Otthon Start: vannak nyertesek, de nagyon sokan veszítenek rajta

Szeptember 1-én elindult az Otthon Start Program. A 3 százalékos, államilag támogatott kamattal felvehető lakáshitelre sokan ráugrottak, nagyon intenzív az érdeklődés: Gulyás Gergely a kormányinfón alsó hangon tízezer felvevőről számolt be eddig, a GKI fél év alatt 152 ezer igénylőt vár, és hitelközvetítők kalkulátoraiban mostanában 90 százalékban ezt a lehetőséget keresik az érdeklődők.

A kormány aktuális üzenetei központjába állította az Otthon Startot (a Tisza állítólagos „adóemelése” mellett) a „rendszerváltás utáni legnagyobb otthonteremtési program” rendre megjelenik azoknak a fideszes politikusoknak, akár minisztereknek is a Facebook-oldalán, akik amúgy teljesen más szakterületen dolgoznak.

Vélhetően abban a szellemben nyomják ennyire az Otthon Startot, hogy ezzel egy pozitív, jóléti intézkedést népszerűsítenek, vagyis valami olyat sulykolnak, amiről azt gondolják, jó a választópolgároknak. De azoknak, akik hajlandóak egy kicsit mélyebben utánaszámolni a program várható hatásainak, sajnos biztosan cizelláltabb véleményük lesz ennél.

Rövid távon pörgés, hosszú távon teher

Az ingatlanpiac valóban azonnal felpörgött. Az árak gyorsan emelkedtek, maga a Magyar Nemzeti Bank (MNB) is azzal számol, hogy amennyiben nem indul be az építési piac, 15-20 százalékos pótlólagos áremelkedés is történhet.

Vagyis úgy tűnik, hogy nem jött be a kormányzat, már eleve falsnak tűnő logikája, amely szerint a program határértékei, vagyis az ingatlan teljes árára (lakásoknál 100 millió, házaknál 150 millió forint) és egységnyi árára (1,5 millió forint / négyzetméter) vonatkozó limitek miatt nem fog elszállni az ingatlanpiac árszintje. De, elszállt.

A Telexen foglalkoztunk már azzal is, hogy egy amúgy stagnáló gazdaságban milyen problémákat okoz a keresletoldali beavatkozás. Az adófizetők, a költségvetés jövőbeli nagy terhei persze egyéni szintre vetítve nehezen érthetőek, nem könnyű őket átérezni, de azért röviden rögzítsük, mi az igazi hosszú távú probléma az intézkedéssel: az, hogy

az állam megint kitalált egy olyan programot, amivel rövid távon szeretne élénkíteni, népszerűséget szerezni, de ezzel hosszabb távra fixál magának egy hatalmas, évenként jelentkező kiadást.

Ilyen terhet már a csok-hitel és a babaváró is jelent, és korábban ilyen volt a Magyar Nemzeti Bank 2,5 százalékos kamattal felvehető Növekedési Hitelprogramja (NHP) is. Igaz, utóbbi esetben az MNB-nél keletkezett gigaveszteség a kamatszint emelése után, ez pedig egy kicsit nehezebben (volt) megfogható, mint a költségvetési hiány.

A kamattámogatás mindenesetre összességében nagyon nagy az Otthon Startnál. A tehertétel mértéke két dologtól függ: hogy meddig tart a program, azaz hány ilyen hitelt támogat majd az állam, illetve hogy a jövőben miként alakulnak a piaci kamatok. Ha a kamatszint a jövőben esetleg megint elszáll, akkor szinte finanszírozhatatlan lesz, ha viszont esni fognak, akkor könnyebb lesz a differenciát dotálni. Óvatosságra intő példa, hogy a program lengyelországi előképe olyan népszerű – és emiatt az állam számára olyan nagy jövőbeli teher – volt, hogy mindössze fél évet élt meg.

Az állampolgár tehát 25 éven át biztosan csak 3 százalékot fizet, de az állam téríti a piaci kamat és a 3 százalék különbségét. Korábban azt is vizsgáltuk, hogy miképpen befolyásolja ez a szabályrendszer az ügyletek „lepapírozását”, ezeket a gondolatokat mutatjuk majd be egy összetett példán.

