Ettől várja a kormány, hogy felépüljön 30 ezer új és megfizethető lakás
Hat év alatt legalább 30 ezer új lakás, kollégium, bérlakás – ambiciózus célokat tűzött ki a kormány a tavaly decemberben meghirdetett Lakhatási Tőkeprogramban. Az eredeti elképzelés szerint ennek keretében 200 milliárd forintot osztottak volna ki a pályázó alapkezelők között, de idén februárban végül 300 milliárdra emelték az összeget. Sokan örültek a döntésnek, mivel az elmúlt években jelentősen csökkent az ingatlanfejlesztések száma Magyarországon.
Az alacsony kínálat mellett ráadásul a kormány inkább a keresleti oldalt – azaz a lakásvásárlókat – szokta támogatni az olyan programokkal, mint a családi otthonteremtési kedvezmény, vagy a szeptemberben indult Otthon Start, ami várhatóan tovább emeli az ingatlanárakat. A Lakhatási Tőkeprogramra sokan úgy tekintenek, mint ezeknek az intézkedéseknek a kínálati oldali ellensúlyára, pedig Budapesten egyáltalán nem biztos, hogy az Otthon Start hitel igényelhető lesz a program keretében épülő lakásokkal.
Míg a legutóbbi csúcson, 2020-ban 28,2 ezer lakás épült Magyarországon, addig ez a szám tavaly már csak 13,3 ezer volt, és Futó Péter, a Zenga elemzési vezetője szerint 2025-ben sem várható ennél több lakás átadása. Hasonló számokat a 2008-2009-es világválság után produkált a lakáspiac, ez a 2004 után csatlakozott 11 EU-tagország között népességarányosan a legkevesebb lakásépítést jelentette.
Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének 2024-es helyzetértékelése szerint a magas kamatok a lakosságot és a cégeket is eltántorították a beruházástól, miközben Juhász Attila, a szervezet elnöke a G7-nek arról beszélt, az emelkedő költségek mellett az új építésű lakások iránti kereslet is viszonylag alacsony volt az elmúlt években.
Az ebből következő bizonytalanság pedig tovább ronthatta a beruházók kedvét egy-egy új ingatlanfejlesztés megkezdésére. Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője a Telexnek ezt egy „ördögi körként” írta le: a magas árak miatt kevesen kerestek lakást, ezért kevés lakás épült, emiatt pedig magasak az árak – és így tovább. A helyzet orvoslására a kormány a 300 milliárdos keretösszegű Lakhatási Tőkeprogramot találta ki.
Az állam mint befektető
A Lakhatási Tőkeprogram nem előzmény nélküli, 2023-ban a Baross program keretében is végeztek hasonló, az ingatlanpiaci kínálatot erősítő befektetést. Akkor nyolc ingatlanalap között összesen 150 milliárd forintot osztottak szét, amelyből lakó-, és ipari ingatlant, irodaházat, társasházat és hotelt is fejlesztettek.
Az aktuális programban az állam – tulajdonképpen egy magánszemélyhez hasonlóan – befekteti a 300 milliárd forintos összeget az erre kiírt pályázaton befutó alapkezelők alapjainál, amit
a projekt végeztével az előre ígért, piaci feltételekkel megegyező hozammal kiegészítve vár majd tőlük vissza.
Tehát nem vissza nem térítendő támogatásról van szó, hanem egy gyors tőkeinjekcióról, ami viszont idővel visszakerül az államkasszába. Az is feltétel volt, hogy az alapkezelők a 70 százaléknyi állami támogatás mellé 30 százaléknyi önerőt tegyenek, azaz ennyit szánjanak a többi, magánbefektetők által náluk hagyott összegből a projektek megvalósítására. Az alapkezelők emellé még hiteleket is felvehetnek, így összesen a kormány optimista számításai szerint akár 1000 milliárd forintnyi beruházást is megindíthat az állami tőke, ami hat év alatt 30 ezer új lakást jelenthetne.
A Lakhatási Tőkeprogram márciusban meghirdetett nyílt pályázatára végül 20 alapkezelő jelentkezett, amiből 19 meg is kapta az állami tőkeinjekciót. A listában szerepel többek között az Erste, az OTP, az MBH és a Tiborcz István Gránit Bankjának alapkezelője, de kifejezetten ingatlanfejlesztéssel foglalkozó alapkezelők, így például a Biggeorge és a Jellinek Dániel-féle Indotek is megjelenik. Egy-egy alapkezelő maximum 20 milliárd, alaponként minimum 5 milliárd forintot kérhetett a programból, és a teljes összeget Magyarország területén kell elköltenie.
Az alapkezelők között ugyanakkor több különböző stratégia is megjelenik a pénz felhasználására, miközben az sem azonos, hogy hol és milyen jellegű fejlesztéseket valósítanának meg a befektetésekből. Egyes alapkezelők folyamatosan nézelődnek, és csak akkor fektetik be a náluk hagyott összegeket, ha megtalálták a „tökéletesnek” tűnő projektet, miközben mások az állami tőkeinjekciót már egy kész telekportfólióval várják, akiknek így csak meg kell majd indítani az ingatlanfejlesztést.
A Lakhatási Tőkeprogram egyik célja volt, hogy eladásra szánt ingatlanok mellett bérlakások és kollégiumok is épüljenek a befektetés segítségével. A jelentkező alapkezelőknek a pályázat beadásakor szerepeltetniük kellett, hogy a kapott összeget milyen arányban használnák fel bérlakás- és kollégiumépítésre, de lesznek olyanok is, akik száz százalékban csak eladásra szánt ingatlanépítést vállaltak.
Több ingatlankezelőnél is érdeklődtünk a Lakhatási Tőkeprogramban tett vállalásaikkal kapcsolatban. A válaszaikból kiderült, hogy az OTP Ingatlan Alapkezelő, illetve az Indotek 100 százalékban eladásra szánt ingatlanépítést vállalt annak ellenére, hogy utóbbi a programon kívül most is fejleszt egy kollégiumot Budapesten az Orczy tér mellett. A Biggeorge arról beszélt, hogy nem volt előírás kötelező érvényű vállalásokat tenni, de szándékoznának kollégiumi és bérlakás céllal is ingatlant fejleszteni, amennyiben a keresleti és szabályozási környezet megengedi. A Gránit Alapkezelő csak annyit árult el, hogy a beruházások 90 százalékát eladásra vagy bérbeadásra szánt lakásépítésre költené. A Gránit Alapkezelő egyébként már 2024-ben bejelentett egy 110 lakásos bérházprojektet, amit Budapest XI. kerületében valósítanak meg.
Elsősorban Budapesten épülhetnek
A kormány elsősorban a kollégiumokkal, bérlakásokkal és megfizethető lakásokkal kommunikálja a programot, a Nemzeti Tőkeholding honlapja ezzel a szöveggel indítja az ismertetést:
„Az új Lakhatási Tőkeprogram a megfizethető lakhatás biztosítása érdekében lendületet ad a hazai lakáspiac bővítésének, ezzel megkönnyítve sok ezer család, egyedülálló, fiatal és idős honfitársunk lakhatási kérdéseinek megoldását.”
Ennek ellenére a Nemzetgazdasági Minisztérium viszonylag kevés kikötést fogalmazott meg azzal kapcsolatban, hogy hol és milyen lakásoknak kéne épülniük a 300 milliárdos állami befektetés segítségével.
Éppen ezért az alapkezelők úgy fognak viselkedni, ahogy egyébként is viselkednének: piaci alapon fognak beruházni azokon a környékeken, ahol amúgy is tennék. Buda Sándor, a Nemzeti Tőkeholding elnök-vezérigazgatója úgy számolt korábban a Portfoliónak, hogy így a források 70 százaléka Budapesten, 30 százaléka pedig vidéken kerülhet felhasználásra. Mivel azonban a nagyobb méretű, több száz lakásos ingatlanfejlesztések egy bizonyos településméret felett valósulhatnak meg, a legtöbb alapkezelőnek Budapest és a nagyobb vidéki városok jelenthetik a célpiacot.
A Biggeorge és az Indotek alapkezelője például budapesti fókusszal, de kisebb mértékben vidéki beruházásokra tervezi fordítani az összeget, utóbbinál így nagyjából 85-15 százalék arányban oszlanak majd meg a beruházások a főváros és más helyszínek között.
Az OTP Ingatlan Alapkezelő 100 százalékban Budapesten vállalt lakásépítéseket, de Schwender Ervin Fidél, a cég ingatlanfejlesztési igazgatója hozzátette, hogy ettől függetlenül lehetséges, hogy kisebb mértékben vidéken is lesznek beruházások.
Nem ez az Otthon Start ellensúlya
Idén szeptemberben elindult az Otthon Start Program, amiben az állam háromszázalékos, és legfeljebb 50 millió forintos lakáshitelt kínál azoknak, akiknek az elmúlt 10 évben nem volt 15 millió forintnál nagyobb értékű tulajdonuk belterületi ingatlanban. Az egyébként nagyjából 6,5 százalékos piaci lakáshitelekhez képest egy 25 éves futamidejű, 50 millió forintos hitelnél havonta csaknem 100 ezer forinttal jelenthet kevesebb kiadást a program háromszázalékos törlesztője, így a lehetőség rengeteg ember kedvét hozta meg a lakásvásárláshoz.
Az alacsony kínálat, ami érdekes módon részben éppen hogy az alacsony keresletből következik, most egy hirtelen megugró kereslettel társul: mivel sokan vásárolnának lakást az Otthon Starttal, az árak is hirtelen növekedésnek indulhatnak. Az Ingatlan.com számításai szerint már a program előtt hatéves csúcsra ugrott a lakások iránti kereslet az oldalon, és Sándorfi Balázs, a Bankmonitor ügyvezetője arról írt, hogy a következő egy évben a 15-20 százalékos lakáspiaci áremelkedés sem zárható ki. A Lakhatási Tőkeprogram ezzel ellentétben a kínálati oldalt erősítheti, ami jó esetben a lakásárak csökkenését okozhatná – éppen emiatt sokszor úgy tekintenek rá, mint az Otthon Start kínálati oldali „ellensúlyára”.
Ez azonban nem teljesen pontos. A Lakhatási Tőkeprogramban ugyanis nem volt olyan kikötés az alapkezelők felé, hogy kifejezetten olcsón (akár az Otthon Start felső plafonjának számító másfél milliós négyzetméterár, vagy a 100 milliós teljes lakásár alatt) kéne árulniuk az új ingatlanokat. Az Otthon Start másik oldala a kormány elképzelései szerint a direkt ezzel a céllal kiemelt beruházások lesznek, ahol viszont vállalni kellett, hogy a lakások nagy része meg fog felelni a feltételeknek.
A Központi Statisztikai Hivatal utolsó lakásárindexe szerint Budapesten egy új lakás átlagos négyzetméterára 2025. első negyedévében meghaladta az 1,5 millió forintot, amit aztán további drágulás követett, így nagy részükre piaci áron már nem lehetne igényelni az Otthon Start hitelt. Emellett az igazgató szerint az OTP Ingatlan Alapkezelő jelenleg már előkészített projektjei sem férnek bele az 1,5 milliós árplafonba – így a program elsősorban azoknak jelenthet majd könnyítést a lakásvásárláskor, akik egyébként az árplafon felett, Otthon Start hitel nélkül vásárolnának ingatlanokat.
Az Otthon Start ugyanis láncreakciót indíthat: az emelkedő árak miatt sokan szeretnék majd eladni ingatlanjaikat, akik közül valamennyien aztán ismét ingatlanokba fektethetik az ebből bejövő pénzt. Ők már nem lesznek jogosultak a támogatott hitelre, így a másfél milliós határt sem fogják figyelembe venni vásárláskor. Balogh László szerint ez ugyanakkor csalóka lehet, ugyanis ha minden ingatlanfejlesztő ezt a csoportot fogja célozni a beruházásaival, könnyen előfordulhat, hogy hamar kielégítik a keresletet, ami miatt a piac nem fogja tudni felszívni a többi el nem adott, új építésű lakást.
A megyei jogú városokban ugyanakkor 2025. első negyedévében továbbra is egymillió forint környékén alakult az új építésű lakások átlagos négyzetméterára a KSH adatai szerint, így a vidéken megvalósuló ingatlanfejlesztések akár még be is férhetnének az árplafon alá. Balogh László úgy gondolja, a valóságban már némileg magasabb, 1,1-1,2 millió forintos átlagár környékén mozoghat vidéken az új építésű lakások négyzetméterára, de ezekre még így is megigényelhető lehet az Otthon Start támogatás. Futó Péter ugyanakkor azt sem tartotta kizártnak, hogy a hitelprogram okozta keresletnövekedés miatt megjelenjenek olyan projektek Budapest külső kerületeiben, aminél a fejlesztők célja lesz a négyzetméterárak 1,5 millió forint alatt tartása.
2027-ig aligha lesz látványos
Az időbeli eltolás miatt is kérdéses, hogy milyen mértékben tudja majd a kormány lakhatási programja visszafogni a drágulást. Ahhoz ugyanis, hogy az első, állami befektetést is használó fejlesztések elkészüljenek, mostantól legalább két évre lesz szükség Futó Péter, a Zenga elemzési vezetője szerint. A Nemzeti Tőkeholding is úgy számolt, hogy az első lakásoknál 2026 végén, a többségüknél pedig 2027-ben történhetnek meg a fizikai átadások.
Ez persze nem jelenti azt, hogy ezeket az ingatlanokat ne lehetne már egy ennél korábbi, tervezési vagy építési időszakban eladásra kínálni, a Nemzeti Tőkeholding szerint emiatt az első ingatlanok már 2025 végén megjelenhetnek a piacon. A szabályok alapján lehetséges Otthon Startot igényelni tervezőasztalról értékesített lakásokra (a Bayer Construct már külön reklámozza is ezt a lehetőséget új projektjeinél), bár a kiutalás csak a használatba vételi engedély megadásakor történik meg. Ez azért fontos szempont, mert egyelőre nem tudni, meddig fog élni a támogatott hitelkonstrukció. Gulyás Gergely szerdai kormányinfós bejelentése szerint már több mint tízezren kérték az Otthon Startot az indulás óta, ami alapján nagy érdeklődésre lehet számítani, de minél több az igénylő, annál nagyobb a programmal járó költségvetési teher. Emlékezetes a hasonló lengyel példa, ami mindössze fél évet élt ebből az okból. A fenti lehetőséget kihasználva viszont akár a tőkeprogram révén csak később megépülő, de hamarabb árulni kezdett lakásokra is használható lesz a hitel, már ha találunk olyat, ami befér a plafon alá.
Az egyik szakértő arról beszélt, hogy alapvetően két megközelítés jellemző az alapkezelőkre. A bátrabb beruházók már a tervezés végeztével, az építési engedély megszerzése után megkezdik az értékesítést, ugyanis csak pár apró, 1-2 hónap alatt teljesíthető feltételnek kell megfelelni, hogy megnyíljon a jogi lehetőség az ingatlanok piacra dobására. A másik, némileg konzervatívabb megoldásnál az alapkezelő csak azután kezdi meg leendő lakásai értékesítését, hogy már leszerződött a kivitelezést végző vállalkozókkal és beszállítókkal, és már nagyjából pontos képe van a beruházás végső költségeiről. Ezt a vonalat képviseli az OTP Alapkezelő is, így az igazgató úgy számol, hogy a telekvásárlástól számítva körülbelül másfél év kell, mire elkezdik értékesíteni az első lakásaikat. Ezzel ellentétben
a Biggeorge szerint az első, a Lakhatási Tőkeprogram forrásaiból is épülő lakásaik értékesítése már hónapokon belül megkezdődhet.
Balogh László arról beszélt, hogy az ingatlanfejlesztők viszonylag rugalmasan, a piaci helyzethez igazítják az eladásokat. Általában több fázisban, az építkezés külön szakaszaiban dobják piacra a lakásokat, és míg egy nyugodtabb időszakban inkább kivárnak – mivel a korai eladások nehezen tudnak kalkulálni az építési költségek emelkedésének kockázataival – addig egy intenzívebb időszakban nekik is érdekük, hogy felszívjanak valamennyit a megnövekedett keresletből. Balogh szerint erre jó példa, amikor korábban az állampapírok lejártával hirtelen rengeteg vevő jelent meg a lakáspiacon. Ráadásul egy gyorsabb eladással hamarabb jutnak ismét likvid tőkéhez a fejlesztők, amelyet aztán egy újabb beruházással megint megforgathatnak.
Mennyi az annyi?
Ez a bizonyos megforgatás az egyik legfontosabb lépés a kormány 30 ezer új lakást ígérő képletében. Egy ütemben ugyanis még a hitelekkel és támogatásokkal kiegészített beruházási összeg is kevés lenne ennyi lakás megépítéséhez. Mivel azonban a matek szerint az ingatlanfejlesztő minden megépített társasházon nyer, érdekében áll, hogy újra és újra befektesse a nála hagyott pénzeket.
Az állam befektetési jegyeinek kiváltására legkorábban hat év múlva van lehetőség, amit további egy évvel lehet meghosszabbítani – vagyis hat, legkésőbb hét év múlva a kormány mindenképp visszakéri az alapokba befektetett összeget. A Nemzeti Tőkeholding Telexnek küldött levelében arról ír, hogy ebben a hatéves időszakban két fejlesztési ciklus lebonyolítását várják el az alapkezelőktől. Balogh László szerint a kormány számainak teljesülése szempontjából a legfontosabb kérdés az, hogy egy-egy alapkezelő hányszor lesz képes valóban visszaforgatni ezt a pénzt – amit szerinte elméleti alapon akár háromszor is meg lehetne pörgetni a hatéves időszakban akkor, ha külön stádiumokban, de egyszerre több projektet is megindítanának a fejlesztők.
Egy-egy lakópark megépítéséhez persze nem elég a pénz, a kivitelezéshez magához is óriási munkaerő- és építőanyag-kapacitásokra lesz szükség. Az Otthon Start miatti keresletnövekedés jelenleg önmagában is motiválhatja az ingatlanfejlesztőket, így a kormány optimista jóslata szerint a következő öt évben ötvenezer új lakás is épülhet Magyarországon – ez évi tízezer plusz lakást jelentene, azaz majdnem dupla annyi épülne, mint jelenleg.
Futó Péter szerint a korábbi években már láthattuk, hogy a hazai piac ennél jóval nagyobb számban, évente akár 20-30 ezer új lakást is ki tud termelni, tehát erre alapvetően lenne is kapacitás. Ehhez hasonlóan az ÉVOSZ tavaly év végi helyzetértékelése szerint mind a magánerős, mind az állami beruházások száma viszonylag alacsony volt az elmúlt évben, így az építőanyag-piacot a kapacitások kihasználatlansága jellemezte – éppen ezért, egy esetleges fellendülés a szakmai szervezet szerint nem járna rögtön az építőanyagárak növekedésével.
Balogh László szerint ráadásul ha egy-egy fejlesztő egy időben több ütemet, vagy több különálló beruházást fejleszt, a beszállítójának is egy stabil megrendelői pályát tud vázolni. Ennek köszönhetően többet alkudhat az építőanyagok áraiból, miközben az is a lakások árát csökkentheti, hogy most az államtól kapott pénzből tudják pótolni azokat a hiányzó összegeket, amelyekre korábban piaci hitelt kellett felvenniük.
A másik oldalon ugyanakkor negatívan hathatna az építőanyag-árakra az elemző szerint, ha a következő néhány éven megkezdődne Ukrajna (egyébként kívánatos) újjáépítése, ami az építőanyagok iránti kereslet növekedését eredményezné. Eközben az ÉVOSZ egy idei, az építőipari szereplők bevallásán alapuló jelentése szerint 40 százalékuk számolt be szakmunkáshiányról, a legnagyobb mértékben a szakipari munkások (például ácsok és villanyszerelők), illetve a mérnökök körében.
Balogh László szerint ha a Lakhatási Tőkeprogramban egyszerre több fejlesztés is megkezdődik, miközben a kormány lakásfelújítási támogatása is elkezdi lekötni a munkaerőt, az kapacitási problémákhoz is vezethet. „Erre azt szoktam mondani, hogy tartsunk már ott” – tette hozzá a szakember, aki szerint a piaci szereplőknek még mindig jobb egy pezsgő, de kapacitáshiányos időszak, mint a korábbi, kevés lakásépítést eredményező piaci helyzet.
