2,9 millió magyart érint a lakhatási szegénység, és ezen a jövőre kiosztott ezermilliárd sem fog segíteni

Súlyos társadalmi probléma, ha az ember nem jut hozzá a megfelelő minőségű lakhatáshoz, mert az nemcsak egyénileg, de akár generációkon keresztül is meghatározhatja az emberek életét – mondta a Habitat for Humanity Magyarország szerdai sajtóeseményén Ámon Katalin, a TK Kisebbségkutató intézet munkatársa, aki Czirfusz Mártonnal, a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont szakértőjével közösen készítette el a Habitat for Humanity Magyarország éves Lakhatási jelentését. A lakáspolitikával és lakhatási problémákkal foglalkozó szervezet jelentésének első fejezete az energiaszegénységgel foglalkozott, erről ebben a cikkünkben írtunk részletesen.

A szervezet szerint Magyarországon körülbelül 2,9 millió embert érint a lakhatási szegénység valamilyen indikátora. Ámon Katalin szerint a lakhatási problémák az elmúlt években a köztudatba is bekerültek. 2024-ben a kormány bejelentette a gazdaságpolitikai akciótervét, aminek egyik pillére a megfizethető lakhatás lett.

Ez azonban nem sok olyan programot hozott, amelyek szociálisan célzottan, a lakhatási szegénységben élőknek kedveznének.

A Habitat for Humanity jelentése szerint ez jövőre sem fog változni, mivel a 2026-os költségvetés lakhatási kiadásának csupán öt százaléka lesz szociálisan célzott.

A kormány intézkedéseinek elsősorban az volt a céljuk, hogy erősítsék a fogyasztást és támogassák az építőipart, ezzel elkerülve a recessziót. A Habitat for Humanity szerint azonban az új lakhatási programoktól nem várható a lakhatási szegénység érdemi csökkenése, mivel azok a súlyos lakásminőségi és megfizethetőségi problémákkal küzdőket nem segítik. A támogatások csak a fiataloknak, a hitelképes középosztálybelieknek és a lakástulajdonosoknak nyitnak új lehetőséget.

Ilyen lakásfinanszírozási eszköz volt a Habitat for Humanity szerint:

• Az 5 százalékos kamatplafonú lakáshitel, amit a bankok „önkéntes vállalásként” vezettek be 35 év alattiaknak energiahatékony lakások vásárlására. Ez azonban a szigorú hitelbírálat miatt nem lett népszerű, és nem segített a lakhatási szegénységen, mivel sok abban érintett nem volt hitelképes.
• Az Otthon Start Program, ahol legfeljebb 50 millió forintnyi, fix 3 százalékos hitelt kínálnak azoknak, akiknek az elmúlt tíz évben nem volt 15 millió forintot meghaladó tulajdonrésze belterületi ingatlanban. A programba azonban se életkori, se vagyoni korlátot nem építettek, és a gyermekvállalás sem feltétel, így a jelentés szerint várhatóan a magasabb jövedelműekhez fog elszivárogni, többek között befektetési célú lakásvásárlásra.
• A lakásfelújítási programok, amelyekből több is indult hazai és uniós források felhasználásával. Ilyen a Vidéki Otthonfelújítási, a Vidéki Otthonteremtési, és az Energetikai Otthonfelújítási program is, amelyekre vagy csekély az érdeklődés, és a vissza nem térítendő támogatás és hitel kombinációja miatt nehezen elérhetők a sérülékeny háztartások számára.
• Az átmeneti jellegű lakásfinanszírozási források. 2025-ben például a SZÉP kártyák egyenlegének 50 százalékát lakásfelújításra is lehet költeni, a nyugdíjpénztári megtakarítások pedig lakáshitel törlesztésre, önrészének megfizetésére és lakásvásárlásra vehetőek fel. Míg előbbinél a hatás a SZÉP kártyákon tárolt alacsony összeg miatt elhanyagolható, utóbbi a pénztári vagyon egyenlőtlen eloszlása miatt főleg a jobb vagyoni helyzetűeket segíti.
• Az olyan munkáltatói és munkavállalói támogatások, mint a közszolgálati dolgozók évi egymillió forintos otthonteremtési támogatása, vagy a legfeljebb négymillió forintos kamatmentes munkáshitel a 17 és 25 év közöttieknek.
• A már korábban is létező családtámogatások, mint a csok plusz és a babaváró hitel. Ezek a lehetőségek azonban szintén nem segítik a jelentés szerint az alacsony jövedelmű, nem hitelképes háztartásokat a helyzetük megoldásában.
• A Lakhatási Tőkeprogram, ami az elmúlt időszak egyetlen komolyabb, a kínálati oldalt segítő lakásteremtési támogatása volt. 19 ingatlanfejlesztéssel foglalkozó alapkezelőnél 300 milliárd forintot helyezett ki az állam annak reményében, hogy a programból majd harmincezer új lakás épül. Az ingatlanfejlesztőknek azonban semmilyen megfizethetőségi kritériumnak nem kell megfelelnie, így nincs garancia arra, hogy valóban megfizethető lakások épülnek a pénzből. A Habitat for Humanity szerint épp ezért jobban szolgálta volna a megfizethető lakhatási lehetőségek bővülését, ha az önkormányzatoknak és a nonprofit bérlakásfejlesztőknek, megfelelő szabályozási környezetben adják oda a pénzt.