Nyertesek és vesztesek

Mielőtt azonban a számokat mutatnánk, izgalmas kérdés megvizsgálni, hogy a sikersztoriként eladott program valójában potenciálisan kinek hoz nyereséget, kinek hoz veszteséget.

Elsőre vélhetően azt gondoljuk, hogy a nyertesek között lesznek azok az eladók, akik maguk nem akarnak másik lakást venni, hiszen ők a nagy áremelkedés közben drágábban tudnak értékesíteni, a bejövő pénzt pedig tehetik másba. Nyerhetnek az ingatlanközvetítők, hitelközvetítők, ügyvédek, értékbecslők, közjegyzők, felújítók, akikhez vélhetően egy ideig dömpingszerűen esnek majd be a munkák, ráadásul egy részüknek az ingatlan százalékos értékétől függ a díjuk, így magán az áremelkedésen is nyernek. Természetesen az a vevő is jól járhat, aki tud élni a programmal, hiszen ő kedvezőbb hitelkamattal vásárol. Egy kicsit összetettebb a bankok helyzete, de az azért alapvetően jó nekik, hogy kapnak egy hosszú távú, kiszámítható hitelkihelyezési lehetőséget (miközben azért lejjebb majd látjuk, hogy veszíthetnek is a gyorsan emelkedő kamatokon).

A vesztesek között van viszont mindenki, aki ezt csak finanszírozza, vagyis az adófizető állampolgárok nagyobb része. Előre nem lehet megmondani, hogy mennyibe fáj majd nekik ez az egész a következő évtizedekben, de ezermilliárdos tételt becsülnénk. Illetve ahogyan az már a korábbi, ehhez hasonló programoknál látszott: pórul járnak azok a vevők, akik az ingatlanpiaci áremelkedést elszenvedik, de maguk nem jogosultak a programra.

Idáig egyértelmű, de természetesen ezen kívül is felvethető egy csomó másik kérdés. Ha kedvezőbb a hitel kamata, de drágább lett közben az ingatlan, akkor igazából mennyit nyernek a program résztvevői? A bankoknak a megnövekedett hitelkihelyezés szimplán nagyobb előny, vagy valamilyen hátrány is származik abból, hogy egy állami program felé lép el a lakáshitelek piaca? Például az állam olykor nem rest egyoldalúan szabályokat bevezetni, kamatplafonokat kialakítani. A hitelközvetítők valóban profitálnak a megnövekedett forgalomból, vagy nem lesz rájuk szükség, olyan tiszta a program feltételrendszere, hogy a bankok nem szívesen fizetnek majd nekik jutalékot?

Az Otthon Start nélküli matek

Az árak emelkedése tehát már megindult. Az MNB számaiból kiindulva most egy olyan (konzervatív) számítást végzünk, amelyben összehasonlítjuk a program nélkül jósolt 5 százalékos éves drágulást és az addicionális 15 százalékos, azaz összességében 20 százalékos drágulást egy konkrét, elképzelt eseten keresztül.

Az MNB logikája amúgy tiszta: ha valahol többletkereslet jelenik meg, akkor – ha a kínálat nem emelkedik ezzel párhuzamosan, márpedig a program bejelentése óta egyelőre nem épült több lakás –, az a piaci törvények alapján áremelkedést okoz. A hatásokat egy remélhetőleg nem elrugaszkodott, bár óhatatlanul feltételezéseken alapuló példán mutatjuk be.

Az első esetben azt nézzük meg, milyen lehetőségei lennének egy kitalált házaspárnak, ha nem jött volna a program. Tegyük fel, hogy Kata és Péter jól keresnek, gyűjtögetnek már egy ideje, van is 20 millió forint megtakarított pénzük és egy ideje szemeznek egy 40 négyzetméteres lakással Budán. Amikor elkezdtek álmodozni, 58 millió forintot ért a lakás a piacon, ez négyzetméterenként 1,45 millió forintos ár volt. A stagnáló gazdaságban normál piaci körülmények között az ingatlanárak csak nagyjából 5 százalékot emelkednének, vagyis ha nincs a program generálta addicionális áremelkedés, ez a lakás 60,9 millió forintba kerülne.

