Erős kormányzati rásegítéssel és önkormányzati aggodalmak között épül a 100 milliárd forintos lakópark Szegeden

Százmilliárdos beruházással egy új lakópark építését tervezi Szegeden egy vállalkozó, aki a beépítendő 7 hektáros terület tulajdonosa. A kormány kiemelt beruházásnak és rozsdaövezeti fejlesztésnek nyilvánította a leendő építkezést, ezzel teljesen kivonta az önkormányzati szabályozás alól, és a legkedvezőbb áfa-kategóriába sorolta be. A városházán attól tartanak, hogy sokba kerülhetnek az önkormányzatnak a szükséges fejlesztések, ha a most üres telken épülő lakásoknak több ezer lakója lesz. Vannak, akik a vállalkozó remek kormányzati kapcsolatait sejtik a háttérben.

„Ami most itt van, annál biztosan sokkal jobb lesz az a lakópark” – válaszolta kérdésünkre a szegedi Cserepes soron az út melletti, elvadult növényzetű, üres telekre mutatva egy nő. Meg is kereste a telefonján a tervezett lakópark látványtervét a Facebookon, és megmutatta, hogy az sokkal jobban néz ki, mint a gazos telek. Egy férfival beszélgetett, aki az utca egyik kertes házának a tulajdonosa, és örül annak, hogy végre beépítik az elhanyagolt területet. Már csak azért is, mert arra számít, hogy az új lakópark miatt növekszik majd a közeli ingatlanok, így a saját háza értéke is. „A kínaiaknak meg mindent el lehet adni” – mondták. A két járókelő egyetértett abban, hogy a Cserepes sor mellé tervezett lakópark nem esik túl messze a városi úthálózattól és a tömegközlekedéstől sem. Kisebb módosítására biztosan szükség lesz, de ez szerintük nem jelenthet komoly akadályt.

Kissé másképp látják ezt a város önkormányzatánál. A város nyugati oldalán fekvő Cserepes sorra, a Szegedi Vadaspark közelébe tervezett lakópark Nagy Sándor városfejlesztési alpolgármester szerint a legrosszabb esetben nagy pénzügyi és fejlesztési terheket róhat a városra. Nagy a Telexnek elmondta, hogy korábban már volt megállapodás a 7 hektáros terület tulajdonosa és az önkormányzat között arról, mi épülhet majd az üres telken. Ez a megállapodás azonban most kétfelől is kérdésessé vált. Egyrészt azért, mert a megállapodás alapját képező építési elképzeléseket módosította a terület tulajdonosa. Korábban kevesebb lakásról és irodákról, még korábban pedig szálloda építéséről volt szó, erről a Délmagyar.hu is beszámolt 2021-ben. Most azonban úgy látszik, már csak lakópark létesítése a fő cél.

„Szállodához nem kell bölcsőde vagy óvoda, de egy népes lakóparkhoz ezekre szükség lehet”

– mondja Nagy Sándor, aki szerint a fő kérdés az, hogy a telek tulajdonosa és a lakóparkot építő befektető, vagy pedig az önkormányzat fizeti majd a szükséges fejlesztések költségét, ami milliárdos összegre nőhet.

Megállapodás kell a fejlesztésekről

Szeged másik, 2017-2023 között felépített, 6 hektáros lakóparkja, a majdnem 600 lakásos Cédrus Liget esetében ez úgy történt, hogy a beruházó állta az új utak építésének, a régiek szélesítésének, a tömegközlekedés új megállókkal bővítésének, meg a többi szükséges fejlesztésnek a végül mintegy félmilliárd forintos költségét. Az árak emelkedése miatt mindez ma már milliárdos összegbe kerülne. A városháza részben amiatt tudta annak idején kialkudni a Cédrus Liget lakóparknál a beruházó fejlesztési hozzájárulását, mert az önkormányzat szabályozhatta az építkezést a helyi rendeletekkel, így a beruházónak is érdeke volt a megállapodás.

Nagy Sándor azt is elmondta, hogy még az ilyen, közös megegyezéssel kialkudott, szerződésben előre rögzített fejlesztési hozzájárulás sem fedezi teljesen egy új lakónegyed városi infrastruktúrájának minden költségét, és a megépítés után, hosszabb távon is jelentkeznek majd új kiadások: például az utak karbantartása-javítása, a bővített tömegközlekedés működtetése is pénzbe kerül az önkormányzatnak.

A tervezett Cserepes sori lakópark esetében azonban az önkormányzat szabályozási lehetőségeit a kormány elvonta a várostól azzal, hogy egy kormányhatározatban kiemelt beruházássá nyilvánította a tervezett építkezést. Ezután a beruházónak már csak a kormányrendelethez kell igazodnia. „Az Építési és Közlekedési Minisztérium friss rendelettervezete szerint a projekt kiemelt státusza gyorsított engedélyezést és kedvezőbb szabályozást tesz lehetővé. A kiemelt beruházás előnye, hogy a homlokzatmagasság a korábbi 25 méter helyett akár 35 méter is lehet, így lehetőség nyílik a korszerű és esztétikus épületek kialakítására.” – írta a kormányközeli Mediaworks-lap, a Délmagyarország.

Nagy Sándor szerint ez nem jó megoldás, hiszen így a városnak nincs beleszólása abba, mi épülhet a területén. A legrosszabb esetben az új lakónegyed fejlesztési költségei is az önkormányzatra hárulhatnak. Az alpolgármester egy Facebook-bejegyzésben részletesen taglalta az önkormányzat elégedetlenségének okait. Eszerint attól tartanak leginkább, hogy ha a kormányrendeletben engedélyezett, tízemeletes panelháznál is magasabb új házak épülnek, az egyrészt átrendezi a városképet, másrészt a magas házak sok lakása miatt az új lakópark népessége elérheti majd akár a 3 ezer főt is. Az ilyen, kisebb falu népességű lakónegyednek pedig új gyermekintézmények kellenek majd, továbbá új orvosi rendelő, útfejlesztés és nagyobb kapacitású tömegközlekedés. Ha ezek kialakítását a befektető nem fedezi, akkor a város terhe lehet, de az önkormányzat nem szeretne erre milliárdos összeget költeni.

A Cserepes sor jelenleg Szeged ritkásan lakott utcái közé tartozik. A környéken főként kertes házak vannak, és az erdős-ligetes Szegedi Vadaspark fekszik közvetlenül a telek mellett, továbbá egy 11 hektáros bevásárlóközpont, amelynek a másik oldalán már van egy kisebb lakópark, amit a Vadasparkról neveztek el. A most beépíteni tervezett területen és körülötte úthálózat gyakorlatilag nincs, csak egy keskeny utca, a Cserepes sor vége vezet oda, továbbá a bevásárlóközpont raktárfeltöltési útja, ezért útfejlesztésekre is biztosan szükség lesz. Érdekes, hogy a látványterv egy nyolcas alakú körforgalmat mutat a kép felső szélén, a Cserepes sor és a Móravárosi körút kereszteződésénél, ez ma még nincs ott.

A rossz példa emlékezetes

Megvan az oka az önkormányzat óvatosságának. A már említett, a Vadasparkról elnevezett 1500 fős lakóparkkal már voltak kellemetlen tapasztalatok. A beruházó csődbe ment az építkezés teljes elkészülte előtt. A tulajdonosok már beköltöztek a menet közben átadott új lakásokba, de a házaknál az utak és a parkolóhelyek nem készültek el, több, mint 100 parkoló hiányzott, amikor a munkálatokkal leálltak. Az építkezést „papíron” nem fejezték be, a majdnem kész lakópark még évekig építési terület volt hivatalosan, nem pedig közterület, ezért az önkormányzati szolgáltatásokat a város nem indíthatta meg. A közterület-fenntartó munkásai nem mehettek be lenyírni a füvet, és nem szállíthatták el a szemetet sem a máshol szokásos módon. A lakókat bosszantó huzavona majdnem másfél évtizedig tartott, végül 2018-ban kezdhetett el rendet tenni az önkormányzat a Vadaspark lakóparknál.

A hosszabb távon 100 milliárdos elképzeléshez kell a pénz

„A következő 3 évben a lakóingatlanok fejlesztése a fő cél, és a hosszabb távra, 7-10 évre tervezett ciklusban összesen 100 milliárdos beruházást szeretnének megvalósítani” – válaszolta Bényi Szabolcs Tamás, a területet birtokló cég, a BPA Invest tulajdonosa a Telex kérdésre, és az egyik látványtervet is elküldte a cikkhez. Az első 3 évben 150-250 darab lakás tervezését indítják meg, és főként az első lakást vásárolni szándékozó, az Otthon Start Programnak megfelelő vevőkre számítanak, legkorábban 3 év múlva kezdődhet a beköltözés.

Bényi alapvetően a kormány által megindított Lakhatási Tőkeprogramból finanszírozná a beruházást, erről tárgyal az alapkezelőkkel. A cég szakértői közben vizsgálják a kötvénykibocsátás és a normál banki finanszírozás lehetőségeit is.

Mindebből az látszik, hogy a beruházás pénzügyi fedezetét ezután kell megteremteni. Ebben segítheti a vállalkozót, hogy az idén életbe lépett új szabályok alapján a lakásokat már a tervezőasztalról el lehet adni, és a kormány rozsdaövezeti fejlesztéssé nyilvánította a szegedi Cserepes sorra tervezett lakópark építését, amivel a lakásokra terhelt áfa a 27 százalék helyett csak 5 százalék lesz.

Bényi elküldte a Telexnek azt az önkormányzati határozatot is, amely tavaly még támogatta ezt a lakóparki beruházást. Azt ő is elismerte, hogy a kormányhatározat révén alapvetően megváltoztak a beépítési szabályok, mert míg tavaly a szegedi önkormányzat a 25 méteres maximális magasságú lakóházak építését fogadta el, ez változott. Bár több újságcikk is hivatkozik rá, a kormányrendelet terve fura módon már nem található meg a korábbi helyén, az Építési és Közlekedési Minisztérium pedig adatok nélkül említi. A kormány által módosított szabály szerint a 35 méteres épületmagasság révén jóval több lakás lehet egy épületben, mint a 25 méteresnél. Bényi állítása szerint nem tervezi ezt a lehetőséget száz százalékban kihasználni, de

„mint opció rendelkezésre állhat a jövőben. Az első ütemben a bemutatott 5-8 szintes épületek tervezése indul el.”

Bényi forgalomszámlálási eredményeket is küldött, amelyek azt mutatják, hogy a tervezett lakóparktól pár száz méterre eső megállókkal és a mostani közlekedési csomópontokkal ki lehet szolgálni az új lakókat, akár 1300 lakást is. (Az ilyen becsléseknél egy lakásra két embert számítanak.)

A tervezett lakópark-építéséről beszámolt a Szeged.hu, az önkormányzati hírportál alaposan ismertette Bényi Szabolcs Tamás pályafutását is. Eszerint a telektulajdonos Bényi korábban fideszes politikus volt, Heves Vármegye közgyűlésének alelnöke, de már régóta a fővárosban él. Volt a Kajak-Kenu Szövetség elnöke is, jelenleg a Magyar Olimpiai Bizottság budapesti bizottságának az elnöke.

A rozsdaövezeti besorolással Olyan költségcsökkentő feltételek járnak, hogy még kerékpártárolót és parkolóhelyet is kevesebbet kell építenie a lakásokhoz, mint amennyi máshol kötelező: két lakáshoz csak egy parkolót. A Szeged.hu szerint a megépülő lakásokat a városban jellemző ingatlanár szintje alatt értékesíthetik, mégpedig 22 százalékos árelőnnyel, amit a csak öt százalékos áfa jelent, és egyedi esetekben még ez alól is mentesülhet a lakásvásárló. A Telex megkérdezte Bényi Szabolcs Tamást, erről mi a véleménye annak fényében, hogy a telek nem a szokásos rozsdaövezeti terület, azaz nincs ott semmiféle ipari maradvány, például elhagyott gyárépület, amit sok pénzbe kerülne lebontani.

„Az ipar által elhagyott helyszín is, a korábbi téglagyár szolgálati lakásai álltak itt valamikor. A rozsda besorolást »a városnegyed rehabilitáció« is indokolja. Ez a terület az utolsó egybefüggő, »alulhasznosított« terület a városon belül. A kiemelt beruházás kérelmezése mindenki számára nyitva áll, aki tudja vállalni minimum 250 az Otthon Start Programnak megfelelő lakóingatlan fejlesztését. Rozsdaövezeti akcióterületen megvalósuló kiemelt beruházás a projekt státusza. Az értékelés a projektnek szólt, és a Szeged városa előtt álló növekedési potenciálnak. Sajnos nem Bényi Szabolcs magánszemélynek” – válaszolta Bényi.

Megkérdeztük az Építési és Közlekedési Minisztériumot is arról, pontosan mi az oka a kiemelt beruházássá és a rozsdaövezetté nyilvánításnak. Erre a cikk összeállításáig, egy hét alatt nem reagáltak, ha válaszolnak, cikkünket frissítjük.

A már említett Cédrus Liget lakópark weboldala szerint náluk jelenleg ötvennél is több kulcsrakész lakás várja a vevőit, 1,2-1,3 millió forintos négyzetméterárakkal. Megkérdeztük Bényit, ez a versenytárs nem okoz-e hátrányt az ő lakásainak hasonló árszintre tervezett eladásában, erre azt válaszolta, hogy szerinte a következő években Szegeden a lakosság számának növekedése várható a már folyó ipari-gazdasági fejlesztések miatt, ezért bízik a növekvő keresletben. Ugyanakkor nemmel válaszolt arra, megállapodott-e valamilyen céggel arról, hogy annak dolgozói költöznének majd a lakóparkba.

„Érthető, hogy az Otthon Start program miatt most sok beruházás van tervben, de egyelőre nincs szükség ennyi új lakásra Szegeden. Hosszú távon azonban, az igények folyamatos kiszolgálásával, nagy kereslet lehet irántuk” – nyilatkozta Bozsó Bence szegedi ingatlanszakértő a Délmagyarországnak.

Az önkormányzat tárgyalásokat kezdeményez az új Cserepes sori lakópark építéséről a telek tulajdonosával, és a városházán bíznak abban, hogy sikerül megállapodni a szükséges fejlesztésekről Bényi Szabolcs Tamással, válaszolta Nagy Sándor városfejlesztési alpolgármester a Telex kérdésre.