A jelentés szerint a kormány kampánya a saját lakástulajdonra (mint „magyar álomra”) épült, és a bérlakásprogramok ellen szólt, pedig erős állami és szabályozott bérlakásszektor nélkül nehezen biztosíthatóak mindenkinek a méltó lakhatási körülmények. És mivel a lakáspolitikai eszközök túlnyomó többsége a keresleti oldalt célozza, és szinte csak a magasabb jövedelműeket éri el, tovább növeli a lakhatási egyenlőtlenségeket. Például azáltal, hogy a fogyasztás erősödése a szegényebb, a támogatási feltételek teljesítésére képtelen rétegeknek is megemeli az ingatlanárakat.

Eközben több szabályozási változás is történt, azonban ezek a szervezet szerint szintén nem segítettek érdemben a lakhatási költségek javításán. Idén lépett életbe a „helyi önazonosság védelméről” elnevezésű törvény is, aminek segítségével korlátozni tudják az önkormányzatok, hogy kik vásárolhatnak ingatlant a településükön. Ezt azonban a szervezet tapasztalatai szerint gyakran diszkriminatív módon alkalmazzák az önkormányzatok, és megakadályozzák a szegényebb, alacsonyabb státuszú emberek, így például a büntetett előéletűek, a magyarul nem tudók vagy a középfokú végzettséggel nem rendelkezők beköltözését.

A jelentés szerint ugyanakkor nem volt változás a sérülékeny csoportokat célzó támogatásoknál, így továbbra sem segítik a gyermekvédelemből kikerülő fiatalok lakhatását érdemben, nem történt előrelépés a tömegintézmények támogatott lakhatással való kiváltásában, sem a hajléktalanok lakhatásának biztosításában. Emellett négy évvel a háború kezdete után sincsenek hosszú távú állami lakhatási programok az ukrán menekülteknek, a karitatív programok pedig forráshiánnyal küzdenek.

1990 óta a magyar költségvetésben a lakástulajdonhoz kapcsolódó, szociálisan nem célzott támogatások adják a kiadások legnagyobb tételét. 2024-ben a legnagyobb ilyen tétel a körülbelül 200 milliárd forint költségű babaváró támogatás, és a 100 milliárd forintos csok-támogatások voltak. Jövőre is a babaváró támogatások maradnak az első helyen, de a második helyre a Vidéki Otthonfelújítási Program, a harmadikra a közszolgálati otthonteremtési támogatás, a negyedikre pedig az Otthon Start fog kerülni.

Eközben jelentősen elmaradtak a szociálisan célzott támogatások: gyermekvédelmi gondoskodásból kikerülők lakhatásának támogatására egymilliárd forintot, az akadálymentesítésre pedig mindössze 110 millió forintot költött az állam 2024-ben. A lakhatásnál két fő eleme van a szociálisan célzott támogatásoknak. Az egyik a települési támogatás, amire tavaly 25 milliárdot költött az állam, míg a másik a szociális tüzelőanyag-támogatás, amire 5 milliárd forintot szántak az államkasszából. Utóbbi támogatás összegét 2019 óta nem emelték, pedig ez idő alatt 1,8-szorosára nőtt a tűzifa ára.

A lakossági energiaköltségek támogatása, amelybe a lakossági fogyasztókhoz
közvetlenül eljutó energiatámogatást soroljuk, a 2000-es évek közepétől nem létezik.
A grafikonon 2011-re teljesen eltűntek a lakossági energiaköltségek támogatásával kapcsolatos kiadások, aminek egyik oka, hogy a „rezsicsökkentés” lakossághoz eljutó kiadásai nehezen azonosíthatók a központi költségvetésben, ezért nem szerepelnek az összesítésben.

A Habitat for Humanity szerint az állami költségvetés 2026-ra tervezett, nagyjából 1000 milliárd forintnyi lakhatási kiadásának

95 százaléka nem rászorultsági alapon lett célozva.

Az elmúlt években a lakásárak és a lakbérek megemelkedtek Magyarországon. A megfizethető lakás aspektusát három szempont alapján határozták meg a jelentésben:

• képes-e valaki megfizetni a háztartás a lakás megvásárlását vagy bérlését;
• veszélyeztetik-e a lakhatás költségei a háztartás alapvető szükségleteinek kielégítését;
• képes-e a lakás megfelelő minőségű, emberhez méltó körülményeket biztosítani.

A szervezet 2024-es jelentése szerint a magyar lakosság 30,3 százalékát, azaz majdnem 2,9 millió főt érintett a lakhatási szegénység legalább egy indikátora. A szervezet ugyanakkor úgy gondolja, hogy a kormányzati lakáspolitika, aminek fő célja a lakástulajdonhoz jutás támogatása, az ingatlanárak drasztikus növekedésével megnehezíti a szociálisan rászorulóknak, hogy ingatlanhoz jussanak. Az Eurostat adatai alapján Magyarországon nőtt legjobban a lakások vételára az elmúlt 15 évben az Európai Unión tagországai közül. Reálértéken csaknem 2,5-szer drágább most egy lakás, mint 2010-ben. Összességében annak ellenére sem lett elérhetőbb a lakástulajdon, hogy sok százmilliárd forintnyi támogatást fordított a lakhatásra a kormány.

A magánlakások bérleti díjai is folyamatosan emelkedtek, így 2025 augusztusában a lakbérek országosan 7,5 százalékkal voltak magasabbak az előző év azonos időszakához képest. Tízéves távlatban már 126 százalékos volt országosan a növekedés, míg Budapesten 116 százalék. Közben folyamatosan csökkent az önkormányzati tulajdonú lakások száma, 2024-re ezek száma már a százezret sem éri el, és ennek is csak egy része kerül szociális szempontok alapján kiadásra.

Ámon Katalin szerint gyakran elhangzik érvként, hogy a lakhatási költségek növekedése mellett a jövedelmek is folyamatosan emelkedtek, de a szakértő kiemelte, hogy ez jelentősen elmaradt a lakásárak emelkedésétől.

A költségek növekedése az eladósodást és a lakásvesztés kockázatát is növeli. Azoknak, akik nem részesülnek a támogatásokban, a Magyar Nemzeti Bank májusi jelentése alapján érdemben csökkent a lakáshitelek megfizethetősége. A Habitat for Humanity szerint eközben a lakásszegénységben élők a havi lakhatási költségeket gyakran személyi kölcsönökkel fedezik. Ezzel lehet összefüggésben, hogy a pénzintézetek által kibocsátott személyi hitelek értéke az MNB adatai alapján 2023-ról 2024-re 55 százalékkal nőtt. A rezsitartozás aránya 7,1 százalék volt 2024-ben a teljes magyar népességben, azonban a legsérülékenyebb háztartásoknál – például a gyereküket egyedül nevelőknél vagy azoknál a családoknál, ahol háromnál több gyerek van – ez az arány már csaknem 30 százalék volt.

A lakhatás minőségével is akadnak problémák. 2024-ben a magyar háztartások 14,6 százaléka élt túlzsúfoltságban az Eurostat adatai szerint, míg a 0 és 17 év közöttieknek jóval nagyobb részét, 26 százalékát érintette ez a probléma. A 2022-es népszámlálás alapján ráadásul több tízezer ingatlan nincs közművesítve, miközben a lakások 30 százaléka nem összkomfortos. Az Eurostat 2023-as adatai szerint

a háztartások 12,6 százaléka élt olyan ingatlanban, ahol beázott a tető vagy penészesek voltak a falak.

6,1 százaléka nem tudott megfelelően befűteni, 22,7 százalék pedig nem tudta lecserélni az elhasználódott bútorokat.

A szervezet szerint problémát jelentett a kormány 2025-ös lakáspolitikai intézkedéseiben, hogy azok stratégia, koncepció nélkül születtek, és az sem volt világos, hogy milyen megfizethetőségi célokat tűznek ki, milyen eredményeket várnak tőlük. A szervezet szerint épp ezért fontos lenne egy olyan lakáspolitikai koncepció elkészítése, amiben a lakásvesztési és hajléktalansági mutatók javítása, a lakásminőség vagy a lakhatási szegénység más formáinak a fejlesztése jelenne meg célként. Ezekre a célokra pedig a központi költségvetésből biztosítsanak forrást, amiből a karitatív, egyéb civil és önkormányzati lakhatási programok is részesülhetnek. A Habitat for Humanity azt javasolja, hogy tegyék szociálisan célzottá a lakhatási programok jelentős részét, így elkerülve, hogy a támogatásra nem rászorulókhoz kerüljön az összeg. Emellett a szociális bérlakás-programok bővítését is indokoltnak tartják.

A szakértők szerint ugyanakkor akadnak olyan példák Magyarországon, amelyek konkrét eszközökkel és célokkal próbálják megközelíteni a lakhatási szegénység problémáit. Ilyen a Felzárkózó Települések Lakhatási Programja, amit a Magyar Máltai Szeretetszolgálat koordinál, és az ország 300 legszegényebb településének a felzárkózását célozza. Ezekben néhány száz szociális bérlakás épülhet meg, amit öt évre adnak ki, és szociális munkával segítik a bérlőket. Emellett a szegény háztartásokat a csok és a babaváró támogatások igénylésében is segítik, és egy tetőkommandót is létrehoztak, akik biztosítják a kisebb és gyorsabb munkák elvégzését a legrosszabb állapotú ingatlanokban.

Ehhez hasonló az MR Közösségi Lakásalap Programja is, amit a megszűnt Nemzeti Eszközkezelő 6400 ingatlanos állományának átvételére hozott létre a kormány. A cél, hogy a karitatív szervezetekkel együttműködésben ezekkel a piacinál kedvezőbb lakásbérleteket biztosítsanak a rendszeres, de alacsony jövedelemmel rendelkezőknek. A szervezet szerint ugyanakkor nem teljesen világos, hogy miért privatizálták a jóval nagyobb bérlakásállománnyal rendelkező NET Zrt. ingatlanjainak döntő többségét, és hogy miért csak a Lakásalapot működtető két karitatív szervezetnek, a Magyar Máltai Szeretetszolgálatnak és a Magyar Református Szeretetszolgálatnak nyitotta meg a szociális bérlakásszektort érintő támogatásokat, ezzel kizárva például az önkormányzatokat és civil szervezeteket.

A Magyarország jövő időben szakpolitikai műsorunkban nemrég külön adásban is foglalkoztunk a magyarországi lakhatási válsággal: