Indul a 3 százalékos hitel – sokaknak életre szóló esély, másoknak spekulációs lehetőség, az államnak pedig hatalmas veszélyforrás
„Kormánydöntés: 3 százalékos kedvezményes hitel az első lakásra vagy házra. Bárkinek. Bárhol.” – írta ki Orbán Viktor július másodikán, szerdán a Facebook-oldalára. A miniszterelnök nyár közepi bejelentése sok szempontból váratlanul jött, a következő hónapban többször pontosított szabályokból ugyanakkor egyértelművé vált: a kormány elszánt egy, a korábbiaknál szélesebb körű támogatott lakáshitel-program elindítására.
Bár arról, hogy a 3 százalékos hitelt hányan fogják felvenni, egyelőre csak találgatni tudunk, a támogatott hitel szabályait úgy alkották meg, hogy potenciálisan több százezren élhetnek azzal. Valószínűbb, hogy az igénylők száma inkább a néhány tízezres nagyságrendben lesz, de a program így is alapvetően felforgatja majd a magyar – és főleg a nagyvárosokban lévő – ingatlan- és albérleti piacot.
A 3 százalékos hitel ugyanis jelentősen kedvezőbb, mint a most a bankoknál piaci alapon elérhető 6-7 százalékos kamatra adott hitelek, és külön biztonságot ad, hogy előre tudni lehet, hogy a törlesztőrészletek a teljes futamidő alatt ugyanakkorák maradnak. Ha valakinek van megfelelő önrésze, és talál elérhető áron lakást, akkor könnyen megtörténhet vele, hogy a törlesztőrészlete alacsonyabb lesz a mostani albérleténél.
Emiatt a most albérletben élők közül sokan átgondolhatják majd, hogy nem érdemes-e inkább saját lakást venni, de olyanok is lehetnek, akik kiadásra vásárolnak majd támogatott hitelből ingatlanokat. Ezt a kormány nagyon könnyen megakadályozhatta volna, de feltételezhetően nem akarta, hiszen a szabályokból – a többi családtámogatási rendszer szabályaival szemben – kihagyták azt, hogy a megvásárolt ingatlanba be is kell költözni.
Egyre égetőbbé vált a probléma, valamit nagyon kellett már csinálni
A 2010-es évek elején a magyarországi házak és lakások a válság utóhatásai és a devizahitelek bedőlése miatt nemzetközi összehasonlításban nagyon olcsók voltak, a lakhatás általánosságban így nem volt a kormány legfontosabb problémái között. (A devizahitelesek helyzetének rendezése annál inkább.) 2015-től azonban meredeken emelkedni kezdtek az ingatlanárak, és ez a trend egy-két ideiglenes megbicsaklással mostanáig folytatódott.
Az egymást követő Orbán-kormányok a családbarátnak nevezett, más együttélési formákhoz képest házasságot előnyben részesítő társadalompolitikájuk részeként olyan támogatási formákat találtak ki, amelyekkel a kizárólag a gyereket vállaló házaspárokat hozták jobb helyzetbe. A csok-támogatás 2015-ös bevezetése után 2019-ben elérhetővé tették a babaváró- és csokhitelt, majd 2021-ben elindították a Zöld Otthon programot is. 2023-ban aztán szigorították a csok és a babaváró feltételeit és bevezették a csok pluszt.
Ezekben az intézkedésekben közös volt, hogy a gyereket nem vállalók, vagy házassághoz képest alternatív együttélési formákban élők nem vehették őket igénybe. Az is összekötötte őket, hogy a vásárlást támogatva a lakáspiacon mind a keresletet erősítették, miközben a kormány szinte semmit nem tett, hogy a kínálat is bővüljön. Ebből egyenesen következett, hogy a lakások az elmúlt tíz évben csak drágábbak és drágábbak lettek.
A kormány a nyilatkozatok és a jelek szerint valamikor tavaly döbbent rá, hogy a korábbi támogatási rendszerük nem oldotta meg a lakhatási kérdéseket, sőt, bizonyos társadalmi csoportoknak egyenesen rontott a helyzetén. Tavaly ősszel már Orbán Viktor is a megfizethető lakhatás fontosságáról beszélt, és abban az időben kiszivárgott a Telexhez egy kormányzati döntéselőkészítő dokumentum, amely a korábbitól eltérő irányú lakáspolitikát javasolt.
Ez alapján számítani lehetett arra, hogy a választások előtt előrukkolnak majd olyan lakhatási programmal is, amely a kínálati oldalra kíván hatni, vagyis a lakásépítéseket támogatja. Ennek első komolyabb megnyilvánulása a lakhatási tőkeprogram, amellyel a kormány 300 milliárd forinttal támogatja a nagy – és többnyire kormányközeli – lakásépítő alapokat. Nyilvánvaló volt azonban, hogy a lakásépítések felrázása 1-2 éven belül nem fog látványos eredményeket hozni, ezért szükség volt egy olyan lépésre is, aminek a 2026-os választás előtt hangulatjavító hatás várható – ez lett végül a júliusban bejelentett Otthon Start.
A támogatott hitel megint egy keresletoldali élénkítést jelent, az ilyenek pedig drágulást szoktak hozni, ezt ugyanakkor hosszabb távon tompíthatja, hogy mellérendeltek egy olyan intézkedést, ami könnyebbé teszi az új építkezések elindítását: kiemelt beruházássá nyilvánítják azoknak a nagyobb lakóparkoknak az építését, amelyekben a lakások 70 százaléka megfelel a hitel feltételeinek. Balázs Attila NER-közeli vállalkozó egy X. kerületi és egy rákospalotai projektjének kiemelését már kezdeményezték is, így ezek a modern lakótelepek a helyi építési szabályok figyelmen kívül hagyásával, a szokásosnál gyorsabb engedélyezési folyamat lezárultával nemsokára már épülhetnek is majd. A következő hónapokban várhatóan más hasonló projekteket is kiemelnek, és több tízezer lakás építése indulhat el.
A magyarországi lakáspolitika jellemző irányait és buktatóit korábban egy Telexikonban mutattuk be:
Felismerték, hogy nem mindenki él házasságban és tervez gyereket
Az Otthon Start tehát a csokhoz hasonlóan a lakásvásárlást könnyíti meg, amivel az ingatlanpiacon újra a keresleti oldalt erősíti. Fontos különbség azonban a csokhoz képest, hogy ez a támogatott hitel nincs házassághoz és gyerekvállaláshoz kötve, vagyis fel tudják venni olyanok is, akiket a korábbi programokból kizártak.
A kormány első bejelentése arról szólt, hogy a fixen 3 százalékos hitelt az első lakásukat vásárlók vehetik fel, amiből eleinte lehetett azt gondolni, hogy az élhet ezzel, akinek egyáltalán nincs tulajdona lakásban, vagy kevesebb, mint fele részben tulajdonos. Később azonban pontosították, hogy a támogatott hitelt felvehetik olyanok is, akiknek csak kis értékű (max. 15 millió forint) lakása van, vagy nagyobb értékű ingatlanban legfeljebb 50 százalékos tulajdonosok.
Szintén bejelentették, hogy a csokkal szemben az Otthon Starttal vásárolt lakásokba nem lesz kötelező beköltözni, amivel megnyitották a lehetőséget, hogy a programmal bizonyos családok akár második vagy harmadik lakásukat vegyék meg, amit aztán kiadhatnak. A következő hónapok nagy kérdése lesz, hogy ezzel mennyien tudnak vagy akarnak majd élni, ha ugyanis sok család kiadási céllal vesz lakásokat, ők elhappolhatják a kínálat egy részét a saját célra vásárlók elől.
A programnak ez a része eleve felvet egy csomó kérdést, az Otthon Start-os hitelek ugyanis azért tudnak olyan olcsók lenni, mert a piaci kamatokat az adós helyett az állam finanszírozza. Az, hogy az állam az első lakásukat vásárlókat ezzel segíti, vitatható, de logikus lépés, arra viszont nem nagyon van magyarázat, hogy miért támogatja a vagyonos családok többedik, kiadásra szánt lakásának megvásárlását az összes többi adófizető pénzéből.
Mennyibe fog kerülni ez az államnak?
Apropó, pénz! A 3 százalékos hitel az igénylőknek jó lehetőség, az államnak viszont potenciálisan hatalmas tehertétel lehet. Az erről szóló rendelet szerint ugyanis az állam a felvett hitelek után egy speciális módszertannal számolt kamattámogatást fizet ki a bankoknak. Ennek a mértéke a mindenkori, 5 éves futamidejű állampapírok aukciós átlaghozamától függ, jelenleg 5,16 százalék. A bank tehát az igénylőknek kiszámlázott 3 százalék felett ezt is megkapja.
Probléma akkor lesz, ha megint jön egy olyan időszak, amikor a forint gyengül, a jegybanki alapkamat pedig emelkedik. Ebben az esetben az állampapírok aukciós átlaghozama is jóval magasabb lesz, vagyis a magyar államnak a mostaninál jóval nagyobb kamattámogatásokat kell majd kifizetnie a bankoknak. Ez Surányi György és más közgazdászok szerint potenciálisan hatalmas léket vághat majd a magyar költségvetésre.
A kormány azonban ennél optimistább, szerintük a 2026-ban még csak 50-80 milliárd forintos kiadást termelő Otthon Startnak inkább pozitív hatásai lesznek a magyar gazdaságra. Egyrészt azért, mert a lakásvásárlóknak a tranzakció után rögtön be kell fizetni egy 4 százalékos vagyonszerzési illetéket, ami az államot gazdagítja. Másrészt, mert a kormány szerint a hitel miatt megnő a lakások iránti kereslet, egy sor lakópark-építés el fog indulni, ami pörgeti majd a gazdaságot.
Izgalmas fél év elé nézünk
Az Otthon Start gazdasági és társadalmi hatásait ma még nehéz előre látni. Amikor ezekről találgatunk, olyan példák merülhetnek fel előttünk, mint a néhány éve Lengyelországban bevezetett 2 százalékos támogatott lakáshitel-program, ami akkor az egész országban brutális ingatlandrágulást okozott, és olyan sokba került, hogy pár hónap után ki kellett vezetni.
Az egészen biztos, hogy a program miatt egymáshoz viszonyítva javul a bérlők és romlik a lakáskiadók helyzete, hiszen a kedvezményes hitel miatt mindenképpen csökkenni fog a kiadó lakások iránti kereslet, és nőni fog a kínálat. A pontosan fizető, megbízható bérlők egy része eltűnhet a piacról, akik maradnak, azoknak javul majd a tárgyalási pozíciója, felértékelődhetnek a jó helyen lévő, igényesen felújított, jó beosztású lakások.
A 3 százalékos hitel azt is teljesen átszabja, hogy hogyan és mennyire éri meg Budapesten és a magyarországi nagyvárosokban befektetésre lakást venni, és az így vett ingatlant kiadni. Korábban ez szuper befektetési forma volt, akik a 2010-es évek közepén vettek budapesti lakásokat, rendkívül jól jártak, de mostanra azért megváltozott a helyzet és kétszer meg kell gondolni egy ilyen döntést. Arról, hogy mi alapján érdemes egy ilyen döntést meghozni, itt írtunk hosszabban.
Az Otthon Start bejelentése óta az ingatlan-közvetítő platformokon elkezdtek megjelenni azok a hirdetések, amelyeknél az eladók valamilyen trükkel próbálják a lakásukat beszuszakolni a program feltételei közé. Budapesten egy sor 100 millió forintnál, vagy 1,5 millió forintos négyzetméterárnál drágább lakást árulnak most úgy, hogy az ingatlant pont a határérték alatt hirdetik meg, de azzal együtt kötelező megvásárolni a bútorokat vagy a garázst – sokszor irreálisan sok pénzért.
Az ilyen trükközések egy része legális, más része szürkezónás vagy inkább törvénytelen, bár a valós kockázatokat inkább csak a gyakorlat mutatja majd meg. A következő hónapok egyik nagy kérdése az lesz, hogy az ingatlanközvetítő platformok, a bankok, illetve a különböző állami szervek megpróbálnak-e valamilyen módon fellépni ez ellen a jelenség ellen. Ha nem, akkor az a gyakorlatban azt fogja jelenteni, hogy az Otthon Startot az értékhatárnál drágább lakásokra is fel lehet majd venni – ami ezeknél az ingatlanoknál is jelentős dráguláshoz vezethet.
Ha fel akarja venni a hitelt, de túl bonyolultnak tűnnek a szabályai, vagy elveszett a részletekben, ezt a cikkünket olvassa el!
