Két-háromszorosára gyorsíthatja a lakásdrágulást az Otthon Start, az idő pénz lesz

Július elején jelentette be a kormány, hogy szeptembertől elindul az Otthon Start Program, ami a jelenlegi piaci szinthez képest rendkívül kedvező, 3 százalékos kamatozású lakáshitelt kínál azok számára, akik nem rendelkeznek 50 százaléknál nagyobb ingatlanrészesedéssel.

Habár a kedvezményes, legfeljebb 50 millió forintos hitel még nem elérhető, több ingatlanpiaci szereplő is az érdeklődők számának növekedéséről számolt be az elmúlt időszakban, még azelőtt, hogy a részletszabályok megjelentek volna. A Duna House értékesítői által szervezett ingatlanbemutatások száma a bejelentés utáni két hétben csaknem 17 százalékkal ugrott meg az előző hónaphoz képest, a zenga.hu adatai alapján pedig a bejelentést követő héten 15 százalékkal volt több a komoly érdeklődés az oldalon.

A kereslet növekedésének hatása több előrejelzés szerint is komolyabb áremelkedés lehet. Igaz, Gulyás Gergely július elején egy Kormányinfón azt mondta, olyan mértékben az árak nem fognak nőni, mint amekkora segítséget jelent a program az ingatlanvásárlóknak. Csütörtökön pedig arról beszélt, hogy nem számít arra, hogy az ingatlanárak „érdemben” növekedni fognak.

Nem mindenki látja ezt ugyanakkor úgy, mint a Miniszterelnökséget vezető miniszter. A GKI Gazdaságkutató Zrt. elemzése szerint a program a fővárosban éppen azokat a spekulatív motívumokat élénkíti újra, amik a kínálati korlátok mellett hozzájárulnak az árak növekedéséhez, és így éppen a program célközönsége, az első lakásra váró, kevés önerővel és törlesztési képességgel rendelkező fiatalok kerülhetnek nehéz helyzetbe.

A várható növekedés mértéke ugyanakkor bizonytalan, és a támogatás valós mértéke jelentősen függ majd attól, hogy az adott környéken és ingatlanpiaci szegmensben, ahol az ingatlanra támogatott hitelt vesznek fel, mekkora lesz a drágulás. És attól is, hogy a program elindulása után mennyivel veszik majd fel a hitelt.

A 20-30 százalékos drágulás sem ritka egy év alatt

Mielőtt a konkrét várható hatásokra rátérnénk, érdemes áttekinteni, hogy egyáltalán miért merül fel, hogy a program olyan drágulást okozhat, ami a kamattámogatás jelentős részét ellensúlyozhatja.

Sándorfi Balázs, a Bankmonitor alapító-ügyvezetője a Telexen megjelent cikkében részletesen elemezte a korábbi támogatott konstrukciók – mint a csok, a Babaváró, a Zöld Otthon Program – bejelentését követő ingatlanár‐változásokat. Az elemzés szerint a korábbi négy nagy lakáspiaci program bejelentése után egy év alatt Budapesten 10 és 27 százalék közötti, országosan pedig 12 és 29 százalék közötti áremelkedés volt az ingatlanpiacon. Sándorfi szerint mivel az Otthon Start Program széles körben lesz hozzáférhető, a korábbi programokhoz képest is magas támogatott hitelösszeg jár hozzá, és más támogatásokkal is kombinálható, egy éven belül nem kizárható a 15-20 százalékos áremelkedés a hatására.

De valójában néha még kormányzati intézkedésre sincs feltétlenül szükség az ilyen mértékű dráguláshoz. A Magyar Nemzeti Bank lakásárindexének nemrég közzétett első negyedéves adatai alapján a drágulás már az év elején is – amikor a lakossághoz kerültek a Prémium államkötvények kamatai – ebben a sávban mozgott, országosan 15, Budapesten pedig 22 százalékos volt.

Az elmúlt tíz évben az MNB lakásárindexe szerint a nominális lakásár-növekedés éves átlagban körülbelül 15 százalék volt országosan és a vidéki városokban is.

Budapesten 2015 és 2020 között ennél jóval magasabb, 20 százalék körüli átlagos növekedés volt jellemző, de ezen belül voltak olyan jelentős lassulások is, mint 2020 vagy 2023 (amikor szinte stagnált, vagy csak 5 százalékkal nőtt az átlagár).

Mi lesz most?

A G7-nek nyilatkozó elemzők szerint több olyan fontos tényező sem ismert egyelőre, ami jelentősen meghatározza, hogy pontosan mekkora árnövekedést hozhat a program. Nem tudni például, hogy pontosan mennyien fogják felvenni a kedvezményes hitelt, de sok múlik azon is, hogy mennyi lakás épülhet a program indulását követően (hiszen a kínálatnövekedés mérsékelheti az árak növekedését).

Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint ha a program széles körben hozzáférhető, és nem társul hozzá kínálatbővítés például építési támogatások formájában, Budapesten és a nagyobb vidéki városokban 10–20 százalék közötti nominális áremelkedés is elképzelhető egy éven belül. „A hatásokat árnyalja a 2022-2024 közötti árnövekedés miatti bázishatás, illetve a reáljövedelmek stagnálása is” – írta megkeresésünkre.

Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint az elmúlt évek tapasztalata alapján az ingatlanpiacon

alapjáraton havi szinten jellemző a körülbelül 0,5 százalékos drágulás, amihez még 0,5-1 százalék körüli drágulás adódhat hozzá, ha felpörög a piac.

Ez alapján ő egy éven belül 6-12 százalék körüli extra drágulásra számít a program elindulását követően az „alapszintű” áremelkedés felett, ami összességében tehát 12-18 százalékos áremelkedést jelentene.

„A program hatására a második negyedévet jellemző alacsonyabb kereslet ismét növekedésnek indulhat, így a program ideje alatt feltehetően az áremelkedés üteme sem lesz kisebb, mint a korábbi évek átlaga” – írta megkeresésünkre Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője.

Sok múlik a helyszínen

Az országos átlag mögött ugyanakkor jelentős eltérések lehetnek lokációtól és ingatlantípustól függően is, ami azt is meghatározza, hogy a hazai ingatlanpiac egyes részein mekkora mértékű valódi támogatást jelenthet a kamattámogatott hitel. Futó Péter szerint a program alapjáraton feltehetően azokban a térségekben fog jelentősebb áremelkedést okozni, ahol a négyzetméterenkénti másfél millió forintos felső árlimit alatt vannak a négyzetméterárak, ugyanakkor a stabil munkaerőpiacnak köszönhetően átlag felettiek a jövedelmek, amelyek lehetővé teszik a magasabb összegű hitelfelvételt.

Mindez kiegyenlítő hatással lehet a teljes ingatlanpiacot nézve. „Egy év múlva azt fogjuk látni, hogy azokban a térségekben, ahol korábban alacsonyabbak voltak az ingatlanárak, nagyobb mértékű drágulás ment végbe, míg a drágább környékeken a növekedés üteme jóval visszafogottabb maradt” – mondta erről Balogh László.

Míg Budapesten a jövedelmi oldal erős, és a magasabb négyzetméterárak több helyen is korlátozzák a program feltételeinek megfelelő kínálatot, addig vidéken az árlimit sokkal kevésbé akadály. Budapesten jelenleg körülbelül 1,3 millió forint az átlagos négyzetméterár, és egy bő 10 százalékos áremelkedés már 1,5 millió forint fölé tolhatja az árakat. Ezért aztán a fővárosban elsősorban a külső kerületekben nőhet majd meg a kisebb lakások iránt a kereslet a program hatására.

„Debrecen, Szeged, Győr, Veszprém, Székesfehérvár, Kecskemét mind olyan települések, ahol az országos átlaghoz képest stabil a munkaerőpiac, de a lakásárak bőven 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt maradnak, így amellett, hogy sokan tudnak majd élni a kedvezményes hitellel, az ingatlankínálat is széles” – írta Futó Péter a fővároson kívüli városokban várható hatásokról.

Balogh László nem vár nagy áremelkedést az olyan 850–950 ezer forintos átlagos négyzetméterár közti árszintű nagyvárosokban, mint amilyen Debrecen, Győr, Szeged, Veszprém, szerinte a vármegyeszékhelyek között inkább az alacsonyabb árszintűeknél okozhat jelentősebb drágulást a program, mint amilyen például Miskolc vagy Kaposvár (ahol közel 500 ezer forint volt júliusban az átlagos négyzetméterár).

Szegő Péter is úgy látja, hogy különösen a vidéki nagyvárosokban aktiválódhat újra a kereslet, és ezen belül főleg a panelek és az olcsóbb téglaépítésű lakások iránti érdeklődést növelheti a program. „A családi házaknál az agglomerációban lehet jobban érzékelhető az árnövekedés, ahol még van aktív kereslet, de itt a telekárak már eleve felfelé húzzák az árszintet. A falvakban és kistelepüléseken ugyanakkor hiába nőne elméletileg a kereslet, ha a vásárlóerő ezt nem tudja követni – ez korlátozza a tényleges árnövekedést, és inkább kínálati feszültséget vagy stagnálást eredményezhet” – írta a Duna House vezető elemzője.

Mekkora lesz a valódi támogatás?

Azon kívül, hogy hol és milyen fajta ingatlanra veszi majd fel valaki a kedvezményes hitelt, azon fog még sok múlni, hogy pontosan mikor veszi majd fel.

Fülöp Norbert Attila, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője egy most 52 millió forintot érő budapesti panellakás példáján vezette le, hogy elképzelhető olyan forgatókönyv, hogy ha a lakás 20 százalékot drágul egy év alatt, és valaki ekkor veszi fel a 3 százalékos hitelt (25 éves futamidőre, 20 százalékos önerővel), akkor minimálisan még többet is kellene visszafizetnie a banknak, mintha most venné fel rá a legolcsóbb elérhető piaci hitelt 20 éves futamidőre.

A Portfolio.hu pedig több felvett hitel, az önerő nagysága és a hitel futamideje szerinti forgatókönyvet is végigszámolva arra jutott, hogy kisebb, 20 százalék körüli önerő mellett 20-33, nagyobb, 50-60 százalék körüli önerő mellett pedig 10-18 százalékos drágulás is elég ahhoz, hogy a támogatott hitel előnye eltűnjön egy jelenleg átlagosnak mondható 6,5 százalékos kamatozású piaci lakáshitelhez képest.

Persze, ahogy a lap cikke is megjegyzi, néhány hónap kevés ahhoz, hogy a többség számára a program pénzügyi előnye eltűnjön, ennyi idő alatt vélhetően nem fognak 20-30 százalékkal drágulni az ingatlanok. Azt a következtetést azonban így is levonhatjuk, hogy

a program indulását követően minél korábban veszi fel valaki a kedvezményes hitelt, annál jobban járhat.

Ebből pedig az is következik, hogy minél később veszi majd fel valaki a programban a hitelt, annál kevésbé lesz egyértelmű, hogy mennyivel jár jobban ahhoz képest, mintha az egész Otthon Start Program el sem indult volna, és csak egy aktuálisan legolcsóbb piaci lakáshitelt vett volna fel.

Ezért aztán annak is nagy jelentősége lesz, hogy az Otthon Start jelentette pluszkereslet milyen átfutással hajthatja fel az árakat a piacon. A G7-nek nyilatkozó elemzők véleménye eltért azzal kapcsolatban, hogy mire lehet számítani. „A piaci tapasztalatok alapján az árnövekedés gyorsan megjelenik az eladói elvárásokban, de a realizált árak csak egy késleltetett fázisban követik ezt le. Azaz a hirdetési árak már néhány héten belül emelkedhetnek, miután érzékelhetővé válik a keresletnövekedés, de a tranzakciókban ez pár hét vagy egy-két hónap múlva csapódik le” – írta erről Szegő Péter.

Balogh László viszont úgy látja, hogy hosszabb lefutása lehet az áremelkedésnek. Az Ingatlan.com vezető elemzője szerint eleve lassabb dinamikát vetít előre, hogy a kedvezményes hitelt az eladók jóval lassabban tudják beárazni, mint egy konkrét összegű pénzügyi támogatást, mint amilyen például a csok volt. Emellett az is fontos, hogy a programban jelentős részt első lakást vásárlók vehetnek részt, akik a piac árérzékenyebb szereplői közé tartoznak. Ráadásul végeredményben egy hitelről van szó az Otthon Start esetében, és az, hogy a legtöbb városban pár millió forintos önrész nem elég a részvételhez, kordában tarthatja a keresletet.

Balogh emiatt arra számít, hogy a program járulékos keresleti hatásai – tehát hogy a kedvezményes hitellel megvett ingatlanok eladói új ingatlant vesznek – még jelentősebbek is lehetnek. „Láncreakciók tudnak beindulni, ami általános keresletélénküléshez vezethet, de hogy ez milyen mértékű lesz, az már csak azért is kérdéses, mert az eladóknak piaci hitelt kellene majd felvenniük az új ingatlan megvásárlásához” – mondta erről az Ingatlan.com vezető elemzője.