót a megvalósításra. Itt már korábban született arról döntés, hogy a telket nem pénzben, hanem kész lakásokban kell majd kifizetni, amivel a város növelni tudja majd a lakásállományát.
Az önkormányzatnak emellett lesz egy támogatott lakhatási programja is, amelyben 35 év alatti fiatalok juthatnának kis méretű bérlakásokhoz úgy, hogy a piaci bérleti díj harmadát az önkormányzat és harmadát a munkaadó állná, vagyis a dolgozóknak csak a maradék harmadot kellene kifizetnie. A Főnix Lakásprogram – amelyet 200 lakással akarnak elindítani – technikailag úgy nézne ki, hogy az önkormányzat lakásállományt kezelő cége 5 évre kibérelne lakásokat, amelyeket aztán alacsonyabb áron albérletbe adna a munkaadóknak, akik még kedvezményesebben tudnák azt a dolgozóik rendelkezésére bocsátani.
Az önkormányzat érvelése szerint a program minden félnek előnyös: a lakástulajdonosoknak azért, mert az önkormányzat fixen, öt évre köti a szerződést, így akkor is fizet, ha a lakás éppen üresen áll. Az önkormányzatnak azért, mert a biztos kiadás reményében több lakás épül, a bérlőknek pedig azért, mert a piaci ár alatt, hosszú távra jutnak hozzá bérlakáshoz. A programhoz az ingatlanfejlesztőket és a munkaadókat is pályáztatták, és Papp László szerint mindkét oldalról pozitív volt a fogadtatás.
Szeptemberben, az Otthon Start elindítása után azonban Papp László szerint az ingatlanfejlesztők egy része jelezte, hogy inkább eladná a frissen épített lakásait, a munkaadók pedig azt, hogy a dolgozóik egy része bérlés helyett inkább vásárolna, a Főnix Lakásprogramot így felfüggesztették. Amikor rákérdeztünk erre a debreceni polgármesternél, azt mondta, hogy szerinte ez továbbra is egy jó konstrukció, megvárják, hogy az ingatlanpiac beárazza az Otthon Startot, és utána, legkésőbb jövő év elején újraindítják a programjukat.
A Főnix Lakásprogramnak azonban vannak kritikusai is. Czirfusz Márton, a Periféria Központ kutatója például a Debrecinernek felvetette, hogy mivel egy öt évre szóló bérleti szerződésről van szó, az önkormányzat által erre költött pénz csak ideiglenesen javít a helyzeten, és az végső soron a magánszektorban, az ingatlanfejlesztőknél fog landolni, miközben ugyanezt a pénzt a hosszabb távon használható önkormányzati bérlakásokra is költhetnék. Szintén probléma szerinte, hogy a programmal elsősorban a versenyszférában dolgozókat támogatják majd, miközben az önkormányzatnak inkább a sérülékeny társadalmi csoportok lakhatására kellene összpontosítania.
Az ellenzéki Összefogás a Cívisvárosért Egyesület szerint a Főnix Lakásprogram a mostani formájában a külföldi multik munkaerő-toborzását segíti, nem a debrecenieket. Szerintük ezért lakásügynökség létrehozására, kollégiumépítésre és bérlakásépítésre lenne szükség.
Hasonlóan látja Dombi Mihály ökológiai közgazdász, egyetemi oktató, a Szikra Mozgalom debreceni szervezetének vezetője. A szikrások Debrecenben hosszú ideje kampányolnak egy önkormányzati lakásügynökség – az ő megfogalmazásukban: otthonügynökség – létrehozásáért, amelyre idén tavasszal szakértők bevonásával részletes koncepciót és üzleti tervet is kidolgoztak. Ennek lényege, hogy az önkormányzat magánszereplőktől bérelne lakásokat, amelyeket aztán kedvezményesen adna tovább rendszeres, de viszonylag alacsony jövedelmű debrecenieknek.
De miben különbözik ez az elképzelés a Főnix Lakásprogramtól? Egyrészt abban, hogy a lakásügynökség működésébe nem vonnák be a munkaadókat, így szélesebb kör vehetne részt benne. Másrészt abban, hogy itt magánemberektől vennének ki lakásokat, nem pedig vállalkozóktól. A Főnix Lakásprogramnak ugyanis van egy olyan feltétele, hogy ott az önkormányzati cég legalább 5 lakásos társasházakat vagy egy nagyobb tömbből ugyanannál a tulajdonosnál lévő legalább 5 lakást vegyen ki egyben. Ez értelemszerűen fejlesztőkre, nagybefektetőkre és a szó eredeti értelmében vett háziurakra korlátozza a kiadói kört.
Az önkormányzat tehát nem az egy-két lakással bíró tulajdonosoknak kínálna a programmal kiszámítható és biztos megtérülést, hanem olyan vállalkozóknak, akik vagy maguk építenek társasházakat, vagy egyben vesznek meg frissen felépült társasházakat. A cél ezzel nyilván az, hogy ösztönözzék az ilyen társasházak építését, ezzel is bővítve a debreceni lakásállományt.
Dombi Mihály és a Szikra Mozgalom szerint az pozitívum ugyan, hogy az önkormányzat támogatja bizonyos emberek lakhatását, de a Főnix program ebben a formájában nagyon sokba fog kerülni, és elhanyagolható hatása lesz a debreceni albérletpiacra. A városban ugyanis ma körülbelül 22 ezren laknak albérletben, az árak leszorításához pedig szerintük 200-nál jóval több lakás bevonására lenne szükség.
Dombi Mihály szerint alapvetően hibás az a logika, hogy az önkormányzat egy ilyen programmal ösztönzi a társasházak építését, szerinte ugyanis ezeket a fejlesztők a megnövekedett kereslet és a magas árak miatt amúgy is el tudják adni. Szerinte ehelyett arra kellene koncentrálni, hogy a tízezres nagyságrendben üresen álló lakásokat kiadják a tulajdonosok.
Dombi Mihály szerint ma sokan azért nem adják ki az amúgy lakható lakásaikat, mert féltik, és úgy érzik, hogy túl nagy kockázattal és túl sok munkával jár a lakás kiadása. Szerinte erre lenne megoldás a lakásügynökség, ami átvállalná a kockázatokat, és sokkal egyszerűbbé tenné a tulajdonosoknak a kiadást, akik annak időszaka alatt mindenféle munka vagy extra teher nélkül kapnák meg a bérleti díjat.
Papp László azonban máshogy látja a helyzetet. Szerinte a lakásügynökség koncepciója nem racionális és nem piackonform, és ezt mutatja, hogy ez a modell Budapesten sem vált be. „Ha egy kétmilliós városban 100 körüli lakást sikerül bevonni ebbe a programba, akkor azt semmiképpen nem nevezném sikertörténetnek.” Papp László szerint, ha valakinek van egy üres lakása, amit ki akar adni, akkor azt saját maga is meg tudja tenni, nem fogja ezt az önkormányzatra bízni, főleg, ha ezzel le kell mondania a lakbéremelés és a lakó kiválasztásának lehetőségéről.
Az önkormányzat lakhatási helyzet javítására irányuló törekvéseinek része Papp László szerint az, hogy „olyan építési szabályozást alkotunk, amely ösztönzi a befektetőket arra, hogy minél nagyobb számban építsenek lakásokat. Természetesen végső soron a piac mondja meg, hogy mennyi lakás épül, de mi az elmúlt években, ha jól számolom, 6-7 ezer lakás építését tettük lehetővé a szabályozás kedvezőbbé tételével.”
Debrecennek viszonylag nagy zártkerti állománya van, ahová hosszú ideje elég sokan költöznek ki. Idén nyáron született egy olyan kormányrendelet, amely megkönnyíti a zártkertek művelés alól való kivonását, ez pedig megnyitja a lehetőséget az önkormányzatoknak, hogy emeljék ezeknek a területeknek a beépíthetőségét, így gyakorlatilag lakóterületté tegyék azokat.
Papp László ezzel kapcsolatban óvatos lenne: „Távolról nézve nagyon egyszerűnek tűnik felemelni 3 százalékról 10 százalékra ezeknek a területeknek a beépíthetőségét, de ahhoz, hogy ezek első osztályú lakóterületekké váljanak, megfelelő szélességű, az infrastruktúra-kiépítés (víz, csatorna, gáz) számára szükséges nyomvonalakat kell kiépíteni.
És ha ezek a telkek a mostani viszonyok szerint épülnek be, akkor nincs az a pénz, amiből ki lehet majd sajátítani az infrastruktúra kiépítéséhez szükséges nyomvonalakat, amelyek már érinthetnek olyan épületeket, amelyek e döntés következtében épültek fel. Emiatt nagyon-nagyon komolyan át kell gondolni, hogy egy-egy területet mikor és hogyan teszünk beépíthetővé.”
Nagy kérdés, hogy az Otthon Start elindulásával és a gyárak termelésének felpörgetésével milyen irányba indul el a debreceni ingatlan- és albérletpiac, és a helyzet a következő időszakban javul-e, vagy romlik. A debreceni albérletárak az elmúlt egy évben már nem nőttek érdemben, a lakásárak azonban folyamatosan és meredeken emelkednek, és utóbbira az Otthon Start csak rátesz majd egy lapáttal.
A debreceni BMW-gyárban szeptember végén elkezdődött a termelés, több a városban épülő gyár azonban csak a következő hónapokban, vagy években kezdi majd el a gyártást. Ez egyben azt is jelenti, hogy várhatóan a következő időszakban is sokan akarnak majd Magyarország többi részéről vagy a gyárak anyaországaiból Debrecenbe vagy a környékére költözni, ami felfelé nyomhatja az árakat. Kérdés, hogy az önkormányzat projektjei ezt mennyire tudják majd ellensúlyozni.
