Kiemelt figyelem övezi jelenleg a lakások drágulását, és az máris látszik, hogy az uniós mezőnyben eddig is a leggyorsabbak közé tartozó áremelkedési ütem újabb lendületet kap az Otthon Start Program támogatott hiteleivel. De mitől függ a bázis, azaz hogy milyen szintről következik be a mostani drágulás? Ebben a cikkben ezt vizsgáljuk meg települési szintű adatokon, ezek lassú rendelkezésre állása miatt 2022-es számokkal. (Ehhez képest országosan 2023-ban 5,8 százalékkal drágultak a lakások, míg tavaly 13 százalékkal.)
Fontos a helyi munkaerőpiac, de nem mindenhol
A foglalkoztatás alakulása közvetlen és erős hatással van az ingatlanpiacra: ahol a lakosság nagyobb arányban dolgozik – és ezáltal több a potenciális vásárló, akiknek a fizetőképessége is magasabb –, ott jellemzően jóval magasabb négyzetméterárak adódnak.
Igaz, vannak kivételek, ahogy az alábbi ábrán is látszik, amelyen a jobb összehasonlíthatóság kedvéért a legalább ötezer fős települések szerepelnek a megyeszékhelyek és a budapesti kerületek kivételével. (A kurzort az adott település pontjára mozgatva leolvashatók a városhoz tartozó értékek.)
A települések bizonyos csoportjai tehát abban a kivételes helyzetben vannak, hogy ez az összefüggés kevéssé érvényesül: ezek a nyaralóövezetek, illetve turisztikai célpontok, továbbá a budapesti agglomeráció. Ebben a körben a munkaerőpiac hatása elhalványul több más tényező mellett, mint például a főváros megközelíthetősége és a természeti környezet minősége, illetve a befektetők és a sokadik ingatlanjukat megvásárlók jelenléte – erre utal, hogy a fenti ábrán a szóban forgó településeket jelző narancssárga és kék pontok a foglalkoztatottak arányához képest jellemzően rendkívül drága ingatlanárakat jeleznek.
A jövedelmi színvonalat nézve azonban már egyöntetűbben mutatkozik meg a munkaerőpiac fejlettsége és az ingatlanpiac árszínvonala közötti összefüggés: a budapesti agglomeráció települései jórészt rásimulnak az szja-alapot képező jövedelmek növekedésével emelkedő lakásárak trendvonalára.
Vannak azonban érdekes kivételek a fenti ábrán is. Balatonfüred, Siófok vagy például Balatonboglár esetében e tekintetben is megmutatkozik a nyaralók hatása, aminek következtében a helyi munkaerőpiaci körülményekhez képest túlárazottá válnak az ottani ingatlanok.
Ugyanakkor vannak olyan városok is, ahol egy-egy ottani munkáltató révén aránylag kedvezően alakul a helyi jövedelmi színvonal (az átlag legalábbis), amihez mérten megfizethetőnek tűnnek az ingatlanok. Paks esete a legkirívóbb az atomerőműnek köszönhetően, de Tiszaújváros is ebbe a körbe sorolható, vélhetően a Mol (korábban TVK) komplexuma miatt. Figyelemre méltó Ács helyzete is, ahol az ottani munkáltatók mellett Győr, Komárom és Tatabánya közelsége is szerepet játszhat a viszonylag – az ottani lakásárakhoz képest legalábbis – magas bérekhez.
Nem mindegy, mennyi lakás épül a nagyobb városokban
A megyeszékhelyekre áttérve is jól látszik a jövedelmek és a lakásárak összefüggése, ám ebben a körben is vannak olyan települések, ahol kivételesen drágák az ottani bérekhez képest az ingatlanok. Erre példa Debrecen és Veszprém, amelyek jócskán a fenti ábra átlójában lévő trendvonal felett helyezkednek el – ez a vonal mutatja meg, hogy adott bérszint mellett átlagosan mekkora négyzetméterárra lehet számítani a megyeszékhelyek körében. Vannak persze ellenpéldák is, Miskolc, Salgótarján, Szekszárd és Szolnok lakáspiacain viszonylag megfizethető áron vásárolhatnak ingatlant az ott élők.
A jelentősebb egyetemvárosokban a diákok miatt élénkebb albérleti piac is felfelé tolja a lakásárakat. Így Pécs és Szeged is a vonal fölé került, míg Debrecenben emellett az autó- és akkumulátoripari gyárépítések miatt spekuláló befektetők is ráerősítettek az utóbbi években erre a folyamatra. Veszprém ingatlanpiacán pedig az egyetem hatása mellett a város kedvező, Balaton-közeli, szinte nyaralóövezeti fekvése is szerepet játszhat a rendkívül magas árak kialakulásában.
Ezeken a településeken ráadásul az ingatlankínálat viszonylag lassú bővülése is az árak és a keresetek rendkívüli szétszakadását eredményezi. A fenti ábrára visszatérve, épp a már emlegetett trendvonal közelében helyezkedik el Győr, Kecskemét és Szombathely – ezek azok a városok, ahol az elmúlt évtizedben vagy legalábbis annak második felétől rendre felélénkült a lakásépítések üteme.
Ugyanakkor Debrecenben és Szegeden legfeljebb egy-egy évig tartott az építkezések felfutása, Veszprémben pedig sosem volt jellemző, hogy más megyeszékhelyekhez képest sok új lakás épült volna, noha 2019 óta rendre minden évben az egyik, ha nem a legdrágább ingatlanpiaccal jellemezhető város ebben a mezőnyben.
