Miközben az Otthon Start program miatt júliusban hároméves csúcsra nőtt az eladó ingatlanok iránti érdeklődések száma, és egyetlen hónap alatt tízszeresére nőtt azoknak a száma, akik lakáshitelt akarnak felvenni, Orbán Balázs, a miniszterelnök politikai igazgatója arra a következtetésre jutott az egyik Facebook-posztjában, hogy aki mindezek alapján felveti, hogy a kínálat gyors növekedése nélkül ennek jelentős drágulás lesz az eredménye, az örökre albérletben szeretné tartani a fiatalokat.
Orbán szerint azért nincs miért aggódni, mert a kormány több intézkedéssel (Lakhatási tőkeprogram, 5 százalékos áfa meghosszabbítása, adó-visszatérítési támogatás a kistelepüléseken, budapesti Airbnb-szigorítás, építési szabályok egyszerűsítése) segíti az otthonteremtést a kínálati oldalon is. Az eddigi nyilatkozatok alapján nem teljesen egyértelmű, hogy pontosan hány lakás megépülését várja a kormány, de például Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető miniszter többször is beszélt mostanában arról, hogy azért nem számít a kormány nagy drágulásra, mert sok lakás fog épülni.
A legutóbbi kormányinfón Panyi Miklós parlamenti államtitkár azt mondta, szerinte a következő egy évben 20-25 ezer új lakás építése indulhat meg, amelyek már leköthetők lesznek. Ahogy azonban a Portfolio.hu is felhívta erre a figyelmet, Panyi korábban azt is mondta, hogy „öt év alatt 50 ezer új lakás fog épülni, és több ezer új családi ház épül meg a program hatására”. A kormány egyébként valóban komolyan veszi a kínálattal kapcsolatos kétségeket, hiszen a kormányinfón azt is bejelentették, hogy nemzetgazdaságilag kiemelt beruházássá minősíthetik azokat az ingatlanfejlesztéseket, amelyek legalább 250 lakást tartalmaznak, és a lakások 70 százaléka megfelel az Otthon Start szabályainak.
Amiről viszont kevesebb szó van a kormányzati kommunikációban, hogy a lakásépítéseknél – ahhoz hasonlóan, hogy mekkora támogatást jelent majd valójában a kedvezményes hitel – az időzítésen múlik majd szinte minden. Habár ugyanis az év elején már megugrott az építési engedélyek száma, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) arra számít, hogy idén mélypontra kerül az épített lakások száma. És még ezt követően is csak fokozatos lehet az építési mennyiség felfutása, egyes most indított projektek például legkorábban 2027-ben vagy 2028-ban fejeződhetnek be.
Saját számításaink szerint ugyanakkor még akkor is krónikusan alacsony maradhat itthon a lakásépítési teljesítmény nemzetközi összehasonlításban, ha a leginkább optimista forgatókönyv valósul majd meg az ingatlanpiac kínálati oldalán. Mindez pedig reálisan felveti annak kockázatát, hogy
még ha valóban szeretné is a kormány a kínálat növekedését, az érdemi mennyiségben már csak a drágulás után jelenik majd meg a piacon.
Koji László, az ÉVOSZ elnöke korábban a G7-nek azt mondta, hogy felmérésük szerint jelenleg körülbelül 15 ezer ingatlan építése van folyamatban, amelyek közül idén mintegy 12 ezer készülhet el. Szerinte a program hatására jövő év végére megduplázódhat a készülő lakások száma, így 2027-re elérhető lehet a 25-30 ezres szint.
Mint a 2008-as válság után
Ahogy arról korábbi cikkünkben már részletesebben is írtunk, a 2024-et megelőző években 18-19 ezer lakás épült évente, ami messze elmarad a 2010 előtti –, devizahitelezés által is fűtött – évi 30 ezer körüli szinttől, de még az első Fidesz-kormány idején jellemző 24 ezres átlagtól is. 30 ezer felett legutoljára 2009-ben volt az épített lakások száma, illetve 2020-ban sikerült még megközelíteni az elmúlt években, kicsit több mint 28 ezer épített lakással.
Regős Gábor, a Gránit Alapkezelő vezető közgazdásza szerint a mostani helyzet részben hasonló ahhoz, amit a 2008-2009-es válságot követően láttunk, amikor 2013-ra 7000 közelébe csökkent az épített lakások száma. „Akkor is egy válságidőszak után/alatt voltunk, ami hosszú ideig kifejtette hatását a gazdaságra” – írta megkeresésünkre.
Akkor a helyzetet a rengeteg bedőlt devizahitel és az ennek nyomán kialakult, hitelezéssel szembeni bizalomhiány is rontotta, ami most ugyan nem jellemző, de a piacon elérhető 7,2 százalékos átlagos lakáshitelkamat-szint magas, és semmiképpen sem motiváló a lakáshitel felvételére. „A visszaesésnek tehát szerintem elsősorban az alacsony kereslet az oka: ennek nyomán sem a háztartások nem kezdeményeznek saját építést, sem a fejlesztők nem túl aktívak, nem bíznak abban, hogy számukra megfelelő áron el tudják adni a felépített ingatlanokat” – írta.
Krónikusan kevés lakás épül itthon
Az elmúlt időszak építési teljesítménye viszont nemcsak a korábbiaktól marad el, hanem nemzetközi összehasonlításban is alacsonynak számít. Saját adatgyűjtésünk alapján tavaly Magyarországon épült a legkevesebb lakóépület népességarányosan a 2004 után csatlakozott 11 uniós tagállam körében. A tágabb régiónkon belül tízezer főre jutóan a legtöbb lakásépítés Lengyelországban (54,7) és Litvániában (50,5) volt, míg a legkevesebb Magyarországon (13,9) és Lettországban (21,8).
Ilyen kontextusban érdekes, hogy ha az ÉVOSZ pozitív forgatókönyve szerint 2027-re várt 30 ezer lakás megépült volna tavaly, Magyarország (változatlan népességgel számolt) mutatója 26,1-re nőtt volna. Ez még a 2024-es régiós mezőnyben is csak két ország megelőzésére lenne elég úgy, hogy ebben a mezőnyben számos más ország építési adata is mélypontot jelentett az előző évekhez képest. A 14,5 ezer litvániai épített lakás például 5,5, a 200 ezer lengyelországi épített lakás 10, az 5,7 ezer észtországi pedig csaknem 33 százalékos visszaesést jelentett.
A Euroconstruct nevű európai építőipari előrejelző hálózat jelentése szerint a megépített lakóingatlanok száma tavaly 2023-hoz képest csaknem 6 százalékkal csökkent Európában, és idén enyhe, 0,3 százalékos növekedés várható. Így ha feltételezzük, hogy a csökkenés után máshol is nőni fog az épített lakások száma, könnyen lehet, hogy még a 30 ezres teljesítménnyel is a mezőny legalján maradnánk.
A 2024-es összehasonlítás kapcsán persze még így is felmerülhet, hogy csak azért tűnik gyengének a magyar adat, mert egy rossz hazai évet vetünk össze más országok jobb éveivel. Ugyanakkor több, előző évekre vonatkozó összehasonlítás alapján is stabil Magyarország gyenge pozíciója nemzetközi összehasonlításban.
Az OECD főként 2022-es (de kisebb részben 2016 és 2021 közötti) adatok alapján készített összehasonlítása szerint Magyarországon a meglévő lakásállományhoz viszonyított új lakások aránya valamivel 1 százalék alatt volt, ez az arány pedig csak Spanyolországban, Portugáliában és Lettországban volt alacsonyabb. A Magyar Nemzeti Bank Lakáspiaci jelentései szerint a hazai megújulási arány és az épített lakások száma is az európai mezőny utolsó negyedében helyezkedett el 2021 és 2024 között. Az Eastern European Construction Forecasting Association és a Euroconstruct összesítése alapján 2011 és 2020 között nyolc régiós ország mezőnyében Magyarországon volt a második legalacsonyabb a megépült lakások száma a lakásállomány arányában.
Demográfia, szabályozás, hatékonyság
De mi az oka annak, hogy ennyire kevés lakás épül Magyarországon más országokhoz képest? „Itthon nemzetközi összehasonlításban a lakosság saját tulajdonú lakásállományának az aránya lényegesen nagyobb, és az utóbbi időben a családok ingatlanvásárlásának támogatásán, nem állami bérlakás vagy szociális lakásépítésen volt a hangsúly itthon, ami viszont jellemző volt a környező országokban. Ez részben magyarázhatja az eltérést” – mondta Juhász Attila. Az Újház Zrt. és az ÉVOSZ Magyar Építőanyag-kereskedelmi Tagozatának elnöke szerint emellett a népesség fogyatkozása és a fiatalok külföldre való elvándorlása miatt is csökken itthon a kereslet az új építésű lakások iránt.
Juhász szerint az építőiparban nagyon fontos, hogy az ingatlanfejlesztő vállalatok hosszú távon tudjanak tervezni. Ennek a feltételei ugyanakkor az elmúlt évtizedben nem mindig voltak adottak. Erre példaként a csok 2016-os kibővítését és a kedvezményes, 5 százalékos újlakásáfa bevezetését hozta, amelyek hatására 2019-re 20 ezer fölé, 2020-ra pedig csaknem 30 ezerre nőtt az átadott lakóingatlanok száma. Viszont mivel ezt követően bizonytalan volt az áfakedvezmény fennmaradása, jóval kevesebb projekt indult el, és az épített lakások száma is visszaesett a 2020-as csúcshoz képest.
„A hosszabb távon is magas újlakásszámhoz a legalább 10 éves időtávon kiszámítható adózási és támogatási környezet tudna hozzájárulni a leginkább”
– mondta Juhász.
Szerinte az Otthon Start egy ilyen irányba tett jó lépés, amitől azonban csak egy-három éves átfutással várhatóak jelentősebb eredmények, mivel az építőiparnak van egyfajta tehetetlensége a projektek nagyobb időigénye miatt.
A hosszabb távú okoknál maradva Juhász megemlítette, hogy a hazai építőipar hatékonysági problémái is magyarázhatják, hogy miért épül kevesebb lakóingatlan, mint más országokban. „Az építőipar hatékonysága elmarad a nyugat-európai sztenderdektől, az építési technológiák tekintetében sokkal inkább a hagyományos megoldások az elterjedtek, igaz, ebben vannak pozitív változások” – mondta erről.
A 2022 előtti időszakban emellett inkább a szakemberhiány, 2021-22-ben az építőanyagok inflációja jelentett problémát (utóbbiak fele importból származik, a másik felét belföldön állítják elő). 2021 óta az Európai Unióban csak Bulgáriában nőttek nagyobb mértékben az építési költségek, mint itthon. „Az építőanyag-gyártó üzemeket jelentősen érintette az energiaárak robbanása, ez is nagymértékű drágulást okozott” – mondta. Az elmúlt két évben viszont már nem az építőanyagárak, hanem a magas hitelkamatok korlátozták leginkább az új lakások iránti keresletet és így közvetetten a kínálat bővülését.
Hiányzó verseny, hiányzó telek, megfizethetetlen árak
A magas hazai újlakásárakat részben magyarázhatja a munkaerőköltség növekedése és az építőanyagok drágulása Hegedüs József közgazdász-szociológus, a Városkutatás Kft. egyik alapítója szerint is. Ő ugyanakkor arra az összefüggésre is felhívta a figyelmet, hogy a 2015 óta eltelt időszakban az új lakások nagyobb mértékben drágultak, mint a használtak.
Szerinte az alapján, hogy az új lakások úgy drágultak ilyen mértékben, hogy közben a munkaerőköltség és az anyagköltség emelkedése az új lakásokéhoz képest jóval mérsékeltebb volt,
felmerül annak a lehetősége is, hogy nem elég intenzív a verseny a fejlesztői piacon.
Például mert nincs elég, nagy projekteket megvalósítani képes szereplő, aminek – ahogy arról Ilyés Márton közgazdász a G7-en részletesebben is írt korábban – ahhoz is köze van, hogy jelentősebb külföldi magánbefektetők a kiszámíthatatlan szabályozás miatt nem fejlesztenek Magyarországon. Ennek a következménye Hegedűs szerint egy olyan magas árszint, ahol már a kereslet hiánya is akadályozza a kínálat további bővülését.
Hegedűs szerint ezen kívül a kínálat szűkösségének van egy kifejezetten a fővárosra jellemző oka: nem állnak rendelkezésre nagyobb kiterjedésű, jól fejleszthető területek (a budapesti problémákkal a Telex cikke korában részletesebben is foglalkozott). Szerinte emellett az is probléma, hogy az önkormányzatok nem rendelkeznek azokkal a jogkörökkel, amelyek alapján elvárásokat fogalmazhatnának meg egy adott fejlesztést megvalósító beruházóval szemben. Például hogy miként járulhatnak hozzá a lakhatás helyi megfizethetőségének javításához (akár bérlakásokkal).