A régi rendszerben ennek csak a 80 százalékára kaptak volna hitelt, vagyis 48,7 millió forintot vettek volna fel. A kamat 6 százalékos lett volna, aminek a törlesztője havi 314 ezer forint lenne. Az önrész 12 millió forintján túl maradna még 8 millió forintjuk, amiből kijött volna a 3 millió forintnyi illeték és az ügyvédi költség, jutott volna 4 millió forint felújításra és mindezek után maradt volna valamivel kevesebb, mint 800 ezer forintjuk.

És az új lehetőségek

A kormány azonban meghirdette a kedvezményes hitelt, a lakások ára kilőtt, a roham hatására nem 5, hanem 20 százalékos lett a drágulás. Új matek kell, a Kata és Péter által kinézett lakás már nem 60,9 millió forintba, hanem 69,6 millió forintba kerül. Ez az összeg már kilóg az Otthon Start Programból, mert a négyzetméterár 1,74 millió forintra jön ki, ilyenkor jön be a képbe a magyaros „okosság”, vagyis a trükközés.

A felek a 1,5 millió forintos maximum árral számolt 60 millió forintot írják a szerződésbe, a többit pedig készpénzben rendezik. Ez persze mindenkinek tartogat hátrányokat is. Kellemetlen az eladónak, hogy a tilosban kell járnia, egy esetleges vagyonosodási vizsgálatban nem lesz könnyű 9,6 millió forintról számot adni. Emellett ha ő is venne később ingatlant, kisebb lesz az illetékmentességet biztosító alapja. Az államnak annyiban kellemetlen a sumákság, hogy ezzel erősödik a szürkegazdaság, kiesik némi illetékbevétele.

A vevőnek pedig a vásárlás pillanatában rossz, mert az Otthon Starttal a hivatalos érték legfeljebb 90 százalékát, de maximum 50 millió forint hitelt vehet fel. A 19,6 millió forintot (ami az önerő plusz a szerződött ár és a valós ár közötti készpénzes különbözet) készpénzben ki kell fizetni, vagyis elmegy az összes megtakarítás erre. Az illetékre, ügyvédi költségre, pláne a felújításra már nem marad pénzük.

Van persze egy nagy előny is az új helyzetben: a hitelt nem 6, hanem 3 százalékos kamatra kapják, aminek a havi törlesztője 237 ezer forint, vagyis havonta 76,8 ezer forinttal kevesebb, mint a 48,7 millió forintos piaci hitel esetén lenne.

Mai pénz, holnapi pénz

A jobb kamaton 25 év alatt Kata és Péter nominálisan nyer 23 millió forintot, de ez így semmiképpen sem pontos. Ugyanis egyrészt veszítenek rögtön 8,7 millió forintot az árkülönbözet (a gyorsabb ingatlanár-emelkedés) miatt, és az is alapvetés a közgazdaságtanban, hogy

a mostani pénz értékesebb, mint a jövőbeli.

Most havi 76,8 ezer forint kamatkedvezmény az 76,8 ezer forint előny, de a 20 év múlva megnyert 76,8 ezer forint kevesebb mai pénzt ér. A mai és a jövőbeli pénz értékét úgy lehet összehasonlítani, ha egy diszkontrátát (jövőbeli kamatot) alkalmazunk. Egy számpéldával: ha a következő 25 évben 4 százalék lesz a kamatláb és így a diszkontráta, akkor az említett 23 millió forint kamatelőny mai értéke csak 14,6 millió forint.

Halkan megjegyezhetjük, hogy az ÁKK honlapja szerint a leghosszabb (20 éves) referenciahozam írásunk idején 7,38 százalék volt, vagyis a kamatkedvezmény mai értéke így jóval kevesebb is lehet, de számoljunk most konzervatívan, bízva a kamatcsökkenésben.

Akkor melyik verzió a jobb Katának és Péternek: az Otthon Starttal, vagy az anélkül megvalósuló forgatókönyv? Példánkban a pár a kedvezményes hitellel 14,6 millió forintot nyer, de az áremelkedés miatt 8,7 millió forinttal többet kell kifizetnie, vagyis a kedvezményes kamat ellensúlyozza az áremelkedést. Ugyanakkor az áremelkedés és az Otthon Start szabályai miatt feketén kifizetett résszel együtt összességében többet kell készpénzben kifizetniük.

Ha még jobban leegyszerűsítjük a képletünket: nagyon jó, ha kedvezményes a hitel, de elég nagy súlya van a számolásban annak, hogy mennyibe kerül most az ingatlan. Ha tologatjuk azt, hogy mekkora a reális áremelkedés, vagy mekkora a jövő kamatlába (ennek függvényében a diszkontráta), akkor lehet olyan verziót találni, amellyel a pár jobban járt volna, ha nincs program, de olyat is, amikor jobban jár a programmal.

És mi van az állammal?

Az állam a program szabályai szerint a 3 százalék és jelenleg a 8,1 százalék közötti kamatkülönbözetet téríti meg a bankoknak. Miért ennyit? Nem tudjuk, hiszen a jelzáloghitel-piacon olcsóbb, a hosszú állampapírpiaci referenciahozam alatti hitelek is vannak. A képlet amúgy úgy jön ki, hogy a hitel teljes kamata az 5 éves futamidejű állampapírok hozamához van kötve, az utolsó 3 hónap aukciós átlaghozamának mennyiségekkel súlyozott átlagát kell alapul venni, ezt kell beszorozni 1,1-gyel és hozzáadni 1 százalékpontot. A teljes kamat szeptemberben 8,11 százalék lesz, amelyből 5,11 százalék az állami támogatás, az ügyfélkamat pedig legfeljebb 3 százalék. Ennél a számnál biztosan vannak pró és kontra érvek, mindenesetre itt mintha az állam túlfizetné a bankokat.

Az 5,1 százalékos kamattámogatás a fenti példával, 25 éves futamidő alatt 46,2 millió forintot ad ki, ehhez jön hozzá a szerződéses ár trükközésen kieső 0,4 millió forint illeték. Ez évi 50 ezer igénylő esetében 2331 milliárd forint, ami rengeteg pénz. Itt se feledkezzünk meg azonban arról, hogy ebben van mai kiadás és későbbi kiadás is, tehát ez csak a nominális összeg.

Természetesen lehet olyanokat is számolni, hogy ebből a hatalmas összegből

a kínálati oldalon mit lehetett volna lépni, mennyi lakást lehetett volna építeni, az hogyan segítette volna a lakhatást, de azért a szociális lakásépítés sem olcsó mulatság.

Ebbe az irányba most ne menjünk el, viszont van a programnak egy fenntarthatósági aspektusa is. Nézzük most az NGM – kissé talán óvatos – becslését arról, hogy a programnak nagyjából évi 50-75 milliárdos költségvetési terhe lesz, nyilván 25 évig. Ez talán nem hangzik soknak, de ha a program nem csak átmeneti lesz, hanem több évig nyitva marad, akkor még ennek a becslésnek is a többszöröse, 3 éves program esetén, 150-225 milliárd forint lesz az éves költségvetés kamatteher. Nem nehéz amellett érvelni, hogy hosszú távon nem fenntartható a program, mert elég gyorsan hatalmasra nőhet az állam költsége.

Van azért a másik oldalon is tétel: a nagyobb ingatlanpiaci forgalom miatt keletkezett bevételek, így az építésből, felújításból befolyó forgalmi adó és az illeték. Itt sokkal nehezebb pontos számokat megfogalmazni, de Nagy Márton egy háttérbeszélgetésen úgy fogalmazott, hogy a program első évében a kamattámogatást ellensúlyozza a pótlólagos bevétel (illeték és áfa).

A mi háttérszámításunk alapján egy kicsit kedvezőbb az állam helyzete – legalábbis a bevezetéskor és közvetlenül utána, amíg még él a lehetőség és köttetnek az új szerződések. Számoljunk 50 ezer tranzakcióval, és átlagosan 60 milliós ingatlanügyletekkel, amelyekhez a maximális 50 milliós hitelt felveszik az igénylők ügyletenként. A bevételi oldalon számolhatunk a 4 százalékos illetékkel, az ingatlanok értékének 10 százalékáig felújítással. Vannak ügyvédi díjak (egy százalékkal számoltunk), közvetítői díjak (két százalékkal számoltunk), vannak a kivitelezőknek számlái, ezeken forgalmi adó, az ebből generált béreken járulék, a nyereségeken társasági adó. Óhatatlanul vannak a modellben feltételezések, hiszen lehet, hogy sokan vesznek igénybe ingatlanost, lehet, hogy kevesebben.

Mindenesetre ezt a forgatókönyvet alapul véve arra jutottunk, hogy egy ügyleten az államnak akár 4,3 millió forint átlagos összesített bevétele is lehet, vagyis 50 ezer ügyleten 218 milliárd forint. Az első éves átlagos kamattámogatási teher tehát szinte bizonyosan megtérül a bevételekből, szerencsés esetben a bevételek akár az állami támogatás kétszeresének megfelelő összeget is elérhetnek, utána viszont 23 évig már nincs ellentételezés, csak az évi száz milliárdos kamatkiadás.

Vagyis olyan ez, mint egy PPP-konstrukcióban (köz- és magánszektor partnerségében) megépített stadion. Ha az állam minden évben ugyanannyit fizet a magáncégnek, akkor az építés éveiben még van is némi plusz bevétele, utána azonban már csak a kiadás, az építés költségeinek elnyújtott megfizetése és új elemként az üzemeltetés.

Egyenleg

Mérleget vonva a program azoknak lehet jó, akikre éppen ráillik: hitelből szerették volna megvenni az első lakásukat, nem túl drága helyen. Nyilván nem minden potenciális igénylő budapesti, jól kereső pár, szép számmal vannak olyan magyarok, akik például vidéken nézelődnek, és még az áremelkedéssel együtt sem csúszik ki a kinézett otthonuk az árhatárból, így nem kényszerülnek trükkökre. Vagy éppen a mindössze 10 százalékos önrész, esetleg a néhány tízezer forinttal alacsonyabb havi törlesztő teszi egyáltalán lehetővé számukra, hogy tulajdonossá váljanak. Ők egyértelműen örülhetnek a program bevezetésének: kedvezőbb hitelt kapnak, bár vélhetően magasabb ingatlanáron, mintha nem indult volna el a program.

Aki tud vele élni, nyilván fel fogja venni, mert különben csak veszítene a magasabb árakon és semmit nem nyerne vissza a kedvezményes kamaton.

Azoknak is jó a program, akik éppen el akartak adni, és máshova vinnék a pénzüket, vagyis nem hazai ingatlanba fektetnének, hanem euróba, külföldi instrumentumba. Biztos nem ez volt a kormány célja, de ők kapnak egy extra 15 százalékot a normál körülményekhez képest.

Mindenképpen a vesztesek között vannak viszont, akik azért nem tudnak venni, mert kiárazódtak, túl sokat ment felfelé az ingatlanpiac, és nem férnek bele a programba. Ők tovább távolodnak az ingatlanvásárlás esélyétől. Nagy kérdés lesz, hogy összességében mennyivel emelkedik az éves tranzakciószám, abból mennyi lesz támogatott hitel és mennyi marad piaci: újabb egyéneket vonunk-e be az ingatlanvásárlás lehetőségébe, vagy azok vesznek, akik vettek volna piaci alapon is.

A nem érintett adófizetők alapvetően a vesztes oldalon lesznek, éveken át sokat kell fizetniük (az államon keresztül kell kamatot dotálniuk), de persze ismét elmondhatjuk, hogy a több tranzakcióból, a felújításokból pótlólagos adóbevétel is keletkezik. Ugyanakkor az adófizetők pénzének jelentős része az amúgy is tehetős ingatlantulajdonosokhoz megy, vagy akár azt is mondhatjuk, hogy a program igen jelentős részben lakásinflációt finanszíroz.

Miközben tehát a programnak biztosan van otthonteremtési, a fiatalok lakhatását támogató hatása, az is tény, hogy közpénzből (gazdasági alap nélkül) fújunk ingatlanpiaci lufit, és bízunk benne, hogy a gazdaság és vele a reálbérek emelkedése utoléri majd a most előreszaladó ingatlanpiaci áremelkedést